기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 것이 정당한지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 별표토지취득 및 양도명세기재내용과 같이 1989. 12. 30.부터 1990. 2. 26.까지 사이에 ○○도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ○○번지 답 1,431㎡ 등 계 20필지 47,473㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 취득하여 청구외 ㅇㅇㅇ과 ㅇㅇㅇ에게 명의신탁하였다가 1996. 6. 21. 및 같은 해 6. 26.자로 청구외 (주) ㅇㅇㅇㅇㅇ(이하청구외 법인이라 한다)에게 명의신탁해지를 원인으로 하여 소유권 이전등기를 하고도 이 사건 토지 양도에 대한 자산양도차익예정신고ㆍ자진납부 및 양도소득세확정신고ㆍ자진납부를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 위와 같이 이 사건 토지를 양도하고도 양도소득세를 자진신고ㆍ납부하지 않은데 대하여 1999. 9. 30.부터 같은 해 10. 16.까지 재산제세 특별조사를 실시한 후 취득가액과 양도가액의 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 사유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999. 12. 12.자로 양도소득세 38,108,310원을 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 토지 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 이 사건 부과처분을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인은 이 사건 토지를 평당 20,000원에 취득하여 평당 4,760원에 청구외 법인에게 양도한 사실이 취득당시의 매매계약서, 거래상대방의 확인서 및 청구외 법인의 장부 등에 의하여 확인되는데도 처분청에서 이 사건 토지 양도에 대한 양도차익을 위 실지거래가액으로 산정하지 아니하고, 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

• 가. 다툼 이 사건 토지 양도에 대하여 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 양도소득세를 부과하여야 하는지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 이 사건 토지를 청구외 ㅇㅇㅇ 등 22명으로부터 1989. 12. 30.부터 1990. 2. 26.까지 취득하였으나 이 사건 토지는 농지로서 청구인의 이름으로 바로 소유권이전등기를 할 수 없어 청구외 ㅇㅇㅇ과 ㅇㅇㅇ에게 명의신탁하였다.

(2) 청구인은 부동산의 실명전환유예(기간: 1995. 7. 1.~1996. 6. 30.)조치에 따라 이 사건 토지를 1996. 6. 21. 및 같은 해 6. 26.자로 명의신탁해지를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하면서 청구인이 아닌 청구외 법인을 소유자로 하여 소유권이전등기를 하였다.

(3) 청구인은 이 사건 토지를 양도하고도 양도차익예정신고ㆍ자진납부 및 양도소득세 확정신고ㆍ자진납부를 하지 아니하였다.

(4) 처분청은 청구인이 이 사건 토지를 양도한데 대하여 1999. 9. 30.부터 같은 해 10. 16.까지 재산제세 특별조사를 실시하였는바, 그 조사내용을 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 위 세무조사시에 이 사건 토지를 평당 20,000원에 취득하였다고 주장하면서 이 사건 토지 20필지 47,473㎡ 중 ○○도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ○○번지 등 7필지(11,289㎡)에 대한 취득당시의 매매계약서를 제출하고, 또한 이 사건 토지를 평당 4,760원에 양도하였다고 주장하면서 청구외 법인의 결산서를 제출한 사실이 확인된다. (나) 그런데 청구인이 1999. 10. 8. ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지에 있는 청구인의 자택에서 세무공무원 ㅇㅇㅇ과 임의문답한 문답서에 의하면 청구인은 이 사건 토지를 평당 20,000원, 17,000원 또는 10,000원씩에 취득하였으나 계약서를 분실하여 필지별 실지취득가액을 확인할 수 없고, 또한 이 사건 토지를 1996. 6. 21. 및 같은 해 6. 26. 청구외 법인에게 같은 법인의 결산서상 토지가액인 68,353,000원(평당 4,760원)에 양도하였으나 이를 입증할 수 있는 계약서나 대금영수증 등은 없다고 청구인 스스로 임의 진술한 사실이 확인된다.

(4) 처분청은 청구인에게 이 사건 토지 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 1999. 12. 12.자로 양도소득세 38,108,310원을 부과, 고지하는 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계법령의 규정 (1) 소득세법 제94조 는 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.라고 규정하여 그 제1호에서토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있다.

