신고된 취득・양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1993. 4. 22. 청구외 ㅇㅇㅇ과 공동으로 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 전(田) 2,388㎡를 매입하여 1995. 1.13. 공유물분할을 원인으로 위 토지 중 500㎡(분할 후 지번은 같은 동 ○○번지로, 이하이 사건 토지라 한다)를 청구인 앞으로 소유권이전등기한 후 이 사건 토지 위에 지상2층 규모의 주택(건축연면적 197.79㎡로서 이하이 사건 주택이라 하고 위 이 사건 토지와 이 사건 건물을 합하여 이하이 사건 부동산이라 한다)을 신축하여 1998. 2. 6. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였다가, 1999. 5. 18. 이 사건 부동산을 청구외 ㅇㅇㅇ에게 양도하면서 같은 해 5. 15. 청구인이 이 사건 부동산을 계 141,284,750원에 취득하여 140,000,000원에 양도하였으므로 양도차익이 발생하지 않았다는 내용의 부동산사전양도신고서를 처분청에 제출하였다.
• 나. 처분청에서는 2000. 12월 청구인의 위 부동산양도신고내용에 대한 조사를 실시한 결과, 청구인이 제시하는 이 사건 토지 및 이 사건 주택의 취득가액과 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우라 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 116,847,016원으로 계산하여 산출한 1999년 귀속 양도소득세 35,821,680원(가산세 5,970,280원 포함)을 2001. 4. 4.자로 청구인에게 부과, 고지하는 처분(이하이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인은 1993. 4월 조ㅇㅇ(등기부등본상 공동소유자는 ㅇㅇㅇ으로 되어 있어 청구인이 공동소유자를 착오기재한 것으로 보인다)과 함께 ㅇㅇ시 소재 토지 2,388㎡를 구입하여 공동명의로 등기하였다가 그 후 청구인 지분인 이 사건 토지를 청구인 명의로 분할하여 소유하게 되었고, 1997. 4월 건설업자인 청구외 ㅇㅇㅇ(ㅇㅇㅇㅇ)에 이 사건 주택의 신축을 의뢰하여 1997. 6월말까지 입주하기로 하였으나 중도에 ㅇㅇㅇ이 건축을 포기하여 청구인이 단독으로 준공검사를 받았다. 그런데 청구인은 이 사건 주택의 신축과정에서 ㅇㅇ신용협동조합으로부터 120,000,000원을 융자받아 건축을 시도하였으나 IMF의 발생으로 인한 고금리 이자의 누적으로 상환불능의 상태에 빠져 이 사건 부동산이 경매신청 되기에 이르렀고 청구인은 부득이 ㅇㅇㅇ에게 위 ㅇㅇ신용협동조합의 융자금상환을 떠넘기며 싼값에 처분할 수밖에 없었던 바, 위와 같이 청구인이 이 사건 부동산을 취득하고 양도하는 과정에서 청구인이 제시하는 취득가액과 양도가액은 실거래가액임이 분명한데도 처분청에서 ㅇㅇㅇ이 ㅇㅇ신용협동조합에서 대출받는 과정에서 이 사건 부동산이 214,921,200원으로 감정평가되어 청구인이 주장하는 양도가액 140,000,000원을 인정하기 어렵다거나 위 건축업자 ㅇㅇㅇ이 부가가치세 신고한 매출과표가 2,277,000원에 불과하여 이 사건 주택의 신축비용 126,000,000원을 인정하기 어렵다는 등의 이유로 실거래가액을 부인하는 것은 잘못이다.

• 가. 다툼 청구인이 제시하는 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관계법령의 규정

(1) 구 소득세법(1999. 12. 28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조는양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 규정하면서 그 제1호는토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있고, 제95조 제1항은양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 구 소득세법 제96조 는양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하면서 그 제1호는제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 제97조 제1항은거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 규정하고 그 제1호는취득가액이라고 규정하면서 그 (가)목에서는제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 또한, 구 소득세법시행령(1999. 12. 31. 대통령령 제16682호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제4항은법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제3호에서는양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있고, 제5항은제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하면서 그 제2호에서는제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있다.

(3) 한편, 구 소득세법 제100조 제1항 은양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있다.

• 다. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 1993. 4. 22. 청구인은 ㅇㅇㅇ과 함께 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 전(田) 2,388㎡를 청구외 ㅇㅇㅇ로부터 매입하였다가 1995. 1. 13. 공유물분할을 원인으로 하여 위 토지 중 일부인 이 사건 토지(면적은 500㎡이고 분할후 지번은 같은 동 ○○번지이다)를 청구인 앞으로 분할등기하였다. 그 후 청구인은 이 사건 토지 위에 지상2층의 이 사건 주택(건축연면적 197.79㎡)을 신축하여 1998. 2. 6. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였다.

