분양권의 양도를 감정가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 모두 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고 나주세무서장이 2008. 1. 3. 원고에 대하여 한 2005년 귀속분 양도소득세 147,081,610원의 부과처분과 같은 날 피고 CC군수가 한 소득세할 주민세 14,708,160원의 부과처분을 각 취소한다(원고는 당초, 피고 나주세무서장이 2008. 1. 3. 원고에 대하여 한 2005년 귀속분 양도소득세 147,081,610원 및 주민세 14,708,160원의 각 부과처분의 취소를 구하다가 당심에 이르러 청구취지를 위와 같이 변경하였다).

• 가. 원고의 분양대금 납부: 2004. 12. 17. BBBBB공사로부터 서울 마포구 DD동 DD택지개발사업지구3-6블럭 DD월드컵파크 614동 806호 전용면적 84.53㎡(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 분양대금 259,153,000원에 분양받아 2005. 5. 31.까지 잔금을 제외한 분양대금 116,618,000원을 납부하였다.
• 나. 원고의 양도소득세 납부: 2005. 10. 27. 피고에게, 이 사건 아파트를 취득할 수 있는 권리를 259,153,000원에 취득하여 2005. 8. 25. 최AA에게 275,000,000원에 양도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라고 한다)는 내용으로 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 6,006,150원을 납부하였다.
• 다. 적발내용: 원고는 이 사건 아파트 분양권을 처형인 최AA가 BBBBB공사로부터 분양받은 같은 사업지구3-7블럭 DD월드컵파크 707동 706호 전용면적 84.90㎡ (이하 '교환대상 아파트’라고 한다)와 교환한 것으로서 원고가 신고한 양도가액을 실지 거래가액으로 인정할 수 없다.
• 라. 피고의 처분(2008. 1. 3.): 이 사건 아파트에 대한 시가감정 후 양도가액을 483,471,150원으로 산정, 그에 따라 양도소득세 및 소득세할 주민세 각 부과처분(이하 ’이 사건 처분’이라고 하고, 양도소득세와 주민세 부과처분을 개별로 지칭할 때는 ‘이 사건 양도소득세 부과처분’ 및 ‘이 사건 주민세 부과처분’이라고 한다).

(1) 양도가액 산정 내역: 기납부 분양대금 116,618,000원 + 이 사건 아파트의 잔금을 최AA가 지급하는 대가로 원고의 처 최EE가 인수한 교환대상 아파트의 임대차 보증금반환채무 120,000,000원 + 프리미엄 240,847,000원(= 이 사건 아파트의 감정가액 500,000,000원 - 분양가액 259,153,000원) + 최AA가 부답한 양도소득세 6,006,150 원 ⇒ 483,471,150원.

(2) 부과처분 내역: 2005년 귀속분 양도소득세 147,081,610원 및 소득세할 주민세 14,708,160원. [인정근거] 다툼 없는 사실

