주택의 부수토지에 해당하는지 여부

심사청구를 기각한다.

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 330㎡(이하 ｢이 사건 ①번 토지｣라 한다)와 그 지상주택 229.72㎡{주택 130.50㎡와 근린생활시설 99.22㎡, 이하 이 사건 건물(주택)이라 한다}, 같은 동 ○○번지 도로 120㎡(이하 ｢이 사건 ②번 토지｣라 한다), 같은 동 ○○번지 도로 74㎡(이하 ｢이 사건 ③번 토지｣라 한다), 같은 동 ○○번지 답 806㎡(이하 ｢이 사건 ④번 토지｣라 한다), 같은 동 ○○번지 임야 304㎡(이하 ｢이 사건 ⑤번 토지｣라 한다), 같은 동 ○○번지 답 113㎡(이하 ｢이 사건 ⑥번 토지｣라 한다)와 같은 동 ○○번지 임야 78㎡(이하 ｢이 사건 ⑦번 토지｣라 한다) 계 7필지 1,825㎡(이하 ｢이 사건 양도자산｣이라 한다)를 2003. 4. 18. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 양도(양도가액을 계 404,000,000원으로 신고함)하였다. 그 후 청구인은 이 사건 ①번 토지와 그 지상건물은 고가주택이 아닌 ‘1세대 1주택’의 양도로, 이 사건 ④,⑥번 토지는 8년 이상 자경한 농지로, 나머지 ②,③,⑤,⑦번 토지는 이 사건 건물(주택)의 부수토지가 아닌 별개의 토지(도로, 임야 등)로 보아 산출한 양도소득세 계 5,871,960원을 2003. 7. 18. 신고ㆍ납부하였다. 이에 처분청은 이 사건 ⑥ㆍ⑦번 토지를 제외한 나머지 토지 전부(이 사건 ①~⑤번 토지를 말하며 이하 ｢이 사건 토지｣라 한다)가 담장으로 구분된 하나의 울타리 안에 있는 토지로서 양도시점 현재의 지목에 관계없이 주택과 경제적 일체를 이루고 있으면서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 주택의 부수토지에 해당한다고 보고 이 사건 ⑥ㆍ⑦번 토지만 주택의 부수토지에서 제외하여 기준시가로 양도소득세를 산출하고 나머지 이 사건 양도자산 전부를 1세대 1주택의 고가주택 양도로 보아 조사된 실지거래가액(2,000,000,000원)을 적용하여 양도소득세 287,738,610원을 산출한 다음 이미 납부된 세액 5,871,960원을 뺀 나머지 281,866,650원을 2004. 11. 11. 청구인에게 추가로 부과․고지(이하 ｢이 사건 부과처분｣이라 한다)하였다.

• 가. 청구 취지 이 사건 부과처분을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구 이유 이 사건 양도자산 중 주택의 부수토지에 해당하는 것은 건물의 바닥면적에 해당하는 이 사건 ①번 토지 330㎡중 132㎡(실제 바닥면적은 123㎡이나 청구인이 잘못 안 것으로 보임)뿐이므로 이 부분과 이 사건 건물(주택)의 양도가액으로 고가주택 여부를 판단하여야 하고, 이 사건 ②ㆍ③번 토지 194㎡는 기준시가를 기준으로 양도소득세를 산출하여야 하며, 이 사건 ①번 토지의 나머지 198㎡와 이 사건 ④ㆍ⑤번 토지 1,110㎡는 8년 이상 자경한 농지이므로 양도소득세를 전액 감면하여야 한다.

• 가. 다툼 이 사건 주택의 부수토지 범위와 이 사건 ④ㆍ⑤번 토지가 8년 이상 자경한 농지인지 여부
• 나. 인정 사실 이 건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인이 제출한 주민등록초본과 등기부등본 등에 의하면 청구인은 1981. 10. 14. 이 사건 ①,②,④,⑥번 토지를, 1982. 11. 30. 이 사건 ③,⑤,⑦번 토지를, 그리고 1991. 3. 29. 이 사건 건물(주택) 131.86㎡(당시 연면적임)를 각각 취득하고 1991. 6. 24.부터 이 사건 건물에 살면서 2000. 12. 11. 주택 97.86㎡(2층)을 증축하였고 2001. 11. 2. 1층 주택 123.04㎡ 중 99.22㎡를 근린생활시설로 용도 변경하였으며, 위 근린생활시설은 청구인의 아들(ㅇㅇㅇ)이 2001. 11. 20.부터 2003. 4. 26.까지 ㅇㅇㅇ라는 상호의 음식점으로 사용한 사실이 인정된다.

