선(先) 소유권이전등기 후 매매대금을 받지 못한 경우 유상양도로 볼 수 있는지 여부

1. 피고가 2006. 4. 5. 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 금 47,620,240원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2002. 2. 28. ○○시 ○○동 ○○ 임야 2,516㎡, ○○ 임야 261㎡, ○○ 전 1,365㎡(이하, ‘쟁점토지’라 한다)를 임의경매로 낙찰받아 같은 해 3. 18. 그 소유권이전등기를 경료한 후, 같은 해 10. 11. 유○○으로부터 소개받은 최○○과 쟁점 토지에 관한 매매계약(이하, ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나. 원고와 최○○은 이 사건 매매계약을 체결하면서, 쟁점토지의 매매대금을 금 240,000,000원으로 하고, 2002. 10. 21. 그 전액을 지급하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였으나, 최○○은 그 무렵 이와 별도로 ‘쟁점토지에 대하여 외상구입 소유권 이전하며 소유권이전 즉시 은행에 설정기표와 동시에 전액 입금키로 이행각서함’이라는 내용의 이행각서를 작성하여 원고에게 교부하였다.
• 다. 최○○은 위 이행각서의 내용에 따라 쟁점토지를 담보로 제공하여 원고에게 매매대금으로 지급할 자금을 대출받을 준비를 하기 위하여 2002. 10. 15. ○○농업협동조합의 대출담당직원인 김○○와 대출상담을 하고, 같은 달 19. 유○○, 위 김○○와 함께 현지실사를 나갔는데, 이때 김○○는 최○○과 유○○에게 위 농협 내부규정에 의하여 낙찰가의 70~80% 정도에서 대출이 가능하고, 신용이 있는 경우라도 최대 낙찰가의 90% 한도 내에서만 대출이 가능하다고 설명하였다.
• 라. 최○○은 2002. 10. 21. 원고로부터 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 경료받은 후 쟁점토지를 담보로 제공하여 같은 날 ○○농업협동조합으로부터 경락대금 131,000,000원의 90%인 금 117,900,000원은 대출받았다.
• 마. 원고는 2002. 10. 23. 이 사건 매매계약을 중개한 유○○에게 ‘1. 상기 부동산(쟁점토지를 지칭)에 대한 소송대리 행위, 2. 상기 부동산에 관한 민․형사상 대응행위를 위임한다’는 내용만이 기재된 원고 명의의 위임장을 작성하여 교부하였는데, 유○○은 별도로 매매대금의 수령권한을 부여받지 아니한 채 같은 달 24. 경 ○○ ○○구 ○○동 소재 ○○○정보 사무실에서 최○○으로부터 쟁점토지에 관한 중도금 명목으로 금 80,000,000원을 수령하였고(이후, 유○○은 위 금 80,000,000원을 개인용도로 임의로 소비하였다), 같은 달 25. 경 권한없이 위 위임장에 ‘3. 상기 부동산에 관한 매매대금의 영수 및 영수증 발급 등 수령행위’라는 내용을 추가로 기재하였다.
• 바. 그 후, 원고는 청구금액을 금 136,000,000원으로 하여 ○○지방법원에 쟁점토지에 관한 가압류신청을 하여 2002. 12. 3. 가압류결정(○○지방법원 0000카단0000호)을 받았고, 같은 달 5. 쟁점토지에 관하여 가압류등기가 경료되었다.
• 사. 원고는 최○○이 쟁점토지의 매매대금을 지급하지 아니하자, 2003. 4. 10. 최○○과 유○○을 사기, 횡령 등의 혐의로 고소하였고, 최○○은 같은 해 8. 10. 위 가압류 집행에 관하여 금 136,000,000원을 해방공탁하였으며(같은 달 21. 위 가압류의 취소결정을 받아, 같은 달 23. 위 가압류등기가 말소되었다), 같은 해 9. 8. 쟁점부동산 매매대금의 잔금 명목으로 금 24,000,000원을 공탁하였고, 그 후 원고는 위 금 136,000,000원과 금 24,000,000원 합계 금 160,000,000원을 쟁점토지 매매대금의 일부로 수령하였다.
