주택임대차보증금반환채권이 조세채권에 우선함

사 건 2022가단109400 배당이의 원 고 AA공사 피 고

1. BB시, 2. 대한민국 변 론 종 결 2023.03.15 판 결 선 고 2023.04.19

1. 의정부지방법원 고양지원 20xx타경xxx 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2022. 11. 29. 작성한 배당표 중 피고 BB시에 대한 배당액 1,272,730원을 0원으로, 피고 대한민국(소관 DD세무서)에 대한 배당액 32,265,770원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 180,458,982원을 213,997,482원으로 각 경정한다.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 이EE은 2019. 6. 7. 권FF과 사이에 권FF 소유의 BB시 OO구 OO동 OO아파트 제XX동 제XXXX호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 보증금을 380,000,000원, 임대차기간 2019. 7. 11.부터 2021. 7. 10.까지로 각 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이EE은 2019. 6. 14. 위 임대차계약서에 확정일자를 받고 2019. 7. 11.부터 이 사건 아파트를 인도받아 점유를 시작하였으며 2019. 7. 12. 주민등록을 마쳤다.
• 나. 이EE은 그 무렵 원고와 사이에, 주채무자를 임대인 권FF(이후 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전으로 인하여 주식회사 GGGGGG로 변경되었다), 보증채권자를 임차인 이EE, 보증대상을 이 사건 임대차계약 해지 또는 종료 시 반환받을 전세보증금(임대차보증금), 보증금액을 380,000,000원, 보증기간을 2019. 7. 11.부터 2021. 8. 10.까지로 하는 전세보증금반환보증계약을 체결하였다. 또한 이EE은 2019. 6. 11. 원고에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 채무를 담보하기 위하여 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 원고에게 양도하고, 2019. 6. 21. 권FF에게 내용증명우편으로 위 채권양도 사실을 통지하였으며, 위 내용증명우편은 2019. 6. 24. 권FF에게 도달하였다.
• 다. 이 사건 아파트에 관하여 2020. 6. 25. 주식회사 GGGGGG 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이에 원고는 2020. 7. 7. 주식회사 GGGGGG에 위와 같이 이EE이 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 양도한 사실 등이 기재된 ‘채권양도사실 알림에 대한 안내문’을 내용증명우편으로 보냈고, 위 내용증명우편은 2020. 7. 10. 주식회사 GGGGGG에 도달하였다.
• 라. 주식회사 GGGGGG는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되었음에도 이EE에게 임대차보증금을 반환하지 않았고, 이에 이EE은 2021. 10. 14. 이 사건 아파트에 관하여 2021. 8. 24. 임차권등기명령(이 법원 20xx카임xxxx)을 원인으로 한 주택임차권등기를 마쳤으며, 원고는 그 무렵 이EE의 보증채무 이행청구에 따라 이EE에게 380,000,000원을 지급하였다.
• 마. 이 사건 아파트에 관하여 근저당권자 조HH의 신청에 의해 2022. 1. 24. 임의경매개시결정이 있었다(이 법원 20xx타경xxx, 이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다). 이 사건 경매절차에서 원고는 임대차보증금반환채권의 양수인으로 배당요구를 하였고, 피고 BB시는 주식회사 GGGGGG의 재산세 합계 34,386,660원, 피고 대한민국(DD세무서)은 주식회사 GGGGGG의 종합부동산세, 부가가치세, 근로소득세, 법인세 등 합계 1,434,695,070원에 관하여 교부청구를 하였다.
• 바. 이 사건 경매절차에서 2022. 11. 29. 교부권자(당해세) 피고 BB시에 1,272,730원, 교부권자(당해세) 피고 대한민국(DD세무서)에 32,265,770원, 근저당권부질권자 주식회사 JJ은행에 465,750,000원, 배당요구권자 원고에게 180,458,982원을 각 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)가 작성되었다. 원고는 배당기일에 출석하여 피고들의 배당금에 대하여 이의를 하고 2022. 12. 5. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 10호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 우선변제권이 확보된 임대차보증금반환채권은 경매배당절차에서 저당권부채권과 동일하게 취급해야 한다. 원고의 임대차보증금반환채권은 2019. 7. 13. 우선변제권을 취득하였고, 피고들이 주장하는 조세채권은 이 사건 아파트의 매수인인 주식회사 GGGGGG에 대한 것이므로 원고의 채권이 피고들의 조세채권보다 배당순위에서 우선한다.
• 나. 판단 1) 국세기본법 제35조 제1항 제3호 의 규정 또는 지방세법(2010. 12. 27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것) 제31조 제2항 제3호의 규정에 의하여 국세나 지방세에 대하여 우선적으로 보호되는 저당권부채권은 당해 저당권설정 당시의 저당권자와 설정자와의 관계를 기본으로 하여 그 설정자의 납세의무를 기준으로 한 취지라고 해석되고, 이러한 국세나 지방세 등의 우선징수로부터 배제되는 저당권부채권은 설정자가 저당부동산을 제3자에게 양도하고 그 양수인에게 국세나 지방세의 체납이 있었다고 하더라도 특별규정이 없는 현행법 하에서는 그 보호의 적격이 상실되는 것은 아니라고 할 것이므로, 저당부동산이 저당권설정자로부터 제3자에게 양도되고 위 설정자에게 저당권에 우선하여 징수당할 아무런 조세의 체납이 없었다면 양수인인 제3자에 대하여 부과한 국세 또는 지방세를 법정기일이 앞선다거나 당해세라 하여 우선 징수할 수 없다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다51153 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카8385판결 등 참조). 2) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있고, 이는 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이다(대법원 1992. 10.13. 선고 92다30597 판결 등 참조). 또한 국세기본법 제35조 제1항 제3호 및 지방세기본법 제71조 제1항 제3호 는 국세 또는 지방세 우선 원칙의 예외로 저당권에 의해 담보된 채권과 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차권의 보증금반환채권을 병렬적으로 규정하고 있다. 위와 같은 점을 고려해 볼 때 위 1)항에서 본 법리는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 취득한 이후에 그 주택이 양도되었을 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봄이 타당하고, 따라서 이 사건 아파트의 전 소유자인 권FF이 국세 또는 지방세를 체납하고 있었다고 인정할 자료가 없는 이상 원고의 임대차보증금반환채권이이 사건 아파트의 매수인인 주식회사 GGGGGG가 체납한 재산세, 종합부동산세에 우선한다.

3. 그러므로 이 사건 배당표 중 피고 BB시에 대한 배당액 1,272,730원과 피고대한민국(소관 DD세무서)에 대한 배당액 32,265,770원은 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 180,458,982원은 213,997,482원으로 각 경정되어야 한다.

원고의 청구를 인용한다.