(2) 청구인이 제출한 심사청구서와 사진에 의하면 처분청이 주택의 부수토지로 본 이 사건 양도자산(이 사건 ⑥ㆍ⑦번 토지를 제외한 것)의 경계선은 철재울타리로 둘러싸여 있었으나 1998년 8월 이후(정확한 시기는 모름) 청구인이 블록담장(서쪽부분은 콘크리트담장)으로 교체한 것으로 보인다.

(3) 청구인은 이 사건 ①번 토지 330㎡ 중 198㎡, 이 사건 ④번 토지 806㎡와 이 사건 ⑤번 토지 304㎡는 1981년도부터 2003. 5. 21.까지 청구인이 경작을 하였다는 영농사실확인서에 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 농지관리위원 ㅇㅇㅇ과 이웃주민 ㅇㅇㅇ 등 32명의 날인을 받아 제출하였다.

(4) 2000. 6. 25. 작성된 농지원부에는 이 사건 ④번 토지가 농지로 등재되어 있으며(위 농지원부에는 이 사건 ④번 토지인 농지의 면적이 양도당시의 이 사건 ④번 토지의 면적보다 310㎡ 더 넓은 1,116㎡로 되어 있으나 이는 농지원부가 작성된 후인 2001. 11. 19. 이 사건 토지 중 120㎡는 이 사건 ②번 토지로, 113㎡는 이 사건 ⑥번 토지로 각각 분할되었기 때문임) 청구인이 제출한 사진 등의 증빙에 의하면 지번과 면적은 정확히 구분되지 아니하나 이 사건 토지에 채소류를 경작한 사실이 있는 것으로 보인다.

(5) 1994. 1. 21.부터 2002. 12. 13.까지 6회에 걸쳐 이 지역을 촬영한 항공사진에 의하면 이 사건 ①번 토지는 경작을 하였다고 볼 만한 사실이 나타나지 않고 이 사건 ④번 토지에는 상당한 기간동안 경작을 하고 있었으며 이 사건 ⑤번 토지에는 수목이 있었던 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 2003. 4. 16. 이 사건 건물(주택)과 토지 등 양도자산 일체를 지번이나 건물 구분 없이 위 ㅇㅇㅇ에게 양도{청구인은 이 사건 ①,⑤,⑦번 토지와 이 사건 건물(주택)을 합하여 290,000,000원, 이 사건 ④,⑥번 토지를 합하여 105,000,000원, 이 사건 ②,③번 토지를 합하여 9,000,000원에 양도하였다고 신고하였으나 처분청조사결과 실지거래가액이 2,000,000,000원으로 확인되었다.}하고 같은 해 7월 이 사건 ①번 토지와 이 사건 건물은 1세대 1주택의 양도에 해당하여 비과세 대상이고, 이 사건 ④,⑥번 토지는 8년 이상 자경한 농지로서 양도소득세 100% 감면대상이며, 나머지 ②,③,⑤,⑦번 토지는 이 사건 건물(주택)의 부속토지가 아닌 별개의 토지로 보아 같은 해 7. 18. 양도소득세 계 5,871,960원을 신고ㆍ납부하였다.

(7) 이에 대해 처분청은 이 사건 건물(주택) 229.72㎡중 2000. 12. 11. 증축된 97.86㎡는 증축 후부터 양도일 현재까지 3년이 경과하지 아니하였고, 근린생활시설인 99.22㎡는 주택이 아니기 때문에 나머지 32.64㎡와 그 부수토지 47㎡(이 사건 ①번 토지 중 일부분)만 비과세인 ‘1세대 1주택’의 양도로 인정할 수 있다고 보아 2003. 11. 10. 양도소득세 38,962,050원을 추가로 고지하였다.(나머지 청구인의 신고는 그대로 인정하였음)

(8) 청구인은 위 추가고지에 불복하여 2003. 11. 15. 국세청 심사청구를 하였고, 국세청장은 청구인이 당초 신고한 대로 이 사건 ①번 토지 330㎡ 전부와 그 지상건물이 비과세인 ‘1세대 1주택’ 및 그 부수토지에 해당한다고 판단(이 사건 건물의 주택면적이 주택외의 면적보다 넓으므로 전부를 주택으로 보아야 하며, 일부주택을 증축하였으나 주택의 부수토지의 면적에 변동이 없으므로 증축 전ㆍ후의 기간을 통산하여 보유기간을 판단하여야 한다고 결정하였음)하여 위 (7)번의 추가 고지를 취소하는 결정을 하였다.

