압류전 전세권설정계약이 해지되어 전세권말소등기절차의 이행에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있는지 여부

사 건 2012가합54135 전세권설정등기말소 원 고 주식회사 AA 피 고

1. 주식회사 BBB 2. 정CC 3. 대한민국 피 고(탈퇴)

4. 주식회사 DD저축은행 피 고

5. 피고 주식회사 DD저축은행의 승계참가인 주식회사 EEE저축은행의 소송수계인 주식회사 EEE저축은행의 파산관재인 FFFF공사 변 론 종 결

2014. 4. 16. 판 결 선 고

2014. 5. 14.

• 주. 문.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고에게,

• 가. 피고 주식회사 BBB는 별지 목록 기재 부동산 중 건물 2층 동쪽으로 상점 1022.63㎡에 관하여 광주지방법원 2008. 7. 18. 접수 제121771호로 마친 전세 권설정등기의 말소등기절차를 이행하고,
• 나. 피고 대한민국, 피고 주식회사 DD저축은행의 승계참가인 파산채무자 주식회사 EEE저축은행의 소송수계인 파산관재인 FFFF공사는 위 말소등기절차에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하라.

3. 소송총비용은 피고들이 부담한다. 청구취지및항소취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2007. 11. 22. 피고 주식회사 BBB(이하 ‘피고 BBB’라고 한다)와사이에 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 1층 464.37평 중 약 340.63평에 대하여 임대보증금 2억 2,000만 원, 차임 월 1,150만 원, 관리비 월 170만원, 임대차 기간 2007. 11. 22.부터 2009. 11. 22.까지 2년간으로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나. 원고는 2008. 7. 18. 피고 BBB의 요구에 따라 ‘이 사건 건물 2층 동쪽으로 상점 1022.63㎡ 전부’에 관하여 전세금 2억 2,000만 원, 존속기간 2007. 11. 22.부터

2009. 11. 22.까지, 전세권자 피고 BBB로 된 2008. 7. 18.자 설정계약을 원인으로 한 주문 제2항 기재 전세권설정등기(이하 ‘이 사건 전세권설정등기’라고 한다)를 마쳐 주었다.

• 다. 원고는 2008. 11. 22. 주식회사 GGGG(이하 ‘소외 회사’라고 한다)와 사 이에 이 사건 건물 중 1층 464.37평 중 340.63평에 관하여 임대보증금 2억 2,000만 원, 차임 월 1,150만 원, 임대차기간 2008. 11. 22.부터 2010. 11. 21.까지로 하는 내용 의 임대차계약을 체결하였다.
• 라. 정수성은 2008. 10. 1. 광주지방법원 2008타채13033호로 피고 BBB의 원고 에 대한 전세금반환채권 중 70,191,120원에 대하여 채권압류 및 전부명령을 받아 광주 지방법원 2008. 10. 27. 접수 제176963호로 전세권부채권압류등기를 마쳤다.
• 마. 주식회사 창업상호저축은행[상호가 2010. 6. 30. 주식회사 DD상호저축은행으 로 변경되었다가, 2010. 9. 9. 주식회사 DD저축은행으로 변경되었다]은 2008. 12.

29. 광주지방법원 2008타채17934호로 피고 BBB의 원고에 대한 전세금반환채권 중 13,764,161원에 대하여 채권압류 및 추심명령을 받아 광주지방법원 2009. 1. 8. 접 수 제2668호로 전세권부채권압류등기를 마쳤다.

• 바. 피고 대한민국은 2012. 8. 28. 피고 BBB의 원고에 대한 전세금반환채권 중 일부(국세체납액 44,463,190원 및 이에 대한 향후 가산되는 중가산금 및 체납처분비)를 압류하고 광주지방법원 2012. 9. 10. 접수 제174407호로 전세권부채권압류등기를 마쳤
• 다. 사. 주식회사 DD저축은행은 2011. 12. 20. 피고 BBB에 대한 위 채권압류 및 추심명령에 따른 권리를 주식회사 EEE저축은행에게 모두 양도하였고, 주식회사 EEE 저축은행은 서울중앙지방법원 2013하합46호 사건에서 2013. 4. 30. 파산선고결정 을 받았으며, 위 법원은 파산관재인으로 FFFF공사를 선임하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제 1내지 4호증, 제12호증의 1, 3, 을나 제1호증, 을바 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장(선택적 주장)