• 아. 원고는 2003. 9. 8. 최○○을 상대로 ○○지방법원 0000가합0000 대여금 등 청구의 소를 제기하여 2005. 2. 4. ‘최○○은 금 80,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라’는 취지의 승소판결을 선고받아, 위 판결이 같은 해 3. 4. 확정되었다(위 소송에서 최○○은 원고의 대리인인 유○○에게 위 금 80,000,000원을 지급하였고, 가사 유○○이 원고로부터 매매대금 수령권한을 위임받지 않았다 하더라도 쟁점토지에 관한 매매계약을 체결할 권한을 위임받았으므로 최○○으로서는 유○○이 매매대금 수령권한도 원고로부터 위임받았다고 믿은데 정당한 이유가 있었으므로 민법 제126조 표현대리가 성립되어 유○○에 대한 매매대금의 지급은 원고에 대하여 유효하다고 주장하였으나, 위 판결에서는 유○○이 원고의 대리인이라던가 또는 최○○이 유○○에게 매매대금 수령권한이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있었다고 볼 수 없다는 취지로 최○○의 위 주장을 받아들이지 아니하였다).
• 자. 유○○은 2004. 1. 30. ○○지방법원 0000고단0000, 0000(병합) 사건에서 위 마.항 기재 매매잔대금 80,000,000원의 횡령행위 등에 관하여 징역 2년의 유죄판결을 선고 받았다(유○○은 이에 항소하여 항소심에서 징역 1년 6월로 감형되었고, 상고심에서 2004. 7. 22. 상고기각판결을 선고받아 그대로 확정되었다).
• 차. ○○지방법원 0000고단0000 사기, 사문서변조, 변조사문서행사 등 사건에서 2004. 11. 26. 유○○은 위 마.항 기재 위임장 변조행위에 관하여 징역 4월을 선고받고, 최○○은 ‘2002. 10. 11. 이 사건 매매계약 당시 원고에게 같은 달 21.까지 매매대금 240,000,000원은 지급하겠다고 거짓말을 하고, 같은 달 21. 쟁점토지에 관한 최○○ 명의의 소유권이전등기를 경료함으로써 쟁점토지를 편취하였다’는 내용의 범죄사실에 관하여 징역 8월을 선고받았으며, 유○○과 최○○은 이에 항소하여 2005. 5. 25. ○○지방법원 0000노0000, 0000노000(병합) 사건에서 최○○은 위 범죄사실에 관하여 무죄판결{최○○이 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 매매대금 전액을 계약체결일로부터 10일 후인 2002. 10. 21.까지 지급하겠다고 약정하였다기 보다는, 우선 최○○이 원고로부터 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 경료받아 이를 담보로 제공하여 낙찰가 기준으로 대출을 받아 매매대금 일부를 지급하고, 나머지는 낙찰일로부터 1년이 경과한 후에 쟁점토지의 시가 기준으로 추가대출을 받아 지급하기로 약정하였다고 봄이 상당하고, 이 사건 매매계약서 상의 잔금지급기일(2002. 10. 21.)은 소유권이전등기시 제출 등의 목적으로 별 의미없이 형식적으로 기재한 것으로 보인다고 판시하였다}을, 유○○은 항소기각 판결을 각 선고받았으며, 같은 해 9. 9. 상고기각되어 같은 날 확정되었다.
• 카. 피고는 2006. 4. 5. 원고에 대하여 ‘원고가 쟁점토지를 2002. 3. 18. 금 131,000,000원에 취득하여 같은 해 10. 21. 최○○에게 금 240,000,000원에 양도하였다고’고 보아 2002년 귀속 양도소득세 금 47,620,240원을 결정․고지하였다(이하, ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1, 2, 3, 갑 제4호증, 갑 제5, 6, 7호증의 각 1, 2, 갑 제8호증, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장 (가) 원고는 최○○으로부터 쟁점토지의 매매대금 240,000,000원 중 금 160,000,000원을 제외한 나머지 금 80,000,000원을 지급받지 못하였고, 원고가 유○○에 대한 금 80,000,000원의 손해배상채권 또는 최○○에 대한 매매잔대금 80,000,000원의 채권이 있다 하더라도 위 각 채권의 실현가능성이 없으므로, 원고가 최○○에게 쟁점토지를 금 240,000,000원에 양도하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다. (나) 설령, 원고가 쟁점토지를 최○○에게 양도한 것으로 볼 수 있다 하더라도, 원고가 최○○에게 소유권이전등기를 경료해 주었을 때에는 매매대금을 전혀 지급받지 못하였으로 쟁점토지의 유상양도가 있었다고 할 수 없는바, 최○○이 매매대금의 일부를 공탁한 2003. 8. 10. 에서야 유상양도가 이루어졌다 할 것이고, 그 양도시기 또한 2003. 8. 10. 로 보아야 한다. 따라서, 쟁점토지의 양도시기는 취득시기인 2002. 2. 28.로부터 1년 이상이 경과하였으므로, 실지거래가액이 아닌 기준시가를 기준으로 양도가액을 산정하여야 함에도, 실지거래가액을 기준으로 양도가액을 산출한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장 (가) 원고는 최○○으로부터 쟁점토지의 매매대금으로 금 160,000,000원을 수령하였고, 최○○이 중도금 명목으로 중개인인 유○○에게 금 80,000,000원을 지급하여, 결국 원고가 쟁점토지의 매매대금 240,000,000원을 모두 지급받은 셈이므로, 원고가 최○○에게 쟁점토지를 양도가액 금 240,000,000원에 양도한 것으로 보아야 하고, 설령, 원고가 위 금 80,000,000원을 지급받지 않았다 하더라도, 원고는 여전히 유○○에 대한 금 80,000,000원의 손해배상채권을 가지고 있으므로, 마찬가지로 쟁점토지의 양도가액은 금 240,000,000원으로 계산되어야 한다. (나) 쟁점토지의 매매대금을 청산하기 전에 최○○에게 소유권이전등기가 경료되었으므로, 그 양도시기는 구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것, 이하, ‘소득세법’이라 한다) 제98조, 같은 법 시행령 제162조에 따라 그 소유권이전등기접수일인 2002. 