1곳의 감정평가법인의 감정평가액을 안분계산하여 건물의 공급가액 산정시 적정성여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1997. 12. 17. OOO도 OO시 OO동 ○○번지 및 같은 동 ○○번지에 있는 토지 1,090㎡ 및 위 지상 건물 5,484.08㎡(이하 이 사건 건물이라 하고, 토지와 건물을 합하여 이 사건 부동산이라 한다)를 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 1999. 9. 28. 법원의 임의경매에 의하여 청구외 OO회사 OO상호신용금고에 양도하자 이 사건 부동산 중 건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 2003. 8. 8.자로 1999년도 제2기분 부가가치세 322,532,550원(가산세 포함)을 부과․고지(이하 이 사건 부과처분이라 한다)하였다.

• 가. 청구 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구.
• 나. 청구 이유 양도차익을 얻기 위하여 이 사건 건물을 명도한 것이 아님에도 처분청이 이에 대하여 부가가치세를 부과한 것은 부당하고, 이 사건 건물을 임대하여 취득한 임대수입금액에 대하여 성실하게 부가가치세를 신고ㆍ납부하였는데 사업용 건물에 대하여 다시 부가가치세를 부과한 것은 이중과세에 해당하며 더욱이 취득시 부가가치세를 매입세액으로 공제받지 못한 사업용 건물에 대하여 부가가치세를 부과한 것은 부당하다. 또한 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 실거래가액 중 토지ㆍ건물가액의 구분이 불분명하여 안분계산을 함에 있어서 처분청은 1곳의 감정평가법인에 의한 감정평가가액으로 건물의 공급가액을 산정하였으나, 이는 감정평가사의 주관적인 판단에 따라 감정평가가액이 달라질 수 있으므로 최소한 2곳 이상의 감정평가법인에 의한 감정평가가액의 평균을 건물의 공급가액으로 산정하여야 한다.

• 가. 다툼

(1) 임대사업용 건물을 경매에 의하여 매각한 경우 이를 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 부과할 수 있는지 여부와 임대수입금에 대한 부가가치세 부과 외에 부동산 임대업에 제공하던 사업용 건물의 매각에 대하여 부가가치세를 부과한 것이 이중과세에 해당하는지 여부

(2) 매입세액을 공제받지 못한 사업용 건물을 양도하였을 때 부가가치세를 부과할 수 있는지 여부

(3) 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에 실거래가액 중 토지․건물의 가액이 불분명하여 이를 안분계산함에 있어서 1곳의 감정평가법인에 의한 감정평가가액으로 건물의 공급가액을 산정한 것이 적정한지 여부

• 나. 인정 사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 상호를 OO스포츠프라자로, 업종을 부동산임대로, 개업일은 1997. 12. 22.로, 사업장을 이 사건 부동산으로 하여 일반과세사업자로 사업자등록(사업자등록번호: 000-00-000000)을 하였다.

(2) 청구인은 이 사건 부동산을 1997. 12. 17. 취득하여 부동산임대에 제공하다가 위 부동산이 1999. 12. 22. 법원의 임의경매에 의하여 OO회사 OO상호신용금고에 경락되었다. 한편 청구인은 2000. 5. 18.자로 부동산임대 사업에 대하여 폐업신고를 하였다.

(3) OO지방법원 OO지원은 위 임의경매를 하면서 이 사건 부동산에 대한 감정을 감정평가사 OOO에게 의뢰하였고, 위 OOO 작성의 감정평가서에 따르면 토지의 감정가액을 865,100,000원으로, 건물의 감정가액을 2,839,517,720원으로 각 평가한 사실을 확인할 수 있다.

(4) 처분청은 위 인정사실(2)의 법원 경매에 의한 이 사건 부동산양도 중 건물의 양도를 재화의 공급(토지의 양도는 부가가치세의 면세대상임)으로 보아 이 사건 토지 및 건물 양도금액 2,600,000,000원 중 건물의 공급가액을 1,850,975,916원으로 안분계산하여 2003. 8. 8.자로 1999년도 제2기분 부가가치세 322,532,550원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.

