토지소재지 관할 세무서장이 기준시가를 적정하게 산정하였는지 여부

심사청구를 기각한다.

청구인은 ‘

○○ 뉴타운사업 제

○ 지구 도시개발구역’에 수용된

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지 및

○○○

• ○○ 번지 토지(이하 “이 사건 토지”라 한다) 및 청구외 2필지 토지(4필지 계 2,254㎡)에 대하여 2005. 10. 24.

○○○○○○○○○○ (

○○)공사에 수용 협의계약 체결․양도 후 ｢조세특례제한법｣ 제85조 에 따라 기준 시가로 양도소득과세표준을 산정하는 과정에서 위 4필지 수용토지에 대한 개별공시지가가 공시되어 있지 아니하자 임의로 인근토지 보상가 대비 개별공시지가 평균비율을 50～60% 정도로 보아 보상가 대비 58.25%를 기준으로 같은 해 12. 30. 양도소득과세표준을 예정신고하였고 양도소득세 117,945,440원을 자진납부 하였다. 그 후 2006. 5. 30. 양도소득과세표준 확정신고 시에는 자신이 감정평가사에게 평가받은 감정가액을 기준시가로 하여 양도소득과세표준을 신고하는 한편 추가로 양도소득세 24,592,690원을 자진납부하였다. 이에 대하여 처분청에서는 청구인이 이 사건 토지소재지 관할

○○○ 세무서장이 산정한 기준시가를 적용하지 않고 양도소득과세표준을 과소 신고하였다고 보아 같은 해 5. 31. 양도소득세 45,251,400원을 추가로 부과․고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 이 사건 토지는 인근토지와 지목이 동일한 잡종지이나 ‘도로’로 이용되고 있는 데도 부동산소재지 관할 세무서장은 인근유사토지의 개별공시지가보다 기준시가를 높게 산정하였고 처분청에서는 위 높게 산정된 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과하였으므로 이 사건 처분은 취소 되어야 한다.

• 가. 다툼 이 사건 토지소재지 관할

○○○ 세무서장이 기준시가 를 적정하게 산정하였는지 여부

• 나. 인정사실 이 건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (1) 청구인은 구 ｢도시개발법｣ 제11조 제1항 제1호 의 규정에 의한 사업시행자인

○○○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○

• ○ 에 있는

○○○○○○○○○○ (

○○)공사와 ‘

○○ 뉴타운사업 제

○ 지구 도시개발구역’에 편입된 같은 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지 외 5 필지 토지(000-00, 000-00, 000-00, 000-000번지)를 2005. 10. 24. 수용 협의계약 체결하고 위 공사에 양도하였다.

(2) 청구인은 구 ｢소득세법｣ (

2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항 제4호의 규정에 따라 취득 후 1년 이내의 부동산인 같은 동

○○○

• ○○○ 번지 토지에 대하여는 실지거래가액으로 신고하고, 같은 법 제96조 제1항의 규정에 따라 이 사건 토지와 청구외 2필지 토지에 대하여는 도시개발구역 내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례를 규정하고 있는 ｢조세특례제한법｣ 제85조 의 규정에 따라 기준시가로 양도소득과세표준을 신고하려 하였으나 2005. 10. 24. 양도 당시에 2005년도 기준 개별공시지가가 공시되어 있지 아니하자 2005. 11. 18. 세무대리인을 통해 구 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 가목의 규정에 따라 납세지관할세무서장인

○○ 세무서장(처분청)에게 ‘개별공시지가 없는 토지의 가격평가신청서’를 제출하였다.

(3) 이 사건 토지소재지 관할

○○○ 세무서장은 2005. 11. 25. 구 ｢소득세법 시행령｣ (

2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제164조 제1항의 규정에 따라 ‘

○○○○○ ’과 ‘주식회사

○○○○○○ 법인’에 개별토지가격을 산정 의뢰한 후 같은 해 12. 8. 평가결과를 통보받고

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지에 대하여는 ㎡당 421,000원,

○○○

• ○○ 번지에 대하여는 ㎡당 432,000원,

○○○

• ○○ 번지에 대하여는 ㎡당 532,000원,

○○○

• ○ 번지에 대하여는 ㎡당 304,000원 으로 각각 기준시가를 산정하였다. 또한 같은 해 12. 15. 청구인의 세무대리인 에게 위 기준시가 산정 내용을 통지하는 한편 2006. 1. 12.

