임대차계약이 체결된 건물의 평가에 있어서 소급감정가액을 시가로 인정한 금액으로 할 것인지 임대료를 환산한 금액에 임대보증금을 합계한 금액으로 할 것인지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 남편인 청구외 ㅇㅇㅇ(이하 피상속인이라 한다)이 사망하자 1997. 11. 10. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 토지(청구외 ㅇㅇㅇ의 소유)위에 있는 지상 건물 293.43㎡(이하 이 사건 건물이라 한다)를 시가표준액 47,829,090원으로 평가한 후 이를 포함한 1,159,231,642원을 상속세 과세가액으로 신고하고 이에 따라 상속세 18,152,390원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 2002. 4. 1. 이 사건 건물에 대한 가액을 시가표준액으로 평가한 것을 부인하고 임대보증금 160,000,000원과 연간 임대료 19,320,000원을 총리령이 정하는 율인 100분의 18로 나눈 금액 107,333,330원을 합한 267,333,330원으로 평가하여 기납부 세액을 차감한 상속세 55,077,420원을 부과․고지하였다.(이하 이 사건 부과처분 이라 한다)

• 가. 청구취지 이 사건 건물에 대한 소급 감정가액을 시가로 인정하여 이 사건 부과처분을 경정하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 임대차계약이 체결된 재산이라 하더라도 임대료를 재산가액으로 환산한 금액에 임대보증금을 합계한 금액이 당해 상속재산의 시가액보다 크다는 것을 납세자가 입증한 경우에는 상속세및증여세법 제66조 의 적용이 되지 아니하는 것이므로 청구인이 제출한 감정가격을 시가로 인정하여 이 사건 부과처분을 경정하여야 한다.

• 가. 다툼 임대차계약이 체결되어 있는 건물의 평가액을 심사청구인이 입증한 소급 감정평가 가액으로 할 것인지 상속세및증여세법 66조 에 따라 임대료를 환산한 금액에 임대보증금을 합계한 금액으로 할 것인지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 1997. 5. 21. 피상속인이 사망하자 같은 해 11. 10. 이 사건 건물을 시가표준액 47,829,090원으로 평가한 후 이를 포함한 1,159,231,642원을 상속세 과세가액으로 신고하였고 처분청은 2001. 4. 1. 상속세 과세가액을 1,175,177,428원으로 결정하였다.

(2) 국세청장은 ㅇㅇ세무서에 대한 감사를 실시한 후, 이 사건 건물에 대하여 시가표준액으로 평가한 것을 부인하고 구 상속세및증여세법 제66조 (1998. 12. 28. 법률 제5582호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 따라 임대보증금 160,000,000원에 연간 임대료 19,320,000원을 100분의 18로 나눈 금액 107,333,330원을 합하여 건물가액으로 평가하여야 한다는 시정요구를 하자, 처분청은 2002. 4. 1. 이 사건 건물에 대하여 시가표준액으로 평가한 금액 대신 267,333,330원으로 상속건물 가액으로 평가하여 기납부 세액을 차감한 상속세 55,077,420원을 부과․고지하였다.

(3) 청구인은 2001. 12. 31. 이 사건 건물에 대하여 2개의 감정기관 평가금액(57,207,150원)을 이 사건 건물의 시가로 인정하여 줄 것을 요구하는 내용의 과세전적부심사청구를 하였고 국세청장은 2002. 2. 26. 위 청구인 주장을 채택하지 아니하였다.

(4) 이 사건 건물이 위치하고 있는 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 토지는 1992. 4. 14. 공유물분할을 원인으로 같은 해 4. 16. 등기되어 상속인의 자 ㅇㅇㅇ으로 소유권이 이전되었고 이 사건 건물은 일반건축물대장에 소유자가 피상속인 ㅇㅇㅇ로 되어 있고 동일인 명의로 임대차계약이 체결되어 있는 상속재산이다.

(5) 이 사건 건물에 대한 계약서와 세무공무원 앞으로 임차인이 보낸 확인서에 따르면 이 사건 건물은 ㅇㅇㅇ(상호: ㅇㅇ천막)에게 임대보증금 15,000,000원과 월임대료 360,000원에 임대하는 등 전부 6명의 사업자에게 임대보증금 160,000,000원과 월임대료 1,610,000원(연간 임대료: 19,320,000원)에 임대되어 있다.

• 다. 관계 법령의 규정 (1) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하도록 되어 있고 같은 법 제60조 제2항에는 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 되어 있으며 같은 법 제60조 제3항에는 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정되어 있다.

(2) 구 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 따르면 시가를 산정하기 어려운 건물은 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액으로 평가하도록 규정되어 있다.

(3) 구 상속세및증여세법 제66조 제4호 에 사실상 임대차계약이 체결된 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정되어 있다.

(4) 구 상속세및증여세법 시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항에 의하면 법 제60조 제2항에서 수용․공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일전 6월부터 상속세과세표준 신고기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 그 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 확인된 가액을 포함하도록 규정되어 있다.

(5) 구 상속세및증여세법 시행령 제63조 제6호 에 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액으로 한다고 되어 있고 같은 법 시행규칙 제19조에 총리령이 정하는 율이라함은 100분의 18을 말한다고 규정되어 있다.

• 라. 판단 구 상속세및증여세법 제66조 에 의하면 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다” 고 되어 있고 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 “시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일전 6월부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인된 가액” 으로 되어 있으며 그 제2호에서 “당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 그 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액”으로 되어 있는데, 이 사건 건물에 대하여 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 4년7월이 경과한 시점에서 상속세 납부목적으로 소급 감정한 것으로서 이를 시가로 볼 수 없다할 것이다. 또 인정사실을 종합하여 보면 이 사건 건물은 임대차계약이 체결되어 있는 상속재산으로 임대보증금과 임대료에 관하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없고 임대보증금과 임대료 환산금액의 합계액이 청구인이 주장하는 시가보다 큰 경우인 바, 청구인이 주장하는 대로 소급감정액을 시가로 인정하여도 이 사건 건물의 평가는 달라질 수 없다. 따라서 처분청에서 이 사건 건물에 대하여 임대보증금에 임대료를 환산한 금액을 합계한 금액으로 평가한 것은 관계법령을 위배하였다고 보기 어려우므로 이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 1년간의 임대료를 100분의 18로 나눈 금액과 임대보증금을 합계한 금액으로 상속재산을 평가하여 청구인에 대하여 상속세를 경정한 이 사건 부과처분은 아무런 잘못이 없고 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.