• 가. 원고는 2008. 11. 22. 피고 BBB 및 소외 회사 등과 사이에 원고와 피고 비 엔날레 사이의 임대차계약을 해지하면서 원고와 소외 회사 사이에 새로이 임대차계약 을 체결하고, 원고가 피고 BBB에게 반환하여야 할 임대차보증금의 지급은 소외 회사가 원고에게 새롭게 지급하여야 할 임대차보증금을 소외 회사가 직접 피고 비엔날 레에게 지급하되, 그 지급방식은 피고 BBB의 원고에 대한 연체차임 및 기타 관리 비, 정수성이 피고 BBB의 원고에 대한 전세금반환채권에 대하여 받은 채권압류 및 전부명령금, 피고 BBB의 마트내 코너의 전차인에 대한 전대차보증금반환채무 등을 소외 회사가 대위변제하는 등으로 해결하기로 하며, 이로써 원고가 피고 비엔날 레에게 부담하는 임대차보증금 반환의무는 소멸한 것으로 하고, 원고는 소외 회사와 사이의 새로운 임대차계약이 종료될 때 소외 회사에게 그 임대차보증금을 반환하기로 각 합의하였는바, 원고와 피고 BBB 사이의 임대차보증금 또는 전세금반환채무는 위 합의로 인하여 소멸되었다. 설령 그렇지 않더라도 피고 BBB가 2008. 8.경부터 경영난으로 인하여 원고에게 월 차임 및 관리비 등을 지급하지 못하자 원고가 2008.

10. 24. 위 임대차계약의 해지를 통지하였고, 그로부터 상당한 기간이 도과한 2008.

11. 22.경에는 위 임대차계약은 위 해지통지로 인하여 소멸되었다.

• 나. 또한, 위와 같이 원고와 소외 회사 사이의 임대차계약을 체결하는 과정에서 원고 와 피고 BBB 사이의 이 사건 전세금반환채권이 소외 회사에 양도되었다고 볼 수 도 있는바, 이는 전세권이 따르지 아니한 전세금반환채권만의 분리양도라고 할 것이므 로 전세금반환채권의 처분에 따르지 않은 담보물권으로서의 이 사건 전세권은 소멸되 었다고 할 수 있다.
• 다. 따라서 피고 BBB의 원고에 대한 위 임대차보증금반환채권을 담보하기 위하 여 형식적으로 체결한 전세권설정계약에 기하여 마쳐진 이 사건 전세권설정등기는 위 와 같이 그 피담보채권인 원고의 피고 BBB에 대한 임대차반환채무가 소멸되었거 나 전세금반환채권의 처분에 따르지 않은 담보물권으로서 효력을 상실하였으므로 말소 되어야 한다.
• 라. 더불어 이 사건 전세권설정등기가 유효하게 존속함을 전제로 한 위 채권압류 및 추심명령 등의 부기등기권자인 피고 대한민국 및 피고 주식회사 DD저축은행의 승 계참가인 파산자 주식회사 EEE저축은행의 소송수계인 파산관재인 FFFF공사(이 하 ‘피고 파산관재인 FFFF공사’라고 한다)는 위 전세권설정등기의 말소에 대한 승 낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

• 가. 원고와 피고 BBB 사이의 임대차계약 및 전세권의 목적물 및 전세권설정등기의 경위

1. 위 기초사실에서 인정한 바와 같이 이 사건 임대차계약의 목적물과 전세권설정등 기의 목적물이 이 사건 건물의 1층 또는 2층으로 다르게 기재되어 있는바, 먼저 위 목 적물들의 동일성 여부에 대하여 살펴본다. 갑 제1, 2, 6, 7, 9 내지 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)와 영 상 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 건물은 전면부(서쪽면)가 높고 후면부 (동쪽면)가 낮은 경사지에 축조된 건물로서 전면부의 도로와 2층이 연접하고 있고, 후 면부의 도로와 1층이 연접하고 있는 사실, ② 현재 이 사건 건물의 등기부상 1층에는 노래방이, 2층에는 상점(마트)과 사무소가, 3층에는 의원이, 4층에는 사무소와 골프연습 장이 존재하는 것으로 등재되어 있으나, 실제로 이 사건 건물의 전면부(서쪽)에서 볼 때 지하 1층으로 보이는 곳에 노래방이, 지상 1층으로 보이는 곳에 상점(마트)과 농협 이, 2층으로 보이는 곳에 의원이, 3층으로 보이는 곳에 독서실과 골프연습장이 각 입점 해 있는 사실, ③ 원고는 이 사건 건물의 각 점포에 대한 임대차계약서를 작성하면서 등기부상 1층인 노래방에 대하여 '지하 1층‘, 등기부상 3층인 한의원 등에 대하여 ’2층 ‘, 등기부상 4층인 독서실, 골프연습장에 대하여 ’4층‘으로 계약하는 등 거래마다 등기 부상의 기재와 실제 상황에 따른 기준을 혼용하였던 사실, ④ 원고는 2003. 3. 23. 주 식회사 GGG에게, 2005. 11. 11. 이화경에게 등기부상 2층의 상점(마트)를 각 임대 하면서 계약서에 ’1층 464.37평 중 340.63평‘이라고 기재하기도 하였던 사실, ⑤ 원고 와 소외 회사는 이 사건 건물 1층 464.37평 중 340.63평에 관하여 상가임대차계약을 체결하였으나 이 사건 건물의 등기부상 1층의 총면적은 노래연습장 285.03㎡, 기계실 67.5㎡, 주차관리실 21.08㎡의 합계 373.61㎡로 약 113평에 불과한 사실, ⑥ 피고 비엔 날레는 2008. 11. 22. 소외 회사에게 위 마트 내에 있는 시설물 일체를 양도하는 내용 의 양도양수계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다.

2. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물 중 임대차계약서상 기재된 ’1층 464.37평 중 340.63평‘과 이 사건 전세권설정등기에 등재된 ’2층 동쪽으로 상점 1022.63㎡ 전부‘는 동일한 목적물로서 피고 BBB와 소외 회사가 임차하였던 마트(이하 ’이 사건 마트 ‘라 한다)를 가리키는 것으로 보이고, 결국 원고는 2007. 11. 22. 체결된 이 사건 마트 에 관한 임대차계약의 임대차보증금 2억 2,000만 원의 반환을 담보해주기 위하여 피고 BBB의 요구에 따라 2008. 7. 18. 이 사건 마트에 관한 이 사건 전세권설정계약을 체결하고 이 사건 전세권설정등기를 마쳤다고 봄이 상당하다.

• 나. 이 사건 임대차계약 및 전세권설정계약의 합의해지 갑 제7, 8, 9호증의 각 기재, 당심 증인 서병찬의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합 하면, ① 피고 BBB가 2008. 8.경부터 원고에게 임대료 및 관리비 등을 연체하자, 원고는 2008. 10. 24. 피고 BBB에게 이 사건 마트에 관한 임대차계약을 해지한다 는 취지가 적힌 내용증명우편을 발송한 사실, ② 원고, 피고 BBB의 대리인 곽봉 규, 소외 회사의 대표이사 서병찬은 2008. 11. 22. 이 사건 마트에 관한 원고와 피고 BBB 사이의 기존 임대차계약 및 전세권설정계약을 모두 해지하고, 원고와 소외 회사 사이에 새로이 임대차계약을 체결하기로 합의한 사실, ③ 이에 따라 원고와 소외 회사는 같은 날 이 사건 마트에 관하여 임대차보증금 2억 2,000만 원, 차임 월 1,150 만 원, 임대차기간 2008. 11. 22.부터 2010. 11. 21.까지로 정하여 새로이 임대차계약을 체결하면서 특약사항으로 ’보증금 2억 2,000만 원은 월세 및 관리비 미납금, 정부명령 건, 시설공증건, 코너임대보증금 1억 200만 원을 포함한다‘고 명시한 사실, ④ 피고 비 엔날레는 2008. 11. 22. 소외 회사의 대표이사인 서병찬에게 이 사건 마트 내에 있는 피고 BBB 소유의 시설물, 냉동집기, 냉동장비, 차량 일체를 대금 1억 7,000만 원 에 양도한 후 위 양도계약서를 2008. 12. 12. 공증인가 법무법인 지산 2008년 제848호 로 인증한 사실, ⑤ 소외 회사 대표이사 서병찬은 2008. 12. 14. 정수성에게 위 채권압 류 및 전부명령의 인용금액 70,191,120원 전액을 변제하였고, 피고 BBB가 반환해 주어야 할 이 사건 마트 내의 일부 코너에 관한 전대차보증금 1억 200만 원 상당을 피고 BBB를 대신하여 반환해주었으며, 피고 BBB가 원고에 대하여 연체하고 있던 23,360,000원을 대신 납부하고 2008. 12. 18. 이 사건 점포에 대한 사업자등록을 신청한 사실, ⑥ 소외 회사 또한 원고와의 임대차계약 기간이 종료되었을 때 임대차보 증금을 원고로부터 직접 지급받은 것이 아니라, 소외 회사로부터 이 사건 마트 영업권 을 인수받을 사람으로부터 직접 임대차보증금을 지급받았고, 원고는 새로운 임차인에 게 임대차보증금을 지급받은 것으로 영수증을 발부해주면서 인수받을 사람과 사이에 새로운 임대차계약을 체결함으로써 소외 회사가 원고로부터 임대차보증금을 반환받은 것으로 갈음하기로 처리한 사실, ⑦ 피고 BBB는 이 사건 마트에 관한 원고와 피 고 BBB 사이의 이 사건 임대차계약 및 전세권설정계약을 해지하기로 하는 합의가 이루어지자 이 사건 마트에 관한 피고 BBB 명의의 이 사건 전세권설정등기의 등 기권리증을 원고에게 