○○○ 전산망에도 전산입력 하였다. (4) 청구인은

○○○ 세무서장이 산정 한 위 기준시가를 적용하지 않고 인근 토지 의 보상가 대비 개별공시지가 평균비율이 50～60% 수준이라고 보아 이 사건 토지 등 4필지 수용토지에 대해 보상가의 58.25%를 기준으로

2005. 12. 30. 양도소득과세표준 예정신고 및 양도소득세 117,945,440원을 자진납부 하였

• 다. (5) 처분청은

○○○ 전산망에 입력된 이 사건 토지 및 청구외 2필지 토지에 대한 기준시가를 적용하여 양도소득과세표준을 산정하고 양도소득세 결정세액 187,789,540원에서 청구인이 기납부한 양도소득세 117,945,440원을 뺀 양도소득세 69,844,100원을 2

006. 4. 12. 추가로 과세예고 결정․고지하였다.

(6) 청구인은 2006. 5. 16. 개인적으로 이 사건 토지 및 청구외 2필지 토지에 대하여 감정평가사에게 의뢰한 감정평가 결과에 따라 같은 해 5. 30. 양도소득과세표준 확정신고 시에

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지,

○○○

• ○○ 번지 2필지 토지에 대하여는 위 감정평가사의 감정평가액과

○○○ 세무서장이 산정한 기준시가가 서로 일치한다는 사유로 기준시가로 확정신고하였으나 이 사 건 토지에 대하여는 위 감정평가사의 감정평가액이

○○○ 세무서장이 산정한 기준시가보다 낮게 평가되자 위 감정평가사의 평가금액을 적용하여

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지에 대하여는 기준시가 ㎡당 421,000원 보다 ㎡당 139,000원이 낮은 ㎡당 282,000원으로, 같은 동

○○○

• ○○ 번지 토지에 대하여는 기준시가 ㎡당 432,000원보다 ㎡당 39,000원이 낮은 ㎡당 393,000원 을 임 의 적용하여

2006.

5. 30. 양도소득과세표준을 확정신고하는 한편 추가로 발생된 양도소득세 24,592,690원을 자진납부하였다. (7) 처분청은 청구인이 2006. 5. 30. 확정신고 시 이 사건 토지에 대하여

○○○ 세무서장이 산정한 기준시가를 적용하지 않고 감정평가사의 감정가액을 적용하여 양도소득과세표준을 과소 신고 하였다는 사유로 같은 해

5. 31. 양도소득세 부족세액 45,251,400원을 추가로 부과 하였다.

• 다. 이 사건 청구인과

○○○ 세무서장 의뢰

○○○○○ 등의 주장 (1) 청구인은 자신이 의뢰한 감정평가사의 평가결과를 내세워

○○○ 세무서장이 이 사건 토지 중

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지 토지는 ‘도로’로 이용 되고 있는데도 기준시가를 ㎡당 421,000원으로 산정하여 모번지인

○○○

• ○ 번지(지목: 잡종지)의 2005. 1. 1. 기준 개별공시지가 ㎡당 846,000원의 49.8% 수준에 이르게 되었고, 같은 동

○○○

• ○○ 번지 토지 역시 ‘도로’로 이용되고 있는데도 기준시가 를 ㎡당 432,000원으로 산정하여 모번지인 404-18번지(지목: 잡종지) 의

2005. 1. 1. 기준 개별공시지가 ㎡당 23,800원보다 훨씬 높게 산정하였다고 주장 한다. (2)

○○○ 세무서장의 개별토지가격 산정 의뢰를 받아 감정평가를 실시했던

○○○○ 원

○○ 지점 및 주식회사

○○○○○○ 법인 소속 담당 감정평가사(2인) 는 이 사건 토지에 대하여 인근 표준지인

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지,

○○○

• ○○○ 번지,

○○○

• ○○ 번지 등을 기준으로 개별요인을 고려하여 평가하여야 하며 이 사건 토지의 가격과 표준지공시지가 간에 균형이 유지되어야 하는 것 으로 청구인이 비교표준지로 주장하는

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○ 번 지 와

○○○

• ○○ 번지 토지는 표준지가 아니므로 동 토지의 개별공시지가를 직접 기준 으로 평가할 수 없다는 답변을 2007. 2. 20. 우리 원에 제출하였다. (3)

○○○○○○ 협회장은 우리 원의 인근유사토지 선정 관련 자문 의뢰에 대해 2007. 3. 21. 구 ｢소득세법｣ 제99조 및 같은 법 시행령 제164조의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 토지의 평가는 당해 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제9조 제2항 의 규정에 의한 토지가격비준표에 의하여 평가하도록 규정하고 있어 이 사건 토지의 기준시가 산정 시 선정한 인근 유사토지(표준지)는 위 법령에 의하여 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사하므로 적정한 것으로 판단된다는 의견을 제시하였다.

