부동산 실지양도가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

심사청구를 기각한다.

1.원처분의 요지 청구인이 ○○○○○ ○○ ○○○ ○○○○-○ 대지(면적: 430.1㎡)와 그 지상 건축물(연면적: 1,630.46㎡, 규모: 지하1층, 지상5층, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)을 2002. 3. 15. 양도하고 2002. 4. 1. 양도소득세 1,300,000원을 신고하였으나 처분청은 양도가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의거 양도소득금액을 계산하여 양도소득세 46,261,560원을 결정고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.

• 가. 청구 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구 이유 청구인은 처분청이 실지거래가액 조사과정에서 이 사건 부동산의 실지 취득가액은 1,030,000,000원, 양도가액은 700,000,000원으로 확인됨에도 양도가액이 불분명하다는 이유로 기준시가로 계산하여 과세한 것은 부당하다.

• 가. 다툼 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 확인되는 지 여부
• 나. 인정 사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 취득당시 매매계약서에 의하면 청구인은 1989. 1. 7. 청구 외 ○○○로부터 이 사건 부동산을 1,030,000,000원에 취득한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 2002. 3. 15. ○○○○○ ○○ ○○○○ ○○-○○에 있는 ○○○○ ○○(○○○○ ○○○)에게 이 사건 부동산을 양도하고 매매계약서(검인계약서)를 첨부하여 같은 해 4. 1. 양도소득세 예정신고를 하면서 취득가액을 480,000,000원, 그리고 양도가액을 500,000,000원으로 하여 산출한 양도소득세 1,300,000원을 예정 신고하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 이 사건 부동산의 양도가액을 7억 원이라고 주장하였으나 양수인인 청구 외 ○○○의 검찰조서(이 사건 부동산의 임차보증금 반환 고소사건)에 의하면 7억 7천만 원이라고 되어 있고 ○○○이 실질적 대표였던 청구 외 ○○회사 ○○을 채무자로 하여 이 사건 부동산을 담보로 한 대출금은 920,000,000원으로 되어 있다.

(4) 이 사건 부동산을 양도하기 전인 2002. 2. 22.을 가격시점으로 한 ○○○○법인의 감정평가액이 1,493,740,400원이었다.

(5) 처분청은 2005. 11.(날짜 모름) 실지조사를 실시한 결과 이 사건 부동산의 취득가액은 실지거래가액으로 판단되나 양도가액은 매매계약서, 영수증 등 증빙서류가 없어 실지거래가액으로 확인이 불가능하므로 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정하면서 1세대 1주택 비과세분(주택 155.72㎡, 토지 41.077㎡)을 제외한 나머지에 대하여 양도가액 839,698,120원, 취득가액 632,995,948원으로 산출한 후 필요경비 18,989,948원, 장기보유(10년)특별공제 56,313,684원을 공제하고 가산세 12,728,065원을 포함하여 2006. 1. 12. 양도소득세 46,261,560원을 부과ㆍ고지 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 구소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)제96조는 ″제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다″고 규정하면서 그 제6호는 ″양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우″라고 규정하고 있다.

(2) 한편, 소득세법 제100조 제1항 은 “양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래 가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례 가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다”고 규정하고 있다.

(3) 같은 법 제114조 제4항은 “납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다”고 규정하고 있다.

• 라. 판단 위 관계법령의 규정에서 살펴본 바와 같이 토지 또는 건물의 양도차익 산정 시 취득가액과 양도가액의 적용에 관한 구소득세법의 규정을 종합하여 보면 원칙적으로 취득가액은 취득당시의 기준시가로, 양도가액은 양도당시의 기준시가로 하되 양도자가 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우 실지거래가액을 적용할 수 있으나 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 기준시가를 적용하도록 되어 있고, 이 때 취득가액 또는 양도가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하도록 되어 있다. 다음으로 위 인정사실에서와 같이 청구인의 이 사건 부동산 양수ㆍ양도과정을 살펴보면 취득가격은 실지거래 가액으로 보여지는 반면 청구인은 양도소득세 예정신고시 실지 양도가액을 5억 원이라고 하면서 그에 대한 증빙으로 검인계약서를 첨부하고도 처분청의 실지조사 시 청구인은 이 사건 부동산을 급매도하기 위하여 매매계약서를 작성하지 않고 전세보증금을 차감한 잔액 7억 원으로 매도하였다고 진술하면서 양도소득세 예정 신고 시 제출한 검인계약서의 양도가액을 번복하였다. 또한 처분청이 실지 조사한 바에 따르면 이 사건 부동산 양도 직전인 2002. 2. 28.(가격시점 2002. 2. 22.) ○○○○법인의 감정평가액이 1,493,740,400원이었고, 이 사건 부동산을 양수한 ○○○○ ○○의 이 사건 부동산 담보 대출금액이 920,000,000원 으로 조사되어 이들 가격과 비교하여 보면, 청구인이 매매계약서를 작성하지 않고 구두계약으로 양도가액을 700,000,000원으로 하였다는 주장은 인정하기 어렵다 하겠다. 더구나 이 사건 부동산 양도 당시 건물 세입자들의 임차보증금, 금융기관의 근저당권 및 ○○○○○ ○○○의 압류 등 이해관계인들의 여러 채무를 담보하고 있었는데도 이러한 채무에 대하여 아무런 언급도 없이 양도계약서와 관련 증빙서류를 제출하지 아니한 채 ○○○○의 실질 대표자 위 ○○○의 진술만 있는 이 사건에서 7억여 원의 거액의 이 사건 부동산매매 계약을 구두로 계약하였다는 청구인 진술은 사회 통념상으로도 선뜻 믿기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 실지조사한 결과 양도가액이 불분명하여 기준시가에 의하여 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액을 산정하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.