부동산 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다

• 가. 청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 외 5필지 유지(溜地) 12,131㎡와 그 지상 건물 412.46㎡(이하 이 사건 부동산이라 한다)를 1997. 1. 27.부터 같은 해 7. 21.까지 3차례에 걸쳐 취득하여 1998. 1. 26. 양도하고 같은 날 취득가액은271,773,000원, 양도가액은 275,000,000원을 실지거래가액으로 하여 처분청에 양도 소득세 과세표준확정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 위 취득 및 양도한 것으로 신고한 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가를 적용하여 취득가액을 180,525,060원, 양도가액을 277,776,300원으로 산정하여 2000. 10. 2. 청구인에게 양도소득세 51,910,620원(가산세 8,651,770원 포함)을 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 이 사건 부동산을 취득 및 양도한 실지거래가액이 증명되는 부동산매매계약서를 첨부하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였는데도 처분청이 위 실지 양도거래가액의 진위여부를 구체적으로 조사하지 아니한 채 위 신고한 이 사건 부동산 양도계약이 허위라고 판단하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분은 부당하다.

• 가. 다툼 이 사건 부동산의 양도소득세 과세표준확정신고를 한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 청구인은 1998. 1. 15.자로 ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 청구외 ㅇㅇㅇ이 청구인의 채무 22억 원을 인수하는 조건으로 ㅇㅇㅇ에게 이 사건 부동산과 그 지상 양어장 시설물, 양식어류 및 경영권을 양도하고, 그 부동산 중 토지가액과 건물가액은 공시지가 및 과세시가표준액을 기준으로 각각 평가하여 양도하는 것으로 “경영권 등 매매계약서”를 작성한 후 그에 따라 같은 해 1. 20.자로 이 사건 부동산 양도가액을 275,000,000원으로 한 부동산매매계약서를 작성하였다.

(2) 청구인은 1998. 1. 26. 위 ㅇㅇㅇ 앞으로 이 사건 부동산 소유권이전등기를 함과 동시에 실지 양도가액 275,000,000원에서 실지 취득가액 271,773,000원과 필요경비 14,178,000원을 차감하여 양도소득이 없는 것으로 처분청에 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

(3) 처분청은 2000. 10. 2. 이 사건 부동산의 기준시가를 적용하여 양도가액 277,776,300원에서 취득가액 180,525,060원, 필요경비 8,233,000원을 차감하여 양도차익을 89,017,714원으로 산정한 다음 납부할 세액을 51,910,620원으로 계산하여 청구인에게 부과, 고지하였다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 구 소득세법(1999. 12. 28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제96조 제1호의 규정에 따르면 토지 또는 건물의 양도가액은 당해 자산 양도당시의 기준시가에 의하되, 같은 법 시행령(1999. 12. 31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제166조 제4항 제3호의 규정에 따라 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있다.

(2) 같은 법 제100조 제1항의 규정에 따르면 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하도록 되어 있다.(기타자산 등 대통령령이 정하는 경우에는 제외)

• 라. 판단 청구인은 1998. 1. 15.자로 이 사건 부동산, 양어장 시설물, 양식어류와 경영권을 22억 원에 양도하는 것으로 “경영권 등 매매계약”을 체결하면서 이 사건 부동산은 공시지가 및 과세시가표준액으로 평가하여 양도하기로 약정하였고, 그에 따라 같은 해 1. 20.자로 공시지가 및 과세시가표준액으로 평가한 275,000,000원을 양도가액으로 하여 부동산 매매계약서를 작성하였으므로 위 평가액은 실지거래가액이라고 주장한다. 살피건대, 1999. 1. 21. ○○지방법원이 이 사건 부동산 등 매매계약 및 소유권이전등기 취소청구소송에 대한 판결(00가합0000, 청구인의 채권자인 ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇ동 ○○번지 ㅇㅇㅇ 외 1인이 1998. 5. 26. 이 사건 부동산 등 양도를 사해행위라고 주장하며 소송을 제기한 것임)에서 인정한 사실을 보면, 청구인은 1998. 1. 20.자로 위 ㅇㅇㅇ이 이 사건 부동산을 비롯한 양어장 양도대금 20억 원만큼 청구인의 채무를 인수하는 것으로 하여 위 양어장 인도인수계약을 체결하고, 같은 달 26. 위 ㅇㅇㅇ 명의로 소유권이전등기(청구인에게 140,000,000원의 채권이 있는 ㅇㅇㅇ이 그의 매제인 위 ㅇㅇㅇ 명의로 소유권이전등기를 해 놓기로 청구인과 합의)를 한 후 같은 해 1. 31. 경영권 일체를 양도한다는 경영권 양도각서를 작성하여 주었고 만약 1개월 안에 제3자가 20억 원 이상으로 양어장을 매입하려는 경우 위 양어장 양도양수계약을 무효로 하기로 약정하였다. 그 후 같은 해 2. 23. ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 (주) ㅇㅇ수산 (대표이사 ㅇㅇㅇ, 청구인의 채권자들이 청구인의 양어장 시설을 인수, 운영하기 위하여 설립하였음)은 ㅇㅇㅇ으로부터 이 사건 부동산, 시설물 및 어류 등 일체를 2,615,850,000원에 인수하되 그 대금은 청구인의 채무를 같은 금액만큼 인수하기로 하고 같은 해 1. 25.자로 매매계약서를 작성하였고 같은 해 3. 6. 위 (주) ㅇㅇ수산 앞으로 이 사건 부동산 소유권이전등기가 이루어졌다. 그러나 청구인과 청구외 ㅇㅇㅇ이 1998. 1. 15. 이 사건 부동산, 양어장 시설물, 경영권 등 매매계약을 체결한 내용에 따라 같은 해 1. 20. 위 ㅇㅇㅇ이 청구인을 대리하여 토지는 공시지가, 건물은 과세시가표준액을 기준으로 한 이 사건 부동산매매계약서를 다시 작성하여 위 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 따라서 청구인이 이 사건 부동산의 실지 양도가액의 근거로 제시한 1998. 1. 15.자 경영권 등 매매계약서에 나타난 이 사건 부동산, 시설물, 양식어류 및 경영권의 계약일자, 양도가액 등 계약내용 및 그 계약과정이 위 제주지방법원의 판결에서 인정한 계약내용 및 계약과정과 서로 달라서 위 “경영권 등 매매계약”을 근거로 작성한 1998. 1. 20.자 이 사건 부동산 매매계약서는 신빙성이 없다 할 것이므로 이 사건 부동산 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 부동산의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.