매매예약가등기에 따른 소유권 이전시 기준시가를 양도가액으로 하여 과세한 처분의 당부

심사청구를 기각한다.

청구인 ○○○이 1980. 7. 31. 청구 외 ○○○ 등 10명으로부터 151,000,000원을 차용하면서 채무변제일(1980. 10.31.)까지 변제하지 아니하면 청구인 소유인 ○○○○시 ○○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 484㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 대물변제로 양도한다는 매매예약을 하고 매매예약을 원인으로 한 “소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기”(이하 “매매예약가등기”라 한다)를 해준 후 채무변제를 하지 않은 데 대하여 2004. 6. 11. “청구인은 가등기권자의 권리를 양수받은 청구 외 ○○○ 등 13명에게 2000. 11. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”는 내용의 대법원 판결이 내려짐에 따라 2004. 8. 26. 이 사건 부동산의 소유권이 위 ○○○ 등 13명에게 이전되자 처분청은 2006. 7. 10. 기준시가를 양도 가액으로 하여 양도소득세 102,245,890원(가산세 51,940,400원 포함)을 결정ㆍ고지(이하 “이 사건 부과처분“이라 한다)하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부동산에 대한 양도가액을 기준시가가 아닌 채무액으로 하여 양도 소득세를 부과하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인이 채무불이행 시에는 이 사건 부동산으로 대물변제 한다는 매매예약가등기를 해 주면서 차용한 금액은 151,000,000원에 불과한데도 처분청이 기준 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

• 가. 다툼 매매예약가등기에 따른 소유권 이전에 대하여 양도가액을 채무변제액으로 하지 아니하고 기준시가로 하여 양도소득세를 부과한 것이 타당한 지 여부
• 나. 인정 사실 이 사건 일건 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 청구인은 1980. 7. 31. 청구 외 ○○○ 등 10명으로부터 이 사건 부동산을 담보로 151,000,000원을 차용하면서 채무변제일(1980. 10. 31.)까지 변제하지 아니하면 청구인 소유인 이 사건 부동산을 양도한다는 내용의 부동산매매예약서를 작성 하고 같은 날 위 매매예약에 따라 매매예약가등기를 해주었다.

(2) 위 가등기권자 10명 중 ○○○ 등 7명은 1987. 10. 3.부터 1999. 5. 6.사이에 계 36명의 유족을 남겨둔 채 사망하였다.

(3) 이 사건 부동산의 지상 ○○○○상가아파트에 거주하는 청구 외 ○○○ 등 13명은 2000. 10. 13.부터 같은 해 11. 23. 사이에 이 사건 부동산의 가등기권자 및 그 상속인들로부터 가등기권리를 매수하였다.

(4) 위 가등기권리를 매수한 ○○○ 등 13명은 위 가등기에 따라 1980. 10. 31. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기의 본등기 절차를 이행하라”는 청구취지의 소송을 제기하였고 2003. 1. 29. ○○지방법원에서는 “청구인은 2000. 11. 23. 매매를 원인으로 하여 이 사건 부동산의 소유권을 위 ○○○ 등 13명에게 이전하는 등기절차를 이행하라”고 판결하였으며 2004. 6. 11. 대법원에서도 같은 내용의 판결이 내려짐에 따라 이 사건 부동산의 소유권은 2004. 8. 26. 위 ○○○ 등 13명에게 이전되었다.

(5) 이에 대하여 처분청은 2006. 7. 10. 이 사건 부동산의 기준시가를 취득가액 및 양도가액으로 하여 양도소득세 102,245,890원을 결정ㆍ고지하였다.

• 다. 관계 법령 등의 규정

(1) 구 ｢소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)｣ 제110조 제1항에는 당해 연도의 양도소득금액이 있는 자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것으로 규정하고 있다

(2) 구 ｢소득세법｣ 제96조 제1항 및 제97조 제1항에는 자산의 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가로 하되, 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 위 확정신고기한 내에 신고한 경우에는 실지거래가액을 양도가액 및 취득가액으로 하는 것으로 규정하고 있다.

(3) 구 ｢소득세법｣ 제114조 제1항 및 제4항에는 양도소득과세표준 신고를 하여야 할 자가 위 신고기한 내에 신고를 하지 아니한 때에는 취득가액은 취득 당시의 기준시가로 하고, 양도가액은 양도 당시의 기준시가로 하여 양도세액을 결정하도록 규정하고 있다. (4) ｢소득세법시행령｣ 제164조 제4항 에는 ｢부동산 가격공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣에 따라 1990. 8. 30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시의 기준시가는 [1990. 1. 1. 개별공시지가] × [(취득 당시의 시가표준액) ÷ (1990. 8. 30. 현재 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 금액)]의 산식에 따라 계산한 가액으로 하는 것으로 규정하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 자신이 이 사건 부동산을 담보로 제공하고 차용한 금액은 151,000,000원에 불과하고 위 채무변제불이행을 원인으로 하여 소유권이 양도 되었으므로 채무액을 양도가액으로 하여야 하는데도 20여 년 후의 기준시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. ｢소득세법｣ 제96조 제1항 및 제97조 제1항의 규정에 따르면 자산의 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가로 하되, 예외적으로 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정 신고기한(이 사건의 경우 2005. 5. 31.)까지 신고한 경우에만 실지거래가액을 양도가액 및 취득가액으로 하여 양도소득세액을 결정하도록 되어 있다. 살피건데 청구인은 위 인정사실과 같이 20여 년 전인 1980. 7. 31. 청구 외 ○○○ 등 10명으로부터 151,000,000원을 차용하면서 위 차용금을 담보하기 위하여 1980. 10. 31.을 매매완결일자로 하여 위 완결일자를 경과하였을 때에는 매매가 완결된 것으로 보기로 하는 내용의 매매예약을 체결하고 그 매매예약상의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 이 사건 부동산에 대하여 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기를 경료 하였는바 이는 결국 차용물의 반환에 대하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 것으로서 위 매매예약의 완결일에 매매계약이 유효하게 성립되었음이 확정되었다고 하더라도 대물변제로 인한 채무소멸의 효과는 위 매매계약이 이행되어 그 효력이 발생한 이 사건 부동산의 소유권이전등기일인 2004. 8. 26.에 발생한 것으로 보아야 할 것이므로 위 소유권이전등기일을 소득세법상의 부동산의 양도시기로 보아야 할 것이다. 그런데 이 사건 토지 양도의 경우 양도소득과세표준 확정 신고기한인 2005. 5. 31.까지 신고를 하지 아니 하였으므로 기준시가에 의하여 양도세액을 결정하여야 할 것이고, 설사 이 사건 청구인의 차용금액이 실지양도가액으로 인정된다 하더라도 확정 신고기한 내에 신고를 하지 아니 하였으므로 위 차용금액에 의하여 양도소득세액을 결정할 수 없다 할 것이므로 이 사건 토지를 담보로 차용한 금액을 양도가액으로 하여 양도세액을 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.