주택건설사업에 출자한 토지에 대하여도 양도소득세를 부과한 것이 정당한지 여부

심사청구를 기각한다.

제1 청구인 ㅇㅇㅇ과 제2 청구인 ㅇㅇㅇ의 아버지이며, 제3 청구인 ㅇㅇㅇ의 남편인 청구외 ㅇㅇㅇ(2002. 1. 28. 사망, 이하 ｢망인｣이라 한다)은 소유 토지인 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 외 1필지(대지 면적 734㎡, 이하 ｢이 사건 토지｣라 한다)를 현물출자하고, 청구외 ㅇㅇㅇ 등 6인은 건축비 등을 현금 출자하여 2000. 6. 13. 빌라 8세대(이하 ｢이 사건 주택｣이라 한다)를 신축하여 각 공동사업자별로 지분에 따라 배정된 주택을 보존등기한 뒤, 같은 해 7. 27. 망인은 이 사건 토지 중 공동주택의 본인 지분(3세대)에 해당하는 대지권 면적(444.61㎡)을 제외한 289.39㎡에 관하여만 양도소득세 78,479,800원을 신고ㆍ납부하였다. 이에 대하여 처분청은 망인이 현물출자한 이 사건 토지 전체가 공동사업체인 ‘ㅇ빌라(조합)’에 양도된 것으로 보아 2005. 4. 12. 상속인인 청구인들에게 추가로 양도소득세 276,890,510원을 부과ㆍ고지(이하 ｢이 사건 부과처분｣이라 한다)하였다.

• 가. 청구 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구 이유 이 사건 주택의 공동사업자들이 주택판매업으로 사업자등록을 하였다 하더라도 주택을 신축한 뒤 이를 다른 사람에게 판매하지 아니하고 각각 배정받는 주택을 소유권 보전등기한 뒤 그대로 소유하고 있기 때문에 사실상 이들을 사업자로 볼 수 없으므로 망인 지분의 대지권 면적에 해당하는 토지는 양도소득세 부과대상이 아니다.

• 가. 다툼 이 사건 토지를 출자한 망인의 공동주택 지분에 해당하는 토지도 공동사업체에 양도된 것으로 보아 양도소득세를 부과한 것이 정당한지 여부
• 나. 인정 사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 위 망인, 청구외 ㅇㅇㅇㅇ(주), ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ 등 5명은 1999. 4. 30. ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 외 3필지(면적 1,141㎡)에 이 사건 주택을 신축하여 분양할 목적으로 ‘○ 빌라 공동사업 계약서’를 작성하였다. 위 계약서 제2조에 따르면 망 이○○은 이 사건 토지를 출자(토지 평가액 22억 원)하고, 나머지 사업자는 건축비 등을 현금출자하고, 건축할 주택 8세대 중 이○○은 3세대, 나머지 공동사업자(3차 공동사업계약서에는 공동사업자가 7명 임)들은 각각 1세대씩 지분을 갖는다고 되어 있다. 제4조 제3항에는 이 사건 주택을 준공할 때까지 미분양 주택이 있을 경우에 준공허가 즉시 공동사업자는 각각 배정받은 빌라를 본인 명의로 보존등기 한다고 되어 있다.

(2) 망인 등 공동사업자는 1999. 6. 12. ㅇㅇ세무서에 ‘ㅇ빌라’라는 상호로 사업자등록(사업자번호: 000-00-00000, 업종: 주택신축판매업)을 하였고, 1999사업연도부터 2000사업연도 제1분기 사이에 부가가치세 237,370,839원(매입세액)을 환급받았으나, 2000. 6. 30. 폐업신고를 한 뒤 같은 해 7. 28. 환급받은 부가가치세를 납부하였다.

(3) 위 공동사업자들은 1999. 7. 1. ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장으로부터 연립주택(8세대)의 건축허가(연면적 2,345.68㎡)를 받아 이 사건 주택을 신축한 뒤 2000. 6. 13. 사용승인을 받았다.

(4) 위 공동사업자들은 이 사건 주택의 사용승인을 받은 뒤 2000. 7. 3. 별표 ｢공동사업자별 공동주택 지분 현황｣과 같이 각각 지분에 따라 배정받은 주택의 소유권 보존등기를 하였고, 망인은 같은 해 5. 20. 출자한 이 사건 토지(734㎡)에서 본인 지분의 공동주택의 대지권 비율면적(1141㎡ 중 444.61㎡)을 제외한 289.39㎡만을 양도한 것으로 신고한 뒤 같은 해 7. 27. 양도소득세 78,479,800원을 납부하였다.

