부동산 매매계약서가 사실과 다른 것인지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지에 있는 대지 633.7㎡ 중 대지권 633.7분의 66 및 그 지상 건물 지하층 286.3㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 1991. 5. 8. 취득하여 1997. 11. 14. 양도한 후 같은 해 12월(날짜 모름) 실지거래가액에 의하여 취득가액을 120,000,000원으로, 양도가액을 150,000,000원으로 하여 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였고, 같은 달 27. 양도소득세 4,408,440원을 자진 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 위 신고내용을 그대로 인정하였다가 자산양도차익예정신고시 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 사실과 다른 것으로 인정하여 기준시가에 의한 방법으로 취득가액을 165,195,700원으로, 양도가액을 232,175,100원으로 산정하여 2000. 3. 4.자로 양도소득세 13,171,460원을 추가로 납부하도록 청구인에게 부과ㆍ고지하는 처분(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구.
• 나. 청구이유 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고하였음에도 형식적인 서류심사에 의하여 이 사건 부동산의 양도가액이 150,000,000원인 것을 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분은 다음과 같은 이유로 부당하다.

(1) 청구인이 이 사건 부동산을 양도한 후 자산양도차익예정신고시 처분청에 제출한 부동산매매계약서상에 근저당채무에 대한 약정이 없는 이유는 등기이전업무를 대행한 법무사 측에서 소유권이전등기와 근저당변경등기를 분리하여 등기함에 따라 소유권이전등기에 필요한 매매계약서에 근저당채무에 대한 특약내용을 기재할 필요가 없어 이를 기재하지 않았다.

(2) 이 사건 부동산 중 대지에 관한 1998년 개별공시지가(㎡당 1,870,000원)에 비하여 현저하게 높은 1997년 개별공시지가(㎡당 2,750,000원)는 잘못 책정되었고, 또한 건물의 1997년도 기준시가 37,801,500원을 적용하지 않고, 50,675,100원으로 잘못 적용하였다.

• 가. 다툼 청구인이 제출한 부동산매매계약서가 사실과 다른 것인지 여부.
• 나. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인이 제출한 심사청구 첨부서류인 부동산매매계약서(이하 “검인계약서”라고 한다)에 의하면 이 사건 부동산을 1991. 5. 8. 청구외 ㅇㅇㅇㅇ(주)로부터 120,000,000원에 매수한 후 1997. 10. 8. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 150,000,000원에 매도하고, 같은 해 11. 14. ㅇㅇㅇ에게 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 하여 주었다.

(2) 청구인은 이 사건 부동산에 대하여 1997. 10. 9. ㅇㅇㅇㅇㅇ협동조합에게 근저당권(채권최고액 143,000,000원)을 설정하여 주었고, 위 ㅇㅇㅇ는 같은 해 12. 9. 위 근저당권채무를 청구인으로부터 인수하였다.

(3) 청구인은 이 사건 부동산을 청구외 ㅇㅇㅇ에게 매도하였다는 검인계약서, 토지대장 및 건축물대장 등본, 토지 및 건물등기부등본, 토지거래계약사후신고필증 등을 첨부하여 1997. 11. 14. 처분청에 부동산양도신고를 하였고, 같은 해 12월(날짜 모름) 검인계약서, 매수인의 부동산거래사실확인서, 매수인의 거래사실확인용 인감 등의 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액에 의하여 취득가액을 120,000,000원으로, 양도가액을 150,000,000원으로, 필요경비를 6,720,000원으로, 양도차익을 23,280,000원으로 한 자산양도차익예정신고를 하였으며, 같은 달 27. 양도소득세 4,408,440원을 자진 납부하였다.

(4) 처분청은 1999년 12월(날짜 모름) 이 사건 부동산의 양도에 대한 실지조사결과 검인계약서에 근저당권채무에 관한 특약이 없음에도 위 근저당권채무를 위 ㅇㅇㅇ가 인수한 것을 확인한 후 위 검인계약서는 중요부분이 누락된 것이므로 사실과 다른 것으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 이 사건 부동산의 취득가액을 165,195,700원으로, 양도가액을 232,175,100원으로 산정하여 청구인이 이미 납부한 세액을 공제한 13,171,460원을 납부하도록 2000. 1. 14.자로 청구인에게 고지전과세자료처리결과통지를 하였다.

(5) 청구인은 2000. 2. 3. 이 사건 부동산의 검인계약서상의 양도가액이 실지거래가액임을 입증하기 위하여 이 사건 부동산의 양도계약당시 부동산중개업소에서 작성한 실제계약서라는 부동산매매계약서(이하 “추가제출계약서”라고 한다) 사본 1부를 처분청에 설치된 ㅇㅇㅇㅇ위원회에 제출하였다(추가제출계약서에는 청구외 중개업자인 ㅇㅇㅇ의 ㅇㅇㅇㅇㅇ창업컨설팅이 이 사건 부동산의 매매계약을 중개한 것으로 기재되어 있으며, 위 ㅇㅇㅇㅇㅇ창업컨설팅은 1998. 6. 11. 사업자등록신청을 하였으며, 그 사업자등록번호는 000-00-00000로 기재되어 있다).