2. 제1심 판결 중 소각하 부분에 대한 판단

• 가. 피고는, 이 사건 소 중 원고의 이 사건 주민세 부과처분 취소청구부분은 피고적격이 없는 자를 상대로 한 것이어서 부적법하다는 주장을 하였다. 이에 대하여 제1심 은, “구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것) 제177조의4 제1 항, 제2항, 제5항에 의하면, ‘소득세할 주민세는 소득세의 납세지를 관할하는 시장ㆍ군 수(특별시ㆍ광역시의 경우에는 구청장, 이하 같다)에게 납부하여야 하는 지방세이고, 세무서장이 국세기본법 또는 소득세법에 의한 경정ㆍ결정 등에 따라 부과고지방법에 의하여 소득세를 징수하는 경우 그 소득세할 주민세를 함께 부과고지하더라도 이는 해당 시장ㆍ군수가 부과고지한 것으로 본다’고 규정하고 있으므로, 이 사건 주민세 부분 부과처분의 취소를 구하는 항고소송의 피고는 원고의 소득세 납세지를 관할하는 기초 자치단체장이 되어야 한다. 따라서 이 사건 소 중 주민세 부과처분의 취소를 구하는 부분은 피고적격이 없는 자를 상대로 한 것이어서 부적법하다"라고 설시하면서 피고 의 주장을 받아들여 위 청구부분을 각하하였다.
• 나. 그러나 원고가 피고를 잘못 지정하였다면 제1심으로서는 당연히 석명권을 행사하여 원고로 하여금 피고를 처분청으로 경정하게 하여 소송을 진행케 하였어야 한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다23503 판결, 대법원 2004. 7. 8. 선고 2002두7852 판결 등 참조). 이러한 조치를 취하지 아니한 채 피고의 지정이 잘못되었다는 이유로 만연히 피고 나주세무서장에 대한 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구부분을 각하한 제1심 판결에는 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 마친 위법이 있다.
• 다. 또한 원고가 항소심에 이르러 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구부분에 대한 피고를 CC군수로 경정신청함에 따라 이 법원이 이를 허가한 사실은 기록상 명백한데, 소득세할 주민세 부과처분은 지방세법(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것) 제179조의4에 의하여 세무서장이 원천징수할 소득세액을 결정 또는 경정하거 나 신고ㆍ납부를 한 때에는 그로부터 1월 이내에 납세지를 관할하는 시장ㆍ군수에게 통보하도록 되어 있어 이는 양도소득세의 부과결정 여하에 따라 과세되는 것이어서 이 사건 양도소득세 부과처분과 별도의 심리가 필요하다고 보이지 않으므로, 행정소송법 제8조, 민사소송법 제418조 단서에 의하여 이 법원이 본안판단을 하기로 한다.

• 가. 피고 나주세무서장에 대한 청구

(1) 권리의 양도가 아닌 부동산의 교환이라는 주장: 이 사건 아파트는 2005. 7. 15. 준공승인을 받고 2005. 8. 12. BBBBB공사 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다. 따라서 그 후 2005. 8. 25. 이루어진 이 사건 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 교환이 아니라 부동산의 교환으로서 양도가액을 산정함에 있어 프리마염을 합산하여서 는 안된다.

(2) 특별분양된 부분을 취득가액에 포함해야 한다는 주장: 이 사건 아파트는 공익사업 시행으로 인하여 토지를 수용당한 사람들의 주거안정 목적으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 시가보다 저렴한 가격에 특별분양된 것이다. 따라서 시가와 분양대금의 차액에 해당하는 부분(프리미엄)은 원고의 취득가액에 포함되어야 한다.

(3) 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의해 산정해야 한다는 주장: 원고와 최AA가 특수관계에 있는 자로서 이 사건 양도가 소득세법 제114조 제5항 소정의 ‘대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우’에 해당한다 하더라도, 이 사건 양도 당시 이 사건 아파트에 대한 매매사례가액이나 감정가액이 존재하지 않았으므로 기준시가에 의하여 양도가액 및 취득가액을 산정하여야 한다.

(4) 기타: 부동산 등의 취득 또는 양도의 시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 의하면 ’자산의 대금을 청산한 날’인데, 원고와 교환계약 후 최AA가 2005. 8. 30. 잔금을 모두 납부하였으므로, 이 사건 부동산에 대한 양도시기는 2005. 8. 30.이다. 피고가 양도시기가 아닌 2005. 8. 22.를 평가기준으로 한 감정가액을 근거로 과세처분한 것은 위법하다.

• 나. 피고 CC군수에 대한 청구 이 사건 양도소득세 부과처분이 위법하므로, 그에 따른 위 피고의 이 사건 주민세 부과처분도 위법하다.
• 다. 관계법령 별지 관계 법령 기재와 같다.

• 가. 피고 나주세무서장에 대한 청구: 아래에서 보는 바와 같이 위 피고의 이 사건 양도소득세 부과처분은 위법하다고 볼 수 없다.

