비교대상아파트의 실지거래가액이 적정한 시가인지 여부

심사청구를 기각한다.

청구인은 2004. 12. 4. 남편인 청구외

○○○ 으로부터

○○ 특별시

○○ 구

○○ 동

○○○○

• ○ 외

○ 필지

○○ 아파트

○○ 동

○○○○ 호(건물 84.33㎡, 대지 48.57㎡, 이 하 “ 이 사건 아파트”라 한다)를 증여받고, 2005. 2. 28. 증여재산가액을 증여일 현재 기준시가인 300,000,000원으로 하여 증여세를 신고하였다. 그러나 처분청에서는 같은 아파트

○○ 동

○○○ 호(이하 “비교대상아파트”라 한다) 의 실지거래가액을 적용하여 증여재산가액을 370,000,000원으로 평가하고 2005. 12.

1. 청구인에게 증여세 7,514,500원을 결정하여 부과(이하 “이 사건 부과처분”이라 한 다)하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인의 이 사건 아파트는 청구외 채권자로부터 110,000,000원에 가압류되어 있는 상태로 매매에 제약이 있어 낮은 가격에도 거래가 되지 않으며, 또한 비교대 상아파트는 같은 동이라 하더라도 남향에 경관이 좋고 조용한 데 비해 이 사건 아파트는 서향에 소음이 많은 등 주거환경이 현격하게 다른데도 처분청이 비교대 상아파트의 실지거래가액인 370,000,000원을 적용하여 증여세를 부과한 이 사건 부과처분은 부당하다.

• 가. 다툼 비교대상아파트의 실지거래가액이 이 사건 아파트의 시가로 적정한지 여부
• 나. 인정사실 이 건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 2004. 12. 4. 청구인은 남편으로부터 이 사건 아파트 를 증여받고, 2005.

2. 28. 증여재산가액을 기준시가인 300,000,000원으로 하여 증여세를 신고하였다.

(2) 처분청에서는 증여세 신고에 대한 세무조사(

2005. 8. 22. ~

2005. 9. 23.) 를 실시하고 2005. 1. 30. 매매계약이 이루어진 비교대상아파트의 실지거래가액인 370,000,000원을 증여재산가액으로 하여 2005. 12. 1. 증여세 7,514,500원을 결정하여 부과하였다.

(3) 이 사건 아파트는 2004. 7. 22.

○○○○ 지방법원에서 가압류 결정(사건 번호: 2004

○○ 3764, 청구금액: 110,000,000원)에 따라 가압류 되었다가 2005. 6.

10. 해제되었다. (4) 비교대상아파트인 같은 아파트 20동 508호(건물 84.33㎡, 대지 48.57㎡) 의 매 매계약은 2005. 1. 30. 이루어졌고, 그 거래가액은 370,000,000원이다.

(5) 이 사건 아파트와 비교대상아파트는 같은 단지내 같은 동에 위치하고 있으 며 면적도 동일하나 이 사건 아파트는 정면이 서향에 도로가 접해있고, 비교대상아파 트는 정면이 남향에 우면산을 바라보고 있다. (6) 이 사건 아파트와 비교대상아파트의 기준시가를 보면 아래 표와 같다. (단위: 천 원) 고시일 또는 공시기준일 이 사건 아파트 (

○○ 동

○○○○ 호) 비교대상아파트 (

○○ 동

○○○ 호) 비 고

2003. 12. 1. 300,000 300,000

○○○ 장이 산정·고시

2004. 4. 30. 300,000 300,000

2005. 5. 2. 304,500 299,000

2006. 1. 1. 378,000 371,000

○○○○○○ 장관이 공시

2007. 1. 1. 485,000 476,000

• 다. 관계 법령의 규정 (1) 상속세 및 증여세법제2조 제3항은 “이 법에서 ‘증여’라 함은 그 행위 또는 거 래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산 을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하 는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.” 라고 규정하고 있
• 다. (2) 같은 법 제60조 제1항에는 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재 산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의 한다. (이하생략)”고 규정하고 있고, 제2항에는 “ 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 을 포함한다.” 라고 규정하고 있다. (3) 같은 법 제60조 제3항에는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정 하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내 지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.”고 규정하고 있다.

(4) 구 상속세 및 증여세법 시행령(

2005. 8. 5 대통령령 제18989호로 개정되 기 이전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항에는 “법 제60조제2항에서 ‘수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가 기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 ‘평가기간’이라 한 다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)”라고 규정하면서, 그 제1호에 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)”이 라고 규정하고 있다. (5) 구 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호 의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”라고 규정하고 있다.

• 라. 판단 청구인의 이 사건 아파트는 가압류되어 있는 상태로 매매에 제약이 있어 낮 은 가격에도 거래가 되지 않을 뿐 아니라 비교대상아파트는 같은 동이라 하더라도 남향에 경관이 좋고 조용한 데 비해 이 사건 아파트는 서향에 소음이 많은 등 주 거환경에 현격하게 다른데도 처분청이 비교대상아파트의 실지거래가액인 370,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 와 구 ｢상속세 및 지방세법 시행령｣ 제49조의 규정에 따르면 증여재산가액의 평가는 원칙적으로 증여일 현재의 시가에 의하 되 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산이 증여일 전후 3월 이내에 매매사실이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 되 어 있
• 다. 다만 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적으로 당해 재산의 종류·규 모·거래상황 등을 감안하여 국세청장이 평가한 가액에 의하도록 되어 있다. 먼저 청구인은 이 사건 아파트가 가압류되어 있어 낮은 가격으로도 매각이 어려웠다고 주장하나 증여일 현재 가압류되어 있다는 사실이 증여재산가액의 평 가에 영향을 미친다고 위 관계법령에 별도로 규정하고 있지 않는 이상 청구인 의 이 같은 주장을 증여재산가액의 평가에 반영할 수는 없다. 또한 청구인은 이 사건 아파트는 서향이고 비교대상아파트는 남향이므로 비 교대상아파트의 실지거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나 비교대상아파트는 이 사건 아파트의 증여일(평가기준일)로부터 3개월이 이내인 2005. 1. 30. 매매계약이 이루어졌고 같은 단지내 같은 동(20동) 에 위치하며 면적도 같으며, 이 사건 아파트 증여일 현재 기준시가도 300,000,000원으로 동일할 뿐 아니라 증여일 전후 기준시가의 추이를 보면 이 사건 아파트의 기준시가가 비교대상아파트와 같거나 혹은 더 높게 나타나고 있어 비교대상아파 트의 실지거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 보아 이 사건 부과처분을 한 것이 청구인에게 불리하게 적용되었다고 보기도 어렵다. 따라서 이 사건 아파트의 기준시가가 아닌 비교대상아파트의 실지거래가액 을 이 사건 아파트의 시가로 보고 증여세를 부과한 이 사건 부과처분에 잘못된 점 을 발견할 수 없다.

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 청구인 의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항 의 규정에 따 라 주문 과 같이 결정한다.

2007.

9. 20. 감 사 원