(9) 처분청은 위 심사결정에 따라 2004. 4. 20. 위 (7)번의 추가 고지를 취소한 후 같은 해 5월 이 사건 양도자산을 실사하면서 이 사건 ⑥,⑦번 토지는 담장밖에 설치된 도로로서 공용으로 사용되고 있으므로 주택의 부수토지에서 제외되나 나머지 이 사건 토지들은 모두 이 사건 건물(주택)이 있는 토지와 연접하여 하나의 콘크리트 담장으로 둘러싸인 토지로서 ‘1세대 1주택’의 부수토지이고 고가주택에 해당한다고 보고 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정 (1) ｢소득세법｣ 제89조 본문에는 ｢다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.｣라고 규정되어 있고 그 3호에는 ｢대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득｣이라고 규정되어 있다. (2) ｢소득세법시행령｣ 제156조 제1항 은 ｢법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말한다｣고 규정하고 제2항에는 ｢제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다｣고 규정하고 있다. (3) ｢소득세법｣ 제96조 제1항 본문에는 ｢토지 또는 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.｣고 규정하고 그 단서에는 ｢당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.｣고 규정한 다음 그 1호에 ｢제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우｣라고 규정하고 있다.

(4) 구 ｢조세특례제한법｣(2003. 12. 30. 법률 제7003호로 개정되기 전의 것) 제69조 제1항은 ｢농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.｣고 규정하고 있다.

• 라. 판단 주택에 부수되는 토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하는 것으로, 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지라 할 것인 바 청구인은 이 사건 ①번 토지에 8년 이상 직접 경작하여 왔으므로 주택의 부수토지가 아닌 농지로 보아야 한다고 주장하나 이 사건 ①번 토지는 이 사건 건물(주택)과 하나의 울타리 안에 있는 대지로서 위 인정사실 (5)항의 항공사진을 통하여 확인되는 바와 같이 경작을 하였다고 인정할 증거도 없으므로 나아가 살필 것도 없이 주택의 부수토지라 할 것이고, 다음 청구인은 이 사건 ②ㆍ③번 토지는 도로이므로 주택의 부수토지가 아니라고 주장하나 이 사건 ②ㆍ③번 토지는 비록 지목이 도로이지만 이 사건 건물(주택)을 둘러 싼 담장 안에 있어 이 사건 건물(주택)의 출입문으로부터 이 사건 건물(주택)로 들어가는 통로 역할을 하고 있으므로 주택의 부수토지로 보는 것이 상당하다 할 것이다. 또한, 청구인은 이 사건 ④ㆍ⑤번 토지가 8년 이상 자경한 농지이므로 주택의 부수토지가 아니라고 주장하지만 청구인이 이 사건 ④번 토지에 상당한 기간 배추 등을 경작한 부분은 인정되나(위 인정사실 (5)항의 항공사진에 따르면 이 사건 ⑤번 토지의 상당부분은 수목이 심어져 있었고 경작하였다고 인정할 만한 증거도 없음) 그 규모와 현황으로 볼 때 이 사건 건물(주택)과 완전히 독립된 용도에 사용되고 있었다고 보기 어렵고 달리 주택과 독립된 농지라고 인정할만한 증거도 없으므로 이 사건 ④ㆍ⑤번 토지도 이 사건 건물(주택)과 경제적 일체를 이루어 주택의 효용에 이용되고 있다 할 것이다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 토지에 담장을 설치한 것은 농토가 물에 잠기는 수해를 예방하고 짐승들로부터 농작물을 보호하기 위한 것이라고 주장하나 이는 청구인의 주관적인 의사일 뿐 이 사건 건물(주택)의 부수토지인지 여부를 판단하는데 영향을 미치는 것은 아니라 할 것이다. 따라서 나아가 이 사건 토지 중 일부에 청구인이 8년 이상 자경하였는지 여부를 살필 것도 없이 이 토지들을 주택의 부수토지로 보고 과세한 처분청의 처분은 정당하다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 주택의 부수토지로 보아 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.