10. 21.이라 할 것이어서, 원고가 취득 후 1년 이내에 쟁점토지를 양도한 경우에 해당하므로, 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액을 기준으로 산정하여야 한다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판 단 소득세법 제88조 제1항 은 양도소득세의 과세대상이 되는 양도에 대하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항은 자산의 유상양도가 이루어진 경우 그 양도차익의 계산에 있어서 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하도록 규정하고 있는바, 위 각 규정의 취지에 비추어 보면 당해 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 당해 자산의 대가적 급부인 대금이 모두 지급되거나, 당해 자산의 대가적 급부가 대부분 지급되고 미미한 금액의 대가적 급부만 남아 있어 당해 자산의 대금이 사회통념상 거의 전부 지급되었다고 볼 만한 사정이 있는 경우에만 당해 자산이 양도된 것으로 볼 수 있다 할 것이다(대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결, 1993. 4. 27. 선고 92누8934 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, 최○○이 2002. 10. 11. 원고로부터 쟁점토지를 매매대금 240,000,000원에 매수하면서, 먼저 원고로부터 2002. 10. 21. 그 소유권이전등기를 경료받아 이를 담보로 제공하여 낙찰가 기준으로 대출을 받아 매매대금 일부를 지급하고, 나머지는 낙찰일로부터 1년이 경과한 후에 쟁점토지의 시가 기준으로 추가대출을 받아 지급하기로 약정하였는바, 과연 쟁점토지가 이 사건 처분 사유와 같이 위 소유권이전등기일인 2002. 10. 21. 최○○에게 양도되었다고 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이, ① 유○○이 최○○으로부터 금 80,000,000원을 수령할 당시 유○○에게 쟁점토지 매매대금을 수령할 권한이 있었다거나, 최○○이 유○○에게 매매대금 수령권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 볼 수 없으므로, 최○○이 유○○에게 중도금 명목으로 금 80,000,000원을 교부하였다고 하여 이를 최○○이 원고에게 금 80,000,000원을 지급한 것과 같이 볼 수는 없는 점, ② 설령, 피고 주장대로 원고가 유○○에 대한 금 80,000,000원 상당의 손해배상채권을 가지고 있다 하더라도 이를 쟁점토지의 매매잔대금 80,000,000원이 원고에게 지급된 것과 같이 볼 수 없는 점, ③ 위 금 80,000,000원을 제외한 원고가 최○○으로부터 지급받은 나머지 금 160,000,000원만으로는 쟁점토지의 대가적 급부가 대부분 지급되었다고 볼 수 없으며, 달리 최○○이 원고에게 매매잔대금 80,000,000원을 지급하였음을 입증할 증거가 없는 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 처분을 할 당시에는 아직 쟁점토지가 원고로부터 최○○에게 유상양도되었다고 볼 수 없으므로, 이 사건 처분은 양도소득세의 부과대상이 아닌 것에 대한 과세처분으로서 원고의 나머지 주장에 대하여 나아가 살펴 볼 필요없이 위법하다 할 것이다. 이에 대하여 피고는, 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호에 의하면, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 당해 자산의 양도시기나 취득시기로 한다고 규정하고 있어, 쟁점토지는 최○○에게 그 소유권이전등기가 경료된 2002. 10. 21. 양도된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 위 각 규정은 자산의 유상양도가 이루어진 경우에 그 양도차익계산에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하고, 대금이 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 수 있을 정도로 지급되지 않았는데도 양도가 있었던 것으로 의제하는 규정은 아니므로(대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결 참조), 피고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 관 계 법 령 [구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)] 소득세법 제88조 (양도의 정의)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하생략) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실 지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일. 끝.