양도차익계산에 있어 양도가액과 취득가액의 산정 기준

1. 처분청은 2002. 8. 1. 자로 청구인에게 한 316,651,780원의 양도소득세 등 부과처분 중 건물분에 대한 양도차익을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

2. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 2001. 2. 7. ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 894㎡와 건물 4,130.77㎡(이하 이 사건 부동산이라 한다)를 양도하고 같은 해 2. 26. 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 실지거래가액 5,000,000,000원, 취득가액은 기준시가 2,825,113,641원을 적용하여 양도소득세 441,586,688원을 신고 납부한데 대하여 양도가액은 위 실지거래가액으로, 취득가액은 구 소득세법시행령(2001. 12. 31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제3항 제3호의 규정에 의한 기준시가에 의한 환산한 가액(이하환산가액이라 한다)인 2,100,163,470원을 적용하여 경정결정한 후 과소 신고납부된 양도소득세 287,865,260원(가산세 33,239,138원 포함)과 주민세 28,786,520원 계 316,651,780원을 2002. 8. 1. 부과․고지(이하이 사건 부과처분이라 한다)하였다.

• 가. 청구 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구 이유 구 소득세법(2001. 12. 31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제4항에서 정한 의제취득일 현재 취득가액을 각 호의 가액 중 많은 것으로 하는 것은 납세자의 조세부담을 줄여주고자 하는 취지이므로 위 시행령 제3항의 해석에 있어서도 환산가액과 기준시가 중에서 많은 것을 선택하여 양도소득세를 계산하는 것이 타당하다. 그런데도 처분청이 이 사건 부동산의 취득가액을 적은 가액인 환산가액을 적용하여 한 이 사건 부과처분은 법령의 취지와 해석을 그르친 처분으로 마땅히 취소되어야 한다.

• 가. 다툼 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하는 경우 의제취득일 전에 취득한 부동산의 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 기준시가에 의해 환산한 가액으로 할 수 있는지 여부.
• 나. 인정 사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 이 사건 부동산 중 대지 894㎡를 1978. 1. 21. 취득(의제취득일 1985. 1. 1.)한 후 1995. 6. 26. 위 대지에 근린생활시설 및 일반업무시설 4,130.77㎡를 신축하여 2001. 2. 7. 청구외 김ㅇㅇ 등 2명에게 5,000,000,000원에 매도하였다.

(2) 청구인은 이 사건 부동산을 매도한데 대하여 양도가액은 실지거래가액인 5,000,000,000원(토지분 3,534,566,747원, 건물분 1,465,433,253원)으로 취득가액은 기준시가인 2,825,113,641원(토지분 909,027,067원, 건물분 1,916,086,574원)으로 하여 양도차익 2,174,886,359원을 계산한 후 양도소득세 441,586,688원을 2001. 2. 26. 신고납부 하였다.

(3) ㅇㅇ지방국세청의 ㅇㅇ세무서에 대한 감사에서 이 사건 부동산에 대한 취득가액이 기준시가로 계산되어 양도소득세가 부족하게 신고납부된 것을 지적하자 ㅇㅇ세무서는 취득가액을 환산가액(토지분 675,762,349원, 건물분 1,424,401,121원)으로 산정하여 양도차익을 계산하는 등으로 부족 징수된 양도소득세 246,953,740원을 부과하도록 청구인의 주소지 관할 세무서인 처분청에 양도소득세결정결의서(안)를 작성하여 2002. 6. 11. 통보하였다.

(4) 처분청은 ㅇㅇ세무서로부터 통보 받은 양도소득세결정결의서(안) 내용을 기초로 하여 양도소득세 287,865,260원(가산세 33,239,138원 포함)과 주민세 28,786,520원을 2002. 8. 1.부과․고지하였다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 구 소득세법 제96조 제1항 에는 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하면서 그 제6호에는 자산의 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 열거하고 있다.

(2) 구 소득세법 제97조 제1항 에는 거주자의 토지 및 건물 등의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 취득당시의 기준시가에 의하되 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하며 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.

(3) 구 소득세법 제100조 제1항 에는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다 라고 규정하고 있다.

(4) 구 소득세법 제114조 제2항 에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 결정한다 라고, 제4항에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다 라고, 제5항에는 제4항을 적용함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 라고 규정하고 있다.

(5) 구 소득세법시행령 제176조의2 제2항 에는 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다 라고 규정하면서 그 제2호에 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물과 제162조의2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액이라고 규정하고 그 산식을 양도 당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 로 규정하고 있으며, 제3항에는 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다 라고 규정하면서,

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가 라고 열거하고 있으며, 제4항에는 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다 라고 규정하면서,

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 이라고 열거하고 있다. (6) 소득세법 부칙(1994. 12. 22., 법률 제4803호) 제8조에는 토지․건물의 경우 1984. 12. 31. 이전에 취득한 것은 1985. 1. 1.에 취득한 것으로 의제하도록 규정하고 있다.

• 라. 판단 관계법령을 종합하여 보면 양도소득세 결정을 위한 양도차익의 계산에 있어 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도와 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만, 양도자가 실지거래가액으로 신고하는 경우와 그 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있어 납세지 관할 세무서장이 경정결정하는 경우 등에 있어서는 예외적으로 실지거래가액을 적용할 수 있도록 규정하고 있으며, 양도가액을 실지거래가액에 의한 때는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의한 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 되어 있다. 이 경우 취득가액의 실지거래가액에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액도 포함하되 환산가액은 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용하는 것으로 규정하고 있음을 알 수 있다. 따라서 청구인의 경우 위 인정사실에서와 같이 이 사건 부동산 중 토지는 의제취득일(1985. 1. 1.) 이전인 1978. 1. 21. 취득하였으므로 위 관계법령에 따라 토지부분에 대하여 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하였다면 취득가액도 환산가액에 의한 실지거래가액으로 산정하였어야 할 것이다. 그러나 그 지상건물은 의제취득일 이후인 1995. 6. 26. 신축하였으므로 이에 대하여는 환산가액에 의하여 취득가액을 산정할 수 없는 것이고, 환산가액 이외의 실지거래가액도 알 수 없다면 양도가액과 취득가액 모두 기준시가로 하여 산정하여야 할 것이다. 그런데도 청구인은 토지․건물 모두 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였다. 그러므로 처분청이 이 사건 부동산에 대한 양도소득세를 경정결정하면서 토지부분에 대하여 양도가액은 실지거래가액을, 취득가액은 환산가액을 적용하여 양도차익을 계산한데에는 달리 잘못이 없다할 것이어서 취득가액을 청구인에게 유리한 기준시가로 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이나, 건물부분에 대하여도 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산한 것은 잘못이라 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 부동산에 대한 양도소득세를 경정결정하면서 토지부분에 대하여 실지거래가액 기준으로 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없으므로 이 부분에 대한 심사청구는 이유 없다고 할 것이나, 처분청이 건물부분에 대하여도 환산가액에 의하여 실지거래가액을 추계하여 양도차익을 산정한 것은 잘못된 것이라 할 것으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.