(1) 권리의 양도가 아닌 부동산의 교환이라는 주장 (가) 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아나하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 당해 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다. (나) 원고가 2005. 8. 25. 잔금을 미지급한 상태에서 최AA와 이 사건 아파트의 교환계약을 체결하고 BBBBB공사에 권리의무승계사실을 통보하였으며, 2005. 8. 30. 최AA가 잔금을 납부한 사실, 이 사건 아파트에 관하여 2005. 8. 12. BBBBB 공사 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다가 2005. 10. 7. 최AA 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. (다) 위 사실에 의하면, 원고는 이 사건 아파트의 분양대금을 완납하거나 이 사건 아파트에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하기 전에 이 사건 아파트의 교환계약을 체결하고 권리의무승계절차를 이행하였으므로, 이 사건 양도는 소득세법 제94조 제1항 제1호 소정의 건물의 양도가 아니라 같은 항 제2호 가목 소정의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당한다. 또한 소득세법 제99조 제1항 제2호 가목, 소득세법 시행령 제165조 제1항 이 ’부동산을 취득할 수 있는 권리의 기준시가는 양도 자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 취득일 또는 양도일까지 불입한 금액과 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다’고 규정하고 있는 것에 비추어, 위 피고가 이 사건 양도가액을 산정함에 있어 프리미염을 합산하여 계산한 것이 위법하다고 보이지 않는다.

(2) 특별분양된 부분을 취득가액에 포함해야 한다는 주장 (가) 제1심 법원의 BBBBB공사에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 합하여 보면, DD택지개발사업지구 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 모두 특별분양으로만 분양계약이 체결되었고, 그 분양대금은 분양원가 등 제반사정을 고려하여 결정되었으며, 일반분양과 특별분양 사이에 분양대금이 달리 책정되지는 않았던 사실을 인정할 수 있다. (나) 위 사실에 의하면, 원고가 이 사건 아파트를 시가보다 저렴한 가격에 분양 받았다고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

(3) 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의해 산정해야 한다는 주장 (가) 소득세법 제96조 제1항 제2호, 제97조 제1항 제1호 가목은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하고, 소득세법 제114조 제5항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1, 3항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 양도가액 및 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다고 규정하고 있다. (나) 원고와 최AA가 특수관계에 있는 자로서 이 사건 양도가 소득세법 제114조 제5항 소정의 ‘대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우’에 해당한다는 사실, 이 사건 양도 당시 이 사건 아파트의 매매사례가액이 존재하지 않았던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑 제7호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트에 대한 기준시가는 기준일을 2006. 1. 1.로 하여 최초로 공시된 사실, 한국감정원과 주식회사 미래새한감정평가법인이 이 사건 아파트에 관하여 가격시점을 2005. 8. 22.로 하여 감정을 실시한 결과 감정가액이 5억 원으로 평가된 사실을 각 인정할 수 있다. (다) 위 사실에 의하면, 위 피고가 이 사건 아파트의 매매사례가액이 존재하지 아니하여 순차로 감정가액을 적용하여 양도가액을 산정한 것은 관계 법령의 규정에 따른 것으로서 적법하다.

(4) 기타 주장에 대하여: 위 피고가 원고 주장의 2005. 8. 30.이 아닌 2005. 8. 22.을 평가기준으로 삼아 이 사건 아파트의 가액을 감정평가한 것만으로 이 사건 양도 소득세 부과처분이 위법하다고 보기는 어렵다.

• 나. 피고 CC군수에 대한 청구 피고 나주세무서장의 원고에 대한 이 사건 양도소득세 부과처분이 적법하고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 주민세 부과처분은 위 양도소득세 부과결정 여하에 따라 과세되는 것이므로, 이 또한 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 이 부분에 대한 원고의 주장도 이유 없다.

제1심 판결 중 소각하 부분은 위법하고, 원고의 피고 CC군수에 대한 이 사건 주민 세 부과처분 취소청구는 이유 없으므로, 이 부분에 관한 제1심을 취소한 후 원고의 청구를 기각할 것이나, 불이익변경금지의 원칙상 이에 대한 원고의 항소만을 기각하기로 한다. 원고의 피고 나주세무서장에 대한 이 사건 양도소득세 부과처분 취소청구는 이 유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 한다. 그리하여 주문과 같이 판결한다.