(2) 1999. 5. 18. 청구인은 이 사건 부동산을 ㅇㅇㅇ에게 양도하면서 같은 해 5. 15. 청구인이 이 사건 부동산을 계 141,284,750원(이 사건 토지 15,284,750원, 이 사건 주택 126,000,000원)에 취득하여 140,000,000원에 양도하였으므로 양도차익이 없다는 내용의 부동산사전양도신고서를 처분청에 제출하였는데, 이 때 청구인은 이 사건 부동산의 취득가액 및 양도가액을 입증하기 위하여 다음과 같은 증빙자료를 제출하였다. (가) 청구인은 청구인외 1인이 ㅇㅇㅇ로부터 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 토지 2,388㎡를 73,000,000원에 매입하는 내용으로 기재된 1993. 4. 10.자 부동산매매계약서 사본을 제출하면서 당해 부동산매매계약서상 매매대금 73,000,000원을 면적비율로 안분하여 청구인 소유인 이 사건 토지(분할후 같은 동 ○○번지, 면적 500㎡)의 취득가액을 산정하였다. (이 사건 토지의 취득가액: 73,000,000원×500/2,388 = 15,284,750원) 그런데, 위 계약서 사본 하단에는 포장이사 전문업체인 (주)ㅇㅇ익스프레스의 상호명과 수신자부담서비스 전화번호(000-0000-000) 등이 인쇄되어 있는데 위 (주)ㅇㅇ익스프레스는 사업자등록내용 조회결과 위 계약서 작성일 이후인 1996. 7. 15.자로 개업한 업체로 확인되고 있고, 수신자부담전화(080)는 ○○통신에서 1995. 3. 1.부터 상용서비스를 개시한 것으로 되어 있다. (나) 청구인은 청구인이 건축업자인 ㅇㅇㅇ에게 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지에 단독주택을 신축하는 공사를 공사금액 126,000,000원에 도급하는 내용으로 기재된 공사도급계약서 사본을 제출하면서 당해 공사도급계약서상 공사금액 126,000,000원을 이 사건 주택의 취득가액으로 하여 신고하였다. (계약서상 계약체결일자는 기재되어 있지 않고 공사준공일자는 1997. 6. 30.로 되어 있다) 그런데, 위 도급공사의 수급자인 ㅇㅇㅇ은 사업자등록내용 조회결과 ㅇㅇ건업이라는 상호로 1996. 12. 1.부터 건설업을 영위하다가 1997. 9. 30. 폐업한 것으로 되어 있고, 위 사업기간 중 ㅇㅇㅇ의 부가가치세 신고내역에 따르면 1997년 제2기에 매출액 2,277,000원을 신고하였을 뿐 다른 신고내용은 없는 것으로 되어 있다. (다) 또한 청구인은 청구인이 ㅇㅇㅇ에게 이 사건 부동산을 140,000,000원에 양도하는 내용으로 기재된 1999. 4. 25.자 부동산매매계약서 사본과 그와 동일한 내용으로 기재된 부동산거래사실확인서를 제출하면서 당해 부동산매매계약서상 매매대금 140,000,000원을 이 사건 부동산의 양도가액으로 신고하였다. 위 부동산매매계약서 사본에 따르면 잔금지급일자는 1999. 5. 25.로 되어 있고, 청구인의 ㅇㅇ신용협동조합 융자금 중 130,000,000원을 잔금지급시 매수인인 ㅇㅇㅇ이 승계하는 내용의 특약이 기재되어 있는데, 위 ㅇㅇ신용협동조합의 보통대출원장에 따르면 청구인은 1998. 2. 16. 이 사건 부동산을 담보로 하여 ㅇㅇ신용협동조합으로부터 120,000,000원을 대출받아 청구인이 이 사건 부동산을 ㅇㅇㅇ에게 양도할 당시인 1999. 5. 25. 현재 대출금잔액은 계 147,154,322원(대출금원금 120,000,000원, 대출이자 24,330,408원, 연체이자 2,823,914원)이었다가, 1999. 5. 25. 및 같은 해 5. 26. 대출금원금 및 이자(연체이자 포함)를 모두 상환한 것으로 되어 있다.

(3) 청구인이 이 사건 부동산을 ㅇㅇㅇ에게 양도할 당시에 ㅇㅇㅇ이 ㅇㅇ신용협동조합으로부터 대출받을 목적으로 ㅇㅇ감정평가사무소에서 1999. 5. 3.자로 감정평가한 내용을 보면, 이 사건 부동산의 평가가액은 214,921,200원(이 사건 토지 105,000,000원, 이 사건 주택 109,921,200원)으로 되어 있다.