교부한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에다가 동일한 건물에 이미 유효한 임대차계약이 존속하고 있음에도 이 를 해소하지 않은 상태에서 새로운 임대차계약을 중복하여 체결하는 것은 상당히 이례 적이라는 사정까지 보태어 보면, 원고, 피고 BBB, 소외 회사는 3자간의 합의에 의 하여 소외 회사가 원고에게 지급해야 할 새로운 임대보증금을 직접 원고에게 지급하는 대신에 소외 회사가 피고 BBB의 원고에 대한 연체 차임 및 관리비지급채무, 피고 BBB에 관한 채권자 정수성 등의 전부명령에 기한 채무, 이 사건 마트의 코너 전 대차보증금반환채무 등을 인수하기로 함으로써 원고의 피고 BBB에 대한 임대차보 증금반환채무를 이행한 것으로 하여 소멸시키고, 소외 회사의 원고에 대한 임대차보증 금 지급의무도 이행한 것으로 하는 등으로 위 3자 사이의 모든 법률관계를 정리한 다 음, 원고와 소외 회사는 이 사건 마트에 관한 새로운 임대차계약을 체결하였으므로, 원 고와 피고 BBB 사이의 위 임대차계약은 물론 위 임대차보증금반환채권을 담보하 기 위한 이 사건 전세권설정계약도 2008. 11. 22.자 합의로 인하여 모두 해지되었다고 봄이 상당할 것이다.
• 다. 피고 BBB의 이 사건 전세권설정등기의 말소의무 따라서 앞서 본 바와 같이 원고는 2008. 11. 22. 피고 BBB에 대한 기존 임대차 보증금의 반환 및 소외 회사로부터의 새로운 임대차보증금의 수령 절차를 생략하고, 소외 회사가 피고 BBB의 위와 같은 여러 채무를 대위변제하는 등으로 원고의 피 고 BBB에 대한 기존의 임대차보증금의 반환의무 및 소외 회사의 원고에 대한 새 로운 보증금지급의무를 모두 소멸시키고 원고의 소외 회사에 대한 새로운 임대차보증 금반환의무만이 남아 있는 것으로 합의하였는바, 이로써 피고 BBB와 사이의 이 사건 임대차계약 및 이를 담보하기 위한 전세권설정계약은 모두 합의 해지됨으로써 이 사건 전세권설정등기는 그 효력을 상실하였다고 할 것이므로, 피고 BBB는 원고에 게 이 사건 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다.
• 라. 피고 대한민국, DD저축은행의 승낙의무 전세권설정계약의 당사자 사이에 그 계약이 합의해지된 경우 전세권설정등기는 말소 되어야 할 것이고, 그 전세권에 관하여 가압류부기등기가 경료되었다고 하더라도 아무 런 효력이 없다고 할 것이다(대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 피고 대한민국 및 피고 파산관재인 FFFF공사가 이 사건 전세권이 소멸된 이후인 2009. 1. 8. 및 2012. 9. 10.에 이르 러서야 각 이 사건 전세권설정등기에 대하여 각 압류부기등기를 한 사실은 앞서 인정 한 바와 같은바, 위 피고들의 각 압류부기등기는 전세권이 소멸된 이후에 이루어진 무 효의 부기등기라 할 것이므로, 위 피고들은 피고 BBB의 이 사건 전세권설정등기 의 말소등기절차에 대하여 원고에게 각 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다고 할 것이

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 피고 BBB로 하여금 원고에게 이 사건 전세권설정등기의 말소등기절차의 이행을, 피고 대한민국, 피고 파산관재인 FFFF공사에게 위 말소등기절차에 대한 각 승낙의 의사표시를 이행하도록 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다.