사업용 건물과 그 부속 토지를 가액 구분 없이 매도한 경우 건물가액을 0으로 볼 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 침대 소매업으로 사용한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지에 있는 건물(지상 3층, 연면적429㎡, 이하 ｢이 사건 건물｣이라 한다)을 그 부속토지 158.7㎡와 함께 2002. 1. 8. 같은 시 ㅇㅇ동 ○○번지 ㅇㅇ아파트 ○동 ○호에 사는 청구외 ㅇㅇㅇ에게 양도(금액 245,000,000원)하고 부가가치세를 신고하지 아니한데 대하여 이 사건 건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 토지와 건물의 기준시가로 안분한 건물가액 150,456,646원을 과세표준으로 하여 부가가치세 20,973,650원(가산세 포함)을 2004. 3. 5. 청구인에게 부과․고지(이하 이 사건 부과처분이라 한다)하였다.

• 가. 청구 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구 이유 청구인은 이 사건 건물과 그 부속토지에 대한 매매계약을 하면서 토지와 건물가액을 구분하여 표시하지 않고 매매가액을 245,000,000원으로 하였으나 건물의 부실 공사로 인해 물이 새고 균열이 심하여 매수자가 철거한 후 신축할 계획으로 매수하는 등으로 거래쌍방이 건물가액을 인정하지 않고 토지가액만을 기준으로 거래하였으므로 건물부분에 대한 부가가치세 과세는 부당하다고 주장한다.

• 가. 다툼 사업용 건물과 그 부속 토지를 가액 구분 없이 매도한 경우 건물가액을 청구인 주장대로 “0”원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 인정 사실

(1) 이 사건 건물은 1994. 7. 20. 신축되었고, 청구인은 1996. 11. 10.부터 위 건물에 침대소매업(상호: ㅇㅇㅇㅇ침대, 일반사업자)을 하면서 1997. 6. 27. 청구외 ㅇㅇㅇ과 같이 각각 2분의1 지분으로 위 건물과 그 부속토지를 취득하였으며, 2000. 9. 19. 위 ㅇㅇㅇ 지분을 취득한 후 2002. 1. 8. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 매매가액 245,000,000원에 매각하였다.

(2) 청구인은 청구외 ㅇㅇㅇ과 부동산매매계약서를 작성하면서 토지와 건물가액을 구분표시하지 않았다.

(3) 청구외 ㅇㅇㅇ은 건물을 구입하여 2001. 12. 6.부터 미용실(○○, 간이사업자)을 운영하고 있다.

(4) 처분청은 위 건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 위 매매가액을 토지 기준시가 100,230,000원과 건물의 기준시가 189,694,440원에 의하여 안분계산한 건물가액 150,456,646원을 공급가액으로 하여 부가가치세 20,973,650원(가산세 포함)을 2004. 3. 5. 청구인에게 부과처분 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정 (1) 부가가치세법 제1조 제1항 에는 “부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.”라고 규정하면서 그 제1호에 재화 또는 용역의 공급을 열거하고, 제2항에는 “제1항의 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.”라고 규정하고 있다. (2) 부가가치세법시행령 제1조 제1항 에는 “부가가치세법(이하 ‘법’이라 한다) 제1조 제2항에 규정하는 상품ㆍ제품ㆍ원료ㆍ기계ㆍ건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다.”라고 규정하고 있다. (3) 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 에는 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 ‘건물 등’이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.”라고 규정하면서, 그 제1호에 “토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 ‘기준시가’라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.”라고 규정하고 있다
• 라. 판단 청구인이 이 사건 부동산을 양도하면서 매매계약서에 토지와 건물의 가액을 구분표시하지는 않았다 하더라도 거래쌍방이 건물가격은 인정하지 않고 토지가격만을 기준으로 거래하였으므로 건물부분에 해당하는 부가가치세 과세는 부당하다고 주장하나 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 에 따르면 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 거래금액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 건물의 공급가액을 산정한 후 부가가치세를 부과하도록 되어 있다. 또한, 위 인정사실에서 보는 바와 같이 부동산매매계약서상에 이 사건 건물가액을 “0” 원으로 하였다는 특약이 없는 채 토지와 건물의 거래가액의 구분이 불분명하고 양수자가 본 건물을 계속 사용하고 있는 점에 비추어 건물의 가액이 “0” 원이므로 이 건 부가가치세 부과처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.