(4) 처분청은 2000. 12. 11.부터 같은 해 12. 23.까지 청구인이 제시하는 이 사건 부동산의 취득가액 및 양도가액에 대한 조사를 실시한 결과, ① 이 사건 토지의 취득당시 작성되었다는 부동산매매계약서에는 매매계약당시(1993. 4. 10.)에는 존재하지 않은 (주)ㅇㅇ익스프레스의 상호와 1995. 3월 이후에 서비스가 개시된 수신자부담서비스 전화번호(080)가 인쇄되어 있어 취득당시 부동산매매계약서는 매매당시가 아니라 추후에 작성된 진실된 계약서로 볼 수 없고, ② 이 사건 주택의 신축공사 수급업자인 ㅇㅇㅇ은 1996. 12. 1.부터 1997. 9. 30.까지 ㅇㅇㅇㅇ이라는 상호로 건설업을 영위하였으나 1997년 제2기 부가가치세 신고시 매출액 2,277,000원 외에는 영업실적이 전혀 없는 것으로 보아 청구인이 제시하는 이 사건 주택의 공사도급계약서상 공사금액을 취득가액으로 인정할 수 없으며, ③ 이 사건 부동산의 양도당시 매매계약서에 매매대금이 140,000,000원으로 되어 있으나 양도당시 청구인이 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 대출금잔액이 147,154,322원으로 되어 있어 대출금잔액도 전액 변제되지 않는 금액으로 이 사건 부동산을 매도하였다는 것은 통상적인 부동산매매시 거래정황으로 볼 수 없을 뿐 아니라 이 사건 부동산의 1999. 5. 3.자 감정평가가액이 214,921,200원인데 그보다 훨씬 낮은 금액으로 양도하였다는 것은 믿을 수 없다는 등의 이유로 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우라 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 2001. 4. 4.자로 청구인에게 이 사건 부과처분을 하였다.

(5) 한편, 청구인은 이 사건 심사청구에서 이 사건 부동산의 취득가액은 141,284,750원(이 사건 토지 15,284,750원, 이 사건 주택 126,000,000원)이고 양도가액은 140,000,000원이므로 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장을 하면서 그 입증자료로서 위 (2)항 기재의 부동산매매계약서 2매와 부동산거래사실확인서 및 공사도급계약서를 제시하고 있을 뿐 그 외 거래사실을 입증할 수 있는 증빙자료를 전혀 제시하지 않고 있다.

• 라. 판단 위 관계법령의 규정에서 살펴본 바와 같이 토지 또는 건물의 양도차익 산정시 취득가액과 양도가액의 적용에 관한 구 소득세법의 규정을 종합하여 보면 원칙적으로 취득가액은 취득당시의 기준시가로, 양도가액은 양도당시의 기준시가로 하되 양도자가 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우 실지거래가액을 적용할 수 있으나 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 기준시가를 적용하도록 되어 있고, 이 때 취득가액 또는 양도가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하도록 되어 있다. 그런데 위 인정사실에 의하면 청구인이 1993. 4. 22. 이 사건 토지를 15,284,750원에 취득하였다고 주장하면서 그 증빙으로 같은 해 4. 10.자 매매계약서를 제시하고 있으나 그 매매계약서 하단에 계약당시 존재하지 않던 업체의 상호명과 1995. 3월 이후에나 서비스가 시작된 수신자부담전화번호가 인쇄되어 있어 위 매매계약서는 거래당시가 아닌 추후에 작성된 것으로 볼 수밖에 없어 진실한 매매계약서로 볼 수 없는 반면 청구인이 이 사건 토지의 취득당시 거래내용을 입증할 만한 금융거래자료 등 다른 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 이 사건 토지의 취득가액 15,284,750원은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 가액이라 할 것이고, 청구인이 1997. 4월부터 신축하여 1998. 2. 6. 청구인 명의로 소유권보존등기한 이 사건 주택을 취득하는 데 소요된 비용이 126,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 청구인이 ㅇㅇㅇ에게 주택신축공사를 공사금액 126,000,000에 도급한 내용의 공사계약서를 제시하고 있으나 청구인이 당해 공사계약서상 수급인인 ㅇㅇㅇ은 이 사건 주택의 공사를 중도에 포기하고 청구인이 직접 공사를 마무리하여 준공검사를 받았다고 주장하고 있을 뿐 아니라 ㅇㅇㅇ이 ㅇㅇㅇㅇ이라는 상호로 건설업을 영위하면서 신고한 매출총액이 2,277,000원에 불과하다는 점을 볼 때 위 공사도급계약서상 계약공사금액을 근거로 청구인이 이 사건 주택을 신축하는 데 실공사비로 126,000,000원이 소요되었다는 주장을 그대로 인정하기는 어렵다 할 것이고 청구인이 달리 이 사건 주택의 신축을 위하여 실제로 위 공사비 상당의 금액을 사용하였다는 금융거래자료 등 입증자료를 제시하지 아니하는 한 이 사건 주택의 취득가액 126,000,000원 또한 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 가액이라 할 것이다. 따라서 이 사건 부동산의 취득가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여야 한다 할 것이고 이러한 경우 이 사건 부동산의 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 실지거래가액인지 여부는 별론으로 하더라도 이 사건 부동산의 양도가액 역시 기준시가에 의하여야 한다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 이 사건 부과처분을 한 것에는 아무런 잘못이 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인이 제시하는 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 인정하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.