(5) 위 공동사업자들의 소유권 보전등기 이후 주택의 소유권 변동실태를 확인한 결과 ㅇㅇㅇ와 ㅇㅇㅇㆍㅇㅇㅇ(부부 사이로 1세대를 공동으로 배정받음)은 2001. 6. 12. 및 같은 해 7. 21. 각각 다른 사람에게 양도하였고, 망 ㅇㅇㅇ의 주택 3세대는 청구인들에게 상속되었으며, 나머지 공동사업자는 그대로 소유하고 있다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) ｢구 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)｣ 제88조 제1항에 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제94조 제1항 제1호에 토지의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여는 양도소득세를 과세한다고 규정하고 있다. (2) ｢민법｣ 제703조 제1항 에 조합은 2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다. (3) ｢부가가치세법｣ 제2조 제1항 에 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, ｢같은 법 시행규칙(2001. 4. 3. 재정경제부령 193호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)｣ 제1조에 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

• 라. 판단 청구인들은 이 사건 주택의 공동사업자들이 지분에 따라 배정된 주택을 분양하거나 판매하지 아니하여 이들을 사실상 사업자로 볼 수 없으므로 출자된 이 사건 토지 중 망인의 주택 지분에 해당하는 대지권 면적(444.61㎡)을 제외한 나머지 토지면적에만 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. ｢구 소득세법｣ 제88조 제1항 의 규정에 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 위 규정의 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자는 자산의 유상이전에 관한 예시이므로 위 예시 외의 사유로 인한 것이라 할지라도 자산이 유상으로 이전된 때에는 양도소득세의 과세대상이 된다 할 것이다. 위 망인은 공동사업자들과 이 사건 주택을 공동으로 신축하여 분양할 목적으로 이 사건 토지를 현물출자하고, 나머지 공동사업자들은 공사비 및 추가토지구입비 등을 현금출자하기로 ‘ㅇ 빌라 공동사업계약’을 체결하고, 세무서에 사업자등록까지 함으로써 위 사람들은 민법상의 조합(공동사업체)을 구성함과 동시에 망인은 이 사건 토지를 조합에 현물출자 한 것으로 볼 수 있고, 조합에 출자한 자산은 출자자의 개인재산과는 별개의 조합자산으로 조합원의 합유가 된다 할 것이다. 또한 1999. 6. 10. 체결된 제2차 ‘ㅇ 빌라 공동사업계약서’에 따르면 망 ㅇㅇㅇ이 출자한 이 사건 토지를 22억 원으로 평가하고, 망인은 그 대가 등으로 이 사건 주택 중 3세대의 처분권을 갖는다고 되어 있으므로 이는 자산의 유상이전에 해당되고, 현물출자를 이행한 시점(공동사업계약 체결일)에 양도소득세 과세요건이 성립되었다 할 것이다. 설사 공동사업자들이 이 사건 주택을 신축한 뒤 이를 즉시 분양하지 아니하고 보존등기를 한 뒤 그대로 보유하고 있다 하더라도 이는 본인들의 사정에 따른 것일 뿐, 망인은 이 사건 토지를 현물출자 하여 발생한 양도소득세 과세요건에는 영향을 주는 것은 아니다 할 것이다. 따라서 망인의 주택 지분에 해당하는 대지권 면적은 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다. [별표] 공동사업자별 공동주택 지분현황 공동사업자명 주택호수 연면적(㎡) 대지권 면적(㎡) 비고 ㅇㅇㅇ

○호 243.60 192.83

○호 154.51 125.89

○호 154.51 125.89 ㅇㅇㅇ

○호 154.51 125.89 ㅇㅇㅇㅇ(주)

○호 154.51 125.89 ㅇㅇㅇ

○호 154.51 125.89 ㅇㅇㅇ ㆍ ㅇㅇㅇ

○호 243.80 192.83

2001. 7. 21. 양도 ㅇㅇㅇ

○호 154.51 125.89

2001. 6. 12. 양도 계 8세대 1,141