유사매매사례가액 적용 범위

사 건 2025누1008 증여세부과처분취소 원 고 박AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 8. 27. 판 결 선 고

2025. 10. 15.

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송 총비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지

피고가 2024. 1. 16. 원고에게 한 증여세 84,559,120원의 부과처분을 취소한다.

주문과 같다.

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심판결 2쪽 11, 12행의 “같은 법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것)”을 “구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 구 상증세법 시행령이라 한다)”으로 고쳐 쓰는 외에는 제1심판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

• 가. 원고의 주장 아래와 같은 이유로 이 사건 주택의 증여일(2022. 11. 9.)보다 6개월 넘게 앞선 2021. 11. 13. 자 비교주택 매매 가액을 이 사건 주택의 시가로 인정한 이 사건 처분은 위법하다.

1. 구 상증세법 제49조 제1항 단서는 증여일 전 2년 이내의 기간 중 과세의 대상이된 ‘해당 증여재산’에 대한 매매 등이 있는 경우에 한하여 적용되고, 따라서 같은 조 제4항에 따라 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 매매 가액을 해당재산의 시가에 포함시킬 수 있는 경우는 같은 조 제1항 본문에 따라 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간(이하 ‘평가기간’이라 한다) 사이에 유사재산의 매매등이 있는 경우에 한정된다. 따라서 평가기간 이전에 유사재산(비교주택)의 매매계약이 체결된 이 사건의 경우는 위 규정들을 적용할 수 없다.

2. 설령 이 사건과 같은 경우가 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항의 적용 대상이 된다고 보더라도, 이에 따라 유사재산의 매매 가액을 시가로 인정하기 위해서는 유사재산의 매매 등이 있는 날부터 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다. 그러나 이 사건의 경우 비교주택의 매매가 있는 날부터 이 사건 주택의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없지 아니하므로, 비교주택의 매매가액을 이 사건 주택의 시가로 인정하여서는 아니 된다. 특히 이 사건의 경우 이 사건 주택의 증여일로부터 가까운 2022. 1. 13. 같은 아파트의 단지 내 다른 주택이 대금 595,000,000원에 매매된 사례가 있으므로, 비교주택의 매매가액인 7억 원이 아닌 위 금액이 이 사건 주택의 시가로 인정되어야 한다.

• 나. 판단

1. 관련 규정 및 법리

• 가) 상증세법 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 “증여재산의 경우 ‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 증여일(평가기준일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하는 한편, 그 단서에서 “다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다. 그리고 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고 있다.
• 나) 이러한 관련 규정의 문언, 체계 및 취지 등을 종합하여 보면, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 등 참조).

2. 구체적 판단

• 가) 비교주택이 2021. 11. 13. 7억 원에 매매된 사실, 이 사건 주택이 2022. 11. 9. 원고에게 증여된 사실은 앞서 본 바와 같다.
• 나) 나아가 을 제4호증의 1, 2의 각 기재, 제1심의 부산지방국세청장에 대한 과세정보제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 주택의 증여일(평가기준일)부터 비교주택의 매매계약일까지 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 있다.

(1) 이 사건 주택과 비교주택은 단지(AAAA아파트)와 면적(132.791㎡), 층수(1층)가 동일한 주택으로, 위치한 동만 서로 달리한다(이 사건 주택: 000동 104호, 비교주택: 000동 105호). 또한 이 사건 주택에 대한 비교주택의 시가인정 심의를 의뢰할 당시 이 사건 주택과 비교주택이 형태나 이용상황이 서로 다르지 않고, 주위환경의 변화 또한 없는 것으로 검토되었다. 이러한 사정을 고려하면 이 사건 주택과 비교주택은 면적·위치·용도·종목이 동일 내지 유사하다고 볼 수 있다.

(2) 이 사건 주택 및 비교주택에 관한 국토교통부 공시 공동주택가격은 비교주택의 매매 시점에 가까운 공시기준일인 2022. 1. 1. 기준 370,000,000원, 이 사건 주택의 증여시점에 가까운 공시기준일인 2023. 1. 1. 기준 372,000,000원으로, 그 차이가 0.54% 정도에 불과할 정도로 기준시가의 변동이 미미하다.

(3) 비교주택의 매매체결일부터 당심 변론종결시까지 사이에 이 사건 주택 및 비교주택과 같은 전용면적 132.791㎡ 공동주택의 거래사례를 보건대, 아래 [표1]에서 보는 바와 같이 공인중개사의 중개를 거치지 않은 개인간 직거래로서 특수관계인 거래로 보이는 사례(순번 2, 원고가 이 사건 주택의 시가로 내세우고 있는 사례이다)를 제외하고는 700,000,000원(㎡당 5,271,441원)부터 765,000,000원(㎡당 5,760,932원) 사이에서 매매가 이루어졌음이 확인된다.

• 표 생략 - 이를 감안할 때 비교주택의 매매 가격 7억 원이 원고의 주장과 같이 이 사건 주택과 비교주택의 객관적 교환가치를 적정 반영하지 않은 과다한 금액이라고 볼 수 없다. 나아가 같은 면적의 공동주택이라도 층수, 임차인의 유무 등 여러 요소에 따라 일정 부분가격 차이가 있을 수 있음도 아울러 고려하면 비교주택의 매매 시점부터 이 사건 주택의 증여일(2022. 11. 9.) 사이에 원고가 주장하는 것과 같은 가격의 변동이 있다고 보기는 아무래도 어렵다.

(4) 이 사건 주택 및 비교주택과 같은 단지에 위치한 공동주택 중 면적이 84.945㎡인 주택의 2022년 거래사례를 보건대, 아래 [표2]에서 보는 바와 같이 특수관계인 거래로 보이는 사례(순번 5)를 제외하고는 515,000,000원(㎡당 6,062,746원)부터 595,000,000원(㎡당 6,863,264원) 사이의 금액에서 매매가 이루어졌음이 확인되고, 달리 위 기간 사이에 특별히 가격변동이 일어났다고 볼 만한 사정은 확인되지 않는다.

• 표 생략- 이는 2022년도에 이 사건 주택 및 비교주택이 위치한 단지의 공동주택 가격에 유의미한 변동이 없었음을 추단하게 하는 사정일 뿐만 아니라, 비교주택의 가격(㎡당5,271,441원)이 원고의 주장과 같이 과다한 금액이 아니라고 볼 수 있는 사정이다.

• 다) 결국 피고가 부산지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 주택의 시가를 비교주택의 매매 가액인 7억 원으로 인정한 것은 구 상증세법 제48조 제1항 단서및 제4항에 따른 것으로 적법하고, 이를 기초로 이 사건 주택에 대한 증여세를 산정·고지한 이 사건 처분도 적법하다고 판단된다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은받아들이지 아니한다.

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.