채무초과 상태에서 유일한 재산인 부동산을 매매한 행위는 채권자들을 해하는 행위에해당함

사 건 2017가단90359 원 고 대한민국 피 고 AAA 변 론 종 결 2018.10.12. 판 결 선 고 2018.11.9.

1. 피고와 BBB 사이에 별지1 부동산 목록 기재 부동산에 관하여

2015. 9. 21. 체결된 매매계약을 136,270,770원의 한도 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 136,270,770원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚 는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 피고는 아래와 같이 2013~2015년분 종합소득세, 부가가치세를 체납하였고, 이에 원 고는 아래와 같이 합계 00,000,000원의 조세채권(이하 ‘이 사건 조세채권’이라 한다)을 보유하게 되었다.
• 나. BBB은 2015. 9. 21.경 피고와 사이에, BBB 소유의 별지1 부동산 목록 기재 부 동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 피고에게 대금 000,000,000원에 매도하기로 하 는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 이를 원인으로 한소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 다. 이 사건 매매계약 당시 BBB은 별지2 ‘BBB 재산내역표’ 기재와 같은 적극재산 과 소극재산이 있어 채무초과상태에 있었다. [인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제3 내지 8, 10호증(일부 호증 가지번호 포함), 변론 전 체의 취지

• 가. 피보전채권의 존재

1. 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것임을 요하나, 그 사해행위 당시에 이미 채권 성립 의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 있고, 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현 실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있고 (대법원 2000. 2. 25. 선고 99다53704 판결 등 참조), 납세의무는 법률이 정하는 과세요건 이 충족되는 때에는 그 납세의무의 성립을 위한 과세관청이나 납세의무자의 특별한 행위 가 필요 없을 뿐만 아니라 납세의무자가 과세요건 충족사실을 인식할 필요도 없이 당연 히 성립되는 것이다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다84458 판결 등 참조).

2. 위 법리에 비추어 살피건대, 위 인정 사실 및 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 매매계약 체결 당시 이미 이 사건 조세채권의 납세의무가 성립하여 채권 성립의 기초가 되는 법률관계는 발생되어 있었고, 가까운 장래에 이 사건 조세채권이 구체적으로 성립 할 고도의 개연성이 있었으며, 실제로 원고가 조세 부과처분을 결정․고지함으로써 그 개연성이 현실화되어 이 사건 조세채권이 구체적으로 성립하였으므로, 이 사건 조세채권 은 채권자취소권의 피보전채권이 된다고 할 것이다.

• 나. 사해행위의 성립 위 인정 사실에 의하면, BBB이 채무초과 상태에서 자신의 적극재산의 대부분을 차 지하는 이 사건 부동산에 관하여 피고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결하고 피고 명의 로 소유권이전등기를 마쳐주었으므로, 이는 특별한 사정이 없는 한 BBB의 공동담보를 부당하게 감소시키는 행위로서 원고를 비롯한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위 가 된다. BBB은 일반 채권자들의 공동담보에 부족이 생겨 일반 채권자들의 채권 변제 가 어려워진다는 점에 관한 인식이 있었다고 봄이 상당하므로 그 사해의사가 인정되고, 나아가 수익자인 피고의 악의는 추정된다.
• 다. 피고의 선의 주장에 대한 판단

1. 주장 요지 피고는 이 사건 매매계약 당시 BBB이 원고에게 조세채무를 부담하고 있다거 나 채무초과상태에 있다는 등의 사정을 알지 못한 채 정상적인 가액으로 이 사건 부동 산을 매수한 선의의 수익자이다.

2. 판단

• 가) 사해행위취소 소송에서 수익자가 사행행위임을 몰랐다는 사실은 수익자에게 증명책임이 있다. 수익자의 선의는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여야 하고, 채무자의 일방적 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 선뜻 단정 하여서는 안 된다(대법원 2006. 4. 14. 선고 2006다5710 판결 등 참조).
• 나) 위 법리에 비추어 살피건대, 위 인정 사실 및 앞서 든 증거들, 갑 제1, 2, 9, 11, 12, 14 내지 21호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피 고가 제출한 증거들만으로 피고의 선의를 인정하기 부족하고, 이를 인정할 다른 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

○ 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피고는 BBB의 자금 사정, 조세 체납 사 실 등을 충분히 파악할 수 있는 지위에 있었다고 보인다.

• 피고의 배우자인 ccc은 2014. 1. 27.부터 서울 은평구 xxx XXX (XXX 281-34)에서 ‘XXX 한국지사’라는 상호의 사업장을 운영하다가 2014. 6. 30. 그 상호를 ‘XXX)’으로 변경하였는데, BBB도 2014.

1. 21.부터 같은 장소에서 ‘XXX'라는 상호로 사업장 을 운영하였으며, ccc이 운영하는 사업장의 유일한 매출거래처가 BBB이 운영하는 사업장이었다. 나아가 BBB이 세무조사를 받기 시작한 2015. 7. 20.경에도 ccc과 김 준엽은 위와 같이 같은 장소에서 사업장을 운영하고 있었다.