(2) 구 소득세법 제96조 (1999. 12. 28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.)는 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.라고 규정하여 그 제1호에서 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.라고 규정하고 있고, 제97조 제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.라고 규정하여 그 제1호 취득가액 (가)목에서 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.라고 규정하고 있다.

(3) 구 소득세법시행령(1999. 9. 18. 대통령령 제16556호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제166조 제4항은 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우, 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득 후 1년 이내의 부동산 2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성ㆍ주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우, 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있고, 제5항 제2호의 규정에 의하면 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 되어 있다.

• 라. 판단 위에서 살펴본 관계 법령의 규정을 종합하여 보면 자산을 양도한 경우에 양도한 자산의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하고, 양도자가 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 산정하되, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니할 때에는 기준시가에 의하여 양도 및 취득가액을 산정하도록 되어 있다. 그런데 청구인은 이 사건 토지를 평당 20,000원에 취득하여 평당 4,760원에 양도한 사실이 매매계약서 등에 의하여 입증되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 위 인정사실에 의하면 청구인은 위 실지취득가액의 입증자료로서 취득당시의 매매계약서를 처분청에 제출하였으나 동 매매계약서는 이 사건 토지 20필지 중 7필지에 대한 것으로서 나머지 13필지에 대한 실지취득가액의 확인이 불가능할 뿐 아니라, 청구인 스스로도 이 사건 토지를 평당 많게는 20,000원, 적게는 10,000원씩에 취득하였으나 계약서를 분실하여 필지별 실지취득가액을 확인할 수 없다고 확인하고 있다. 또한 처분청에서 1999. 12. 12.자로 이 사건 토지 양도에 따른 양도소득세 과세표준과 세액을 결정할 때까지도 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 위 가액을 객관적으로 입증할 수 있는 취득 및 양도당시의 계약서나 대금영수증 등의 증빙자료를 제출하지 아니한 점 등이 확인되므로 처분청에서 이 사건 토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하는 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 정당하다고 할 것이어서 청구주장은 받아들일 수 없다고 하겠다.

그렇다면 처분청에서 청구인에게 이 사건 토지 양도에 대하여 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이 없고 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다. (별표) 토지취득 및 양도명세 금액: 원 토 지 전소유자 취 득 양 도 소재지 지 목 지적 (㎡) 일자 취득자 (명의수탁자) 일자 양수자 계 47,473 소계 18,938 ㅇㅇㅇ○○번지 답 1,431 ㅇㅇㅇ ‘90.2.8. ㅇㅇㅇ (ㅇㅇㅇ) ‘96.6.26. (주)ㅇㅇㅇㅇㅇ 〃 ○○번지 전 2,003 〃 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 1,587 ㅇㅇㅇ외7 ‘90.2.26. 〃 〃 〃 〃 ○○번지 전 4,020 ㅇㅇㅇ ‘90.2.10. 〃 ‘96.6.21. 〃 〃 ○○번지 전 896 〃 〃 〃 ‘96.6.26. 〃 〃 ○○번지 답 152 〃 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 1,765 ㅇㅇㅇ ‘90.2.8. 〃 〃 〃 〃 ○○번지 딥 866 ㅇㅇㅇ 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 734 ㅇㅇㅇ외5 ‘90.2.26. 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 2,248 〃 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 전 2,572 〃 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 664 〃 〃 〃 〃 〃 소계 28,535 ㅇㅇㅇ○○번지 답 2,879 ㅇㅇㅇ ‘89.12.30. ㅇㅇㅇ (ㅇㅇㅇ) ‘96.6.26. 〃 〃 ○○번지 전 3,144 〃 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 1,051 〃 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 전 1,808 ㅇㅇㅇ 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 3,015 ㅇㅇㅇ 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 전 8,476 ㅇㅇㅇ ‘90.1.6. 〃 〃 〃 〃 ○○번지 전 5,461 〃 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 답 2,701 ㅇㅇㅇ ‘89.12.30. 〃 〃 〃