(6) 이 사건 부동산 중 대지에 대한 2000. 4. 1.자 개별공시지가확인서와 개별공시지가 조회에 의하면 1997년도 개별공시지가(고시일: 1997. 6. 30.)는 2,750,000원(㎡당)이며, 청구인은 1997년도 개별공시지가가 고시된 후 이의제기기간 내에 공시지가에 대하여 이의를 제기하지 않았다.

(7) 건물과세시가표준액 조견표에 의하면 이 사건 부동산 중 건물은 1㎡당 시가표준액은 177,000원이므로 여기에 건물면적 286.3㎡를 곱하면 건물에 대한 과세시가표준액은 50,675,100원이다.

(8) 처분청은 청구인이 제시한 추가제출계약서가 이 사건 부동산매매계약 체결시(1997. 10. 8.)에는 존재하지 아니한 중개업소에서 작성되어 사실과 다른 계약서이므로(이 사건 부동산의 매매를 중개한 ㅇㅇㅇㅇㅇ컨설팅은 1998. 6. 11. 사업자등록을 신청하였음) 이에 근거하여 작성한 검인계약서 내용도 신뢰성이 없다는 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 이 사건 부동산의 양도차익을 산정하여 2000. 3. 4.자로 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정 (1) 소득세법 제94조 는 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다고 규정하고, 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생한 소득이라고 규정하고 있다.

(2) 구 소득세법(1999. 12. 28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조는 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(3) 구 소득세법시행령(1999. 12. 31. 대통령령 제16682호로 개정되기 전의 것) 제166조 제4항은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고, 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고, 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고, 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있고, 제6항은 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다고 규정되어 있다.

(4) 구 소득세법 제99조 제1항 은 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다고 규정하고, 그 제1호에서 제94조 제1호의 자산이라고 규정하고, 가목 토지에서 지가공시및토지등의평가에관한법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고, 나목 건물에서 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 방법이라고 규정하고 있다.

(5) 구 소득세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것) 제164조 제3항은 법 제99조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액”이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액(동항 단서의 가감산율은 적용하지 아니한 가액으로 한다)을 말한다고 규정하고 있다. (6) 지방세법시행령 제80조 제1항 은 건물 및 선박의 시가표준액은 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 도지사의 승인을 얻어 시장ㆍ군수가 결정한 가액으로 한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타의 사유로 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사의 승인을 얻어 시가표준액을 변경결정할 수 있다. 이 경우 건물의 시가표준액을 결정하거나 변경결정함에 있어서는 건물의 규모ㆍ형태ㆍ위치ㆍ특수부대 설비 기타 여건을 참작하여 가감산율을 적용할 수 있다고 규정하고 있다.

• 라. 판단 살피건대, 위 인정사실과 관계규정에 의하면 청구인은 이 사건 부동산을 청구외 ㅇㅇㅇ에게 양도하였으므로 양도차익이 있을 경우 양도소득세 납부의무가 있고, 자산양도차익예정신고시 실지거래가액을 신고하지 않을 때에는 처분청은 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과하여야 할 것이다. 위 인정사실에 의하면 이 사건 부동산의 양도계약을 중개하였다는 중개업소인 ㅇㅇㅇㅇㅇ창업컨설팅은 위 양도계약의 성립일 이후인 1998. 6. 11.에 사업자등록신청을 하여 같은 달 15. 부동산중개업을 시작한 것을 알 수 있어 청구인이 실제계약서라 주장하는 추가제출계약서는 위 양도계약 이후에 작성된 것으로서 사실과 다른 계약서로 인정되고, 이에 근거하여 작성하였다는 검인계약서 또한 사실과 다른 계약서로 볼 수 있으며 달리 이 사건 부동산의 양도가액이 검인계약서상의 금액임을 입증할 증거가 없어 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다. 그리고 청구인은 이 사건 부동산 중 대지에 대한 1997년도 개별공시지가는 잘못 책정되었다고 주장하나 위 인정사실에 의하면 청구인은 1997년도 개별공시지가가 고시된 후 이의제기기간 내에 이의신청을 하지 않았고, 달리 위 주장을 입증할 증거가 없어 청구주장은 이유없다 할 것이다. 또한 청구인은 위 건물에 대한 양도가액으로 37,801,500원을 적용하여야 한다고 주장하나 위 인정사실에서 본 바와 같이 위 건물에 대한 1997년도 지방세과세표준액은 50,675,100원이므로 이에 반하는 청구주장은 이유없다 할 것이다. 따라서 청구인이 이 사건 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의한 양도소득세를 자진신고ㆍ납부한 데 대하여 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의한 방법에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분에 잘못이 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준지가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고, 이 사건 심사청구는 이유없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.