• 서울북부지방검찰청 검사는 2016. 6. 21. ‘ccc, BBB이 공동하여 2014. 2.경부터 같은 해 12.경까지 위 사업장 건물의 지하에서 허가를 받지 않고 전자담배 합계 XXX를 제조하였다’는 취지의 담배사업법위반 등의 공소사실로 기소하였다.

• 피고는 BBB이 거주하고 있던 이 사건 부동산의 바로 위층에 거주하였다.

○ 피고와 BBB은 공인중개사를 통하지 않고 이 사건 매매계약을 체결하였고, 계약 체결일 당일 곧바로 소유권이전등기를 마쳤는바, 이는 일반적인 부동산 거래 방식 에 비추어 이례적이다.

○ BBB은 이 사건 매매계약을 체결하고 피고에게 소유권이전등기를 마쳐준 이후에도 2017. 11. 1.(세무서의 고액체납자 현장수색 당시)까지 이 사건 부동산에 계속

• 6 - 하여 거주하고 있었던 것으로 보인다.

• 라. 사해행위취소에 따른 원상회복의 방법 및 범위

1. 사해행위 목적인 부동산에 저당권이 설정되어 있다가 사해행위 후 저당권이 말소 된 경우 사해행위의 취소에 따른 원상회복은 가액배상의 방법에 의하여야 한다. 배상하 여야 할 가액은 사실심 변론종결시를 기준으로 하여 그 부동산의 가액에서 말소된 저당 권의 피담보채권액을 공제하여 산정하여야 한다(대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판 결 등 참조). 이에 비추어 살피건대, 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여

2014. 12. 1. 근저당권자 농협은행 주식회사, 채권최고액 XXX,600,000원, 채무자 BBB의 근저당권이 설정된 사실, 이 사건 매매계약 체결 당시 위 근저당권의 피담보채무는 271,729,229원인 사실, 2015. 9. 21. 이 사건 매매계약에 따른 피고 명의 소유권이전등기 가 마쳐진 후 위 근저당권이 말소된 사실이 각 인정된다. 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 매매계약은 이 사건 부동산의 가액에서 말소된 위 근저당권의 피담보채무를 공제한 한도 내에서 취소되어야 한다.

2. 나아가 이 법원의 XX감정평가사사무소에 대한 시가감정촉탁(감정인 XXX) 결 과에 의하면, 이 사건 부동산의 변론종결일 무렵 가액은 000,000,000원이라고 봄이 상당 하다. 이에 대하여 피고는 위 시가감정에서 감정인의 시가 산정 방법이 KB부동산시세 자 료에 의존하는 등 불합리하다는 취지로 주장한다. 살피건대, 감정인의 감정결과는 그 감 정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하 여야 할 것인바, 원․피고가 제출한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종 합해 보면, 이 사건 시가감정의 감정방법은 그 합리성을 충분히 수긍할 수 있으므로, 원 고의 위 주장은 이유 없다.

• 7 -

○ 이 사건 감정인은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례 와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정 을 거쳐 대상물건의 가액을 평가하는 이른바 거래사례비교법에 근거하여 이 사건 부동산 의 가액을 평가하였다.

○ 이 사건 부동산과 동일 단지, 동일 면적 아파트의 실거래사례를 보면, 이 사건 부동산과 같은 000동의 경우 ① 2017. 5.경 000,000,000원(6층), ② 2017. 7.경 000,000,000원(5층), ③ 2017. 10.경 000,000,000원(6층)으로 각 거래되었다. 이에 감정인 은 그 중 비교적 최근이자 중간값에 해당하는 위 ②번을 비교 대상 거례사례로 선정한 후 00시 아파트 매매가격지수의 변동추이를 고려하여 시점수정을 통해 증액(1.521%)하 고, 이 사건 부동산의 층수(9층)가 비교 대상 거래사례보다 가치형성요인에서 다소 우세 하다고 보아 증액(3%)하였는데, 위와 같은 평가 과정에서 특별히 합리성을 잃었거나 현 저히 부당하다고 볼만한 부분은 보이지 아니한다.

○ 피고는 감정인이 KB부동산시세 자료에 의존하여 가액을 산정하였으므로 부당 하다는 취지로 주장하나, 감정인은 기본적으로 위와 같이 실거래사례에 기초한 거래사례 비교법에 따라 감정하였음이 분명하고, 감정인이 제시한 KB부동산시세 자료는 참고자료 에 불과한 것으로 보이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

○ 또한 피고가 제시하는 거래사례들은 거래 시점이 감정인이 선정한 비교 대상 거래사례보다 최근이기는 하나, 모두 이 사건 부동산과 다른 동(000동)의 거래사례들이 므로, 이를 비교 대상 거래사례로 선정하지 아니한 감정인의 판단을 수긍할 수 있다.

3. 따라서 이 사건 매매계약은 이 사건 부동산의 가액에서 말소된 근저당권의 피담 보채무를 공제한 136,270,771원(= 408,000,000원 - 271,729,229원) 중 원고가 구하는

• 8 - 000,000,000원의 한도 내에서 취소되어야 하고, 피고는 이 사건 매매계약 취소에 따른 원 상회복으로 원고에게 000,000,000원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 갚는 날 까지 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 청구를 인용한다.