3. 우리 원의 판단
- 가. 다툼 부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 경우 기준시가에 의하여 산출된 세액이 실지거래가액에 의하여 산출된 양도차익의 범위 이내이어야 하는지 여부와 청구인이 제시한 양도 당시 실지거래가액이 신뢰할 수 있는 가격인지 여부
- 나. 인정 사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
(1) 피상속인은 이 사건 토지를 1990. 3. 28. 상속취득한 후 청구외 ㅇㅇㅇ에게 2002. 12. 24. 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 채 2003. 12. 8. 사망하였다.
(2) 처분청은 피상속인이 생전에 이 사건 토지를 양도하고도 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 데 대하여 기준시가에 의한 양도가액 374,611,000원과 취득가액 254,590,000원으로 하여 계산한 양도소득세 24,631,480원을 2003. 11. 6. 피상속인에게 부과ㆍ고지하였다.
(3) 청구인 외 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ 등 4명은 피상속인의 자(子)들로서 2003. 12. 8. 위 ㅇㅇㅇ가 사망함으로써 피상속인의 재산에 관한 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계받았다.
(4) 청구인은 위 (2)항 사항에 불복하여 이 사건 토지에 대한 매매대금을 180,000,000원으로 하고, 계약금, 중도금 없이 2002. 12. 17. 전액 지급하기로 한다고 작성된 부동산매매계약서를 첨부하여 2004. 1. 27. 감사원에 심사청구를 하였다.
(5) 이 사건 토지의 매수자인 청구외 ㅇㅇㅇ이 취득세를 신고하면서 부동산등기특별조치법 제3조 의 규정에 따라 ㅇㅇ시장의 검인을 받아 첨부한 부동산매매계약서(검인일자: 2002. 12. 30.)에 따르면 이 사건 토지의 매매대금이 375,000,000원으로 되어 있고, 개별공시지가로 산정한 이 사건 토지의 기준시가는 2002. 12. 17. 양도 당시 374,611,000원이고 상속으로 인한 1990. 3. 28. 취득 당시 254,590,000원이었다.
- 다. 관계 법령의 규정 (1) 소득세법 제96조 제1항 에는제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.라고 규정하면서 그 제6호에자산의 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 열거하고 있다. (2) 소득세법 제100조 제1항 에는양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.라고 규정하고 있다. (3) 소득세법 제114조 제1항 에는납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.라고 규정하고 있다. (4) 부동산등기특별조치법 제3조 제1항 에는계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)ㆍ군수(이하 "시장 등"이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.라고 규정하고 있다.
- 라. 판단 먼저 관계법령을 종합하여 보면 양도소득세 결정을 위한 양도차익의 계산에 있어 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도와 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만, 양도자가 실지거래가액으로 신고하는 경우와 그 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있어 납세지 관할 세무서장이 경정결정하는 경우 등에 있어서는 예외적으로 실지거래가액을 적용할 수 있도록 규정하고 있고, 대법원 판례(대법원 1998. 9. 22. 선고 00두0000판결)에서는 양도소득세를 신고하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의하여 산출된 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다고 판결하고 있다. 다음으로 피상속인의 경우 위 인정사실에서와 같이 이 사건 토지를 상속취득하여 이를 양도하고도 양도소득세를 신고하지 않았고, 청구인이 주장한 것과 같이 기준시가에 의한 양도소득세액(24,631,480원)이 청구인이 제시한 실지거래가액에 의한 양도차익(△74,590,000원)의 범위를 벗어남을 알 수 있다. 살피건대, 양도소득세 결정을 위한 양도차익의 계산에 있어 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도와 취득당시의 기준시가에 의하도록 되어 있으므로 납세자가 부동산을 양도하고도 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 이를 결정하는 것이 조세법률주의와 법적 안정성 측면에서 보면 극히 당연하다 할 것이다. 다만, 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세액이 실지거래가액에 의하여 계산한 양도차익의 범위를 벗어날 때에는 헌법상의 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수도 있을 것이어서 청구인이 제시한 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 본다. 청구인은 이 사건 토지의 양도가액이 180,000,000원이라고 주장하면서 그 입증자료로 계약일자(2002. 12. 17.)에 매매대금 180,000,000원을 전액 지급하기로 된 부동산매매계약서와 계약일자에 위 매매대금이 입금된 피상속인의 예금통장 사본을 제시하고 있다. 그러나 이 사건 토지를 매입한 청구외 ㅇㅇㅇ이 취득세를 신고하면서 첨부한 검인부동산매매계약서에는 이 사건 토지의 매매대금이 375,000,000원으로 되어 있는 점, 이 사건 토지의 개별공시지가(원/㎡, 1월 1일 기준)가 상속취득시점인 1990년 70,000원에서 매년 상승하여 양도시점인 2002년 103,000원이 되었고, 양도 후인 2003년에도 110,000원으로 상승된 점 등에 비추어 보아 청구인이 제시한 양도가액 180,000,000원으로 기재된 위 계약서은 사인 간에 이해관계에 따라 임의로 작성하였을 가능성이 있어 이 가액을 실지거래가액으로 보기 어렵다 할 것이므로 이 사건 부과처분을 취소하고 청구인이 제시한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 경정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.