• 라. 관계 법령의 규정

(1) 구 ｢소득세법｣ 제94조 제1항 등에 따르면 양도소득은 당해 연도에 발생한 토지 또는 건물 의 양도 로 인하여 발생하는 소득으로 한다고 규정 하 고 있

• 다. (2) 구 ｢소득세법｣ 제96조 제1항의 규정에 따르면 토지의 양도가액은 당해자산 의 양도 당시의 기 준시가 에 의하되, 취득 후 1년 이내에 양도한 토지에 대해서는 실 지거래가액 에 의하도록 되어 있다.

(3) 구 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 가목을 보면 토지에 대한 기준시가는 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 개별공시지가로 하되 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하 여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 산정 하도록 하고 있다.

(4) 구 ｢소득세법｣ 제114조 제2항 의 규정에 따르면 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장 은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정 에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준 과 세액을 경정하도록 하고 있다.

(5) 구 ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제1항의 규정에 따르면 “법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액’이라 함은 다음 각 호 1에 해당하는 개별공시지가 없 는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성 요인 이 유사한 인근토지를 표 준지로 보고 ｢ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법 률｣ 제9조 제2항의 규정에 의한 비교 표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장 과 당해 토지의 소재지 를 관할하 는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우 에는 당해 토 지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 을 말한다. 이 경우 납세지관 할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토 지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하 여 평가할 수 있다.”고 규정되어 있다.

• 마. 판단 청구인은 개별공시지가 없는 이 사건 토지의 가액은 ｢소득세법｣의 규정에 따라 개별공시지가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 평가한 금액으로 하도록 되어 있음에도 이 사건 토지 소재지 관할

○○○ 세무서장은 “도로”로 이용되고 있는 이 사건 토지의 특성을 감안하지 아니한 채

○○○○○ 에서 공시한 표준지만을 근거로 일반적인 평가방법으로 평가함으로써 기준시가를 높게 산정하였고, 처분청에서는 위 높게 산정된 기준시가를 적용하여 이 사건 처분하였으므로 취소되어야 한다고 주장한다. 처분청은 이 사건 토지 소재지 관할

○○○ 세무서장이 2개

○○ 평가법인의 감정가액을 참작하여 산정한 기준시가를 적용하여 추가로 경정․고지한 이 사건 처분은 정당하다고 하고 있고, 이 사건 토지를 평가했던

○○○○○ 외 1개 법인 소속 담당

○○ 평가사(2인)는 인근표준지인

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○○ 번지,

○○○

• ○○○ 번지,

○○○

• ○○ 번지 등을 기준으로 개별요인을 고려하여 개별토지가격을 평가하였다고 하면서 청구인이 비교표준지라고 주장하는 같은 동

○○○

• ○ 번지 및

○○○

• ○○ 번지 토지는 표준지가 아니므로 동 토지 의 개별공시지가를 직접 기준으로 평가할 수 없다는 의견이다. 또한,

○○○○○○ 협회장은 이 건에 대한 자문에서 이 사건 토지의 기준시가 산정 시 선정한 인근유사토지(표준지)는 ｢소득세법｣ 관련규정에 따라 지목․이용 상황 등 지가형성요인이 유사하므로 적정하다는 의견을 제시하였다. 살피건대, 청구인이 비교표준지라고 주장하는

○○○○ 시

○○ 구

○○○○

○○○

• ○ 번지 및

○○○

• ○○ 번지는 표준지가 아닌 반면

○○○○○ 외 1개 감정평가법인에서 제시한 같은 동

○○○

• ○○ 번지,

○○○

• ○○○ 번지,

○○○

• ○○ 번지는 표준지임이 확인되고 있고 위 2개

○○ 평가법인에서

○○○ 세무서장에게 통보한 “토지 특 성조사표”와 “토지명세 및 산정단가”에는 인근지가를 기준으로 개별토지가 격을 계산한 내역이 나타나고 있으므로 위

○○ 평가법인에서 작성한 당해 “토지특성 조사표”와 “토지명세 및 산정단가” 상에 인근지가를 기준으로 하여 감정되어 있는 가액의 평균액인 개별토지단가를 이 사건 토지에 대한 기준시가 로 인정하는데 별다른 문제점이 있다고 보기 어렵다. 따라서 처분청에서 수용당시 개별공시지가가 없는 이 사건 토지에 대하여

○○○ 세무서장이 산정한 기준시가를 적용하여 양도차액을 산정하고 양도소득세 를 부과한 이 사건 처분은 정당하다고 판단된다.

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 처분은 잘못이 없고, 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.