• 다. 관계 법령의 규정 (1) 부가가치세법 제1조 제1항 에는 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다라고 규정하면서 그 제1호에 재화 또는 용역의 공급을 규정하고 있고, 제4항에는 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함된다라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조에는 법 제1조 제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다라고 규정하면서 그 제3호에 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역을 열거하고 있다. (2) 부가가치세법 제6조 제1항 에는 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제14조 제1항 제4호에는 공매ㆍ경매ㆍ수용ㆍ현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것을 법 제6조 제1항에 규정한 재화의 공급에 해당하는 것으로 열거하고 있다. (3) 부가가치세법 제13조 제1항 제1호 에는 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 금전을 대가로 받는 경우에 그 대가의 합계액으로 하는 것으로 규정하고 있고, 제5항에는 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 것으로 규정하고 있다. (4) 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 에는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다라고 규정하면서 그 제1호에 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고 있다.
• 라. 판단

(1) 경매에 의하여 건물이 양도된 경우 부가가치세를 부과할 수 있는지 여부와 건물 양도에 대하여 이 사건 부과처분을 한 것이 이중과세에 해당하는지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 양도차익을 얻기 위하여 건물을 매각한 것이 아님에도 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하고, 부동산 임대수입금액에 대하여 부가가치세를 성실하게 신고납부하였음에도 이 사건 건물 양도에 대하여 부가가치세를 부과하는 것은 이중과세에 해당한다고 주장한다. 살피건대, 위 관계법령에 따르면 경매 등 기타 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 재화를 양도하는 경우에는 재화의 공급에 해당하여 부가가치세를 납부하여야 하고, 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역도 부가가치세 과세대상으로 되어 있는 바, 청구인이 이 사건 건물을 주된 사업인 임대용역에 사용하다가 법원의 경매에 의하여 양도한 것이므로 이는 임대용역과 관련된 우발적, 일시적으로 발생하는 재화의 공급에 해당되어 부가가치세 과세대상이 된다고 할 것이다. 또한 건물을 임대하는 것은 용역의 공급에 해당하고, 임대용 건물을 양도하는 것은 재화의 공급에 해당하는 것이므로 청구인이 건물의 임대수입금액에 대하여 부가가치세를 납부하였더라도 이와 별도로 건물의 양도를 하였으므로 이에 관한 부가가치세를 납부하여야 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인에게 이 사건 건물의 양도에 대하여 부가가치세를 부과한 것은 이중과세에 해당한다고 할 수 없으므로 청구인의 위 주장은 이유 없다고 할 것이다.

(2) 매입세액을 공제받지 못한 사업용 건물을 양도하였을 때 부가가치세를 부과할 수 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 청구인은 건물을 취득하면서 부가가치세를 매입세액으로 공제받지 못하였으므로 이 사건 건물 양도에 대하여 부가가치세를 부과하는 것은 부당하다고 주장한다. 살피건대, 사업자가 사업자등록을 하고 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역을 공급받으면서 매입세금계산서를 교부받고 당해 재화나 용역을 공급받은 때에 속하는 예정신고 또는 확정신고시에 매입처별세금계산서합계표를 제출하여야 매입세액을 공제받을 수 있는 바, 취득당시 세금계산서를 받지 않았거나 불공제 매입세액에 해당하는 경우에는 당해 공급가액과 관련된 매입세액을 공제받을 수 없는 것이다. 또한 비록 위 사유로 재화의 취득시 매입세액을 공제받지 못하였다고 하더라도 이를 다시 공급하는 경우에는 당연히 부가가치세의 과세대상에 해당한다고 할 것이다. 따라서 청구인이 이 사건 건물을 취득하면서 매입세액을 공제받지 못하였다고 하더라도 건물을 청구외 OO상호신용금고에 매각한 이상 이는 재화의 공급에 해당하여 부가가치세를 납부하여야 할 것이다.

(3) 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 실거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하여 이를 안분계산하면서 1곳의 감정평가법인의 감정평가가액으로 건물의 공급가액을 산정한 것이 적정한지 여부에 관하여 살펴본다. 청구인은 토지와 건물을 함께 공급하였지만 실거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하여 이를 안분계산함에 있어서 처분청이 1곳의 감정평가법인에 의한 감정평가가액으로 건물의 공급가액을 산정하였으나, 최소한 2곳 이상의 감정평가법인에 의한 감정평가가액의 평균을 건물의 공급가액으로 하여야 한다고 주장한다. 살피건대 위 관계법령에 따르면 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하여 이를 안분계산함에 있어 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산을 하도록 규정하고 있을 뿐이고, 2곳 이상의 감정평가법인에 의한 감정평가가액의 평균을 건물의 공급가액으로 산정하도록 정하고 있지 아니하며, 위 인정사실(3)과 같이 ○○지방법원 ○○지원이 이 사건 부동산을 임의경매하면서 감정평가를 의뢰하여 ○○감정평가법인이 이 사건 부동산의 감정평가가액을 산정하였고, 위 감정평가가액에 따라 법원의 임의경매가 이루어졌으므로 처분청이 위 감정평가가액에 따라 안분계산하여 이 사건 건물의 공급가액을 산정한 것은 정당하다고 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.