청구인이 토지 양도신고시 제출한 매매계약서상의 금액을 실지 양도가액으로 볼 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다

• 가. 청구인은 1971. 12. 20. 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ○○번지 등 25필지 50,329.3㎡(이하이 사건 토지라 한다)를 1997. 8. 30. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 66,580,000원에 양도하는 것으로 하여 같은 해 8. 25. 처분청에 부동산양도신고를 하고도 양도소득세를 자진납부하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 이 사건 토지의 기준시가에 의한 양도차익(92,204,487원)이 위 실지양도가액을 초과하자 실지양도가액 66,580,000원을 양도차익으로 하여 1999. 10. 5. 자로 양도소득세 14,642,400원을 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 (가) 청구인이 양도한 이 사건 토지는 청구외 ㅇㅇ리 ㅇㅇ목장조합(이하ㅇㅇ목장조합이라 한다)의 조합원들 공동명의로 등기된 토지 중 청구인 소유의 공유지분으로 일반적인 부동산과 달리 공유자의 1인이 자유로이 소유ㆍ관리ㆍ사용ㆍ분할처분 등을 할 수 없기 때문에 다른 부동산처럼 가격을 받을 수가 없어 청구외 ㅇㅇㅇ에게 20,000,000원에 양도하고 계약금 4,000,000원은 계약당일(날짜 모름)에, 잔금 16,000,000원은 1996. 3. 8.자로 각각 수령하였으나 청구인은 이 사건 토지의 양도가액이 양도소득세 부과를 위한 취득가액(1985년도 기준시가) 46,847,539원에 미달되어 양도차익이 전혀 발생하지 아니하므로 처분청에 이 사건 토지의 양도신고를 하지 아니하였다. (나) 그런데 청구외 ㅇㅇㅇ이 청구인으로부터 이 사건 토지의 소유권이전등기를 넘겨받으면서 위 실지거래가액으로 신고하자 처분청에서 신고가액이 공시지가보다 너무 낮다는 이유로 신고접수를 거부하여 공시지가보다는 낮고, 실지거래가액보다는 높은 금액인 66,580,000원을 양도가액으로 하여 신고한 사실을 청구인은 최근에야 알게되었다. (다) 따라서 청구인은 이 사건 토지를 위 취득가액 46,847,539원보다 낮은 가액인 20,000,000원으로 양도하여 양도소득세 부과대상이 될 수 없는데도 청구외 ㅇㅇㅇ이 처분청에 신고한 66,580,000원을 이 사건 토지의 실지거래가액으로 보고 한 이 사건 부과처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. 다툼 청구인이 이 사건 토지의 양도신고를 할 때 양도가액으로 신고한 가액이 실지양도가액인지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인이 양도한 이 사건 토지는 ㅇㅇ목장조합원들의 공유토지 1,682,463㎡ 중 청구인 소유의 공유지분 50,329.3㎡이다.

(2) 청구인이 1997. 8월(날짜 모름) 기명ㆍ날인한 이 사건 토지의 양도에 따른 부동산양도신고 및 양도신고확인서 발급신청을 위한 위임장에 의하면 이 사건 토지의 매매대금은 66,580,000원으로, 잔금 지급일은 1997. 8. 30.자로 되어있으며 청구외 ㅇㅇㅇ에게 부동산양도신고 및 양도신고확인서 발급신청을 위한 일체의 행위를 위임하는 것으로 되어있다.

(3) 청구인의 위임에 따라 청구외 ㅇㅇㅇ은 1997. 8. 25.자로 처분청에 이 사건 토지 매매계약서 11통을 첨부하여 부동산양도신고 및 양도신고확인서 발급을 신청하였는바 그 매매계약서에 의하면 매매계약일은 1997. 8. 20.자로 되어있고, 잔금 지급일은 같은 해 8. 30.자로 되어있으며, 매매대금의 합계액은 66,580,000원으로 되어있음이 확인된다. 또한 1997. 9. 2. 청구인과 청구외 ㅇㅇㅇ은 연명으로 위 매매계약서의 계약일인 1997. 8. 20.을 등기 원인일로 하여 이 사건 토지의 소유권 이전등기를 마친 사실이 확인된다.

(4) 이 사건 부과처분을 하게된 경위를 보면 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인이 1997. 8. 30.자로 이 사건 토지를 청구외 ㅇㅇㅇ에게 66,580,000원에 양도하는 것으로 같은 해 8. 25.자로 부동산양도신고를 하고도 양도소득세를 자진납부하지 아니하자 이 사건 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 92,204,487원(양도가액 139,449,532원 - 취득가액 46,847,539원 - 필요경비 397,506원)으로 산출하여 양도소득세 22,021,570원을 같은 해 12. 16.자로 결정ㆍ고지하였다. (나) 청구인은 1998. 6. 11.자로 위 고지세액 중 17,000,000원을 처분청에 납부한 후 1998. 6. 17. 양도소득세가 이 사건 토지의 매매대금 20,000,000원을 초과하는 것은 부당하다며 매매대금 20,000,000원으로 기재된 이 사건 토지의 매매계약서, 청구외 ㅇㅇㅇ의 시인서, 공동목장조합규약 등을 첨부하여 처분청에 민원고충신청을 하였다. (다) 처분청은 1998. 6. 19. 위 민원고충신청에 대하여 청구인이 이 사건 토지의 실지양도금액이라고 주장하는 매매계약서상의 매매대금 20,000,000원은 공시지가 136,449,532원 대비 14.65%에 불과하여 정상적인 거래라고 인정하기 어렵다는 이유로 그 계약서상의 매매대금이 사실임을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제출하도록 보정요구를 하였다. (라) 청구인은 위 보정요구에 대하여 1998. 6. 27. 이 사건 토지는 ㅇㅇ목장조합 조합원들의 공유토지 중 청구인의 지분으로서 각 조합원은 그 소유지분을 20,000,000원 이상으로 매매한 적이 없고 ㅇㅇ목장조합규약에 의하면 1964년 ㅇㅇ리에 거주한 사람만이 조합원으로 될 수 있고 청구외 ㅇㅇㅇ은 이와 같은 사실을 알고있어 20,000,000원 이상으로 매매할 수 없었다고 주장하면서 매매대금 입증서류로서 청구인의 예금통장 및 잔액증명서, 청구외 ㅇㅇㅇ의 차용증서 등을 첨부하여 보정하였다. (마) 처분청은 청구인이 사실이라고 주장하면서 추가로 제출한 위 매매계약서는 계약일의 표시가 없고, 부동산의 표시도 청구인이 실제로 양도하여 소유권이전등기가 된 이 사건 토지는 별지양도부동산 명세와 같이 ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ○○번지 등 25필지 1,682,463㎡ 중 청구인 소유 지분은 50,329.3㎡인데도 필지별 면적이나 청구인 소유 지분율을 명시함이 없이 위 같은 면 같은 리 ○○번지 등 16 필지로 기재되어 있어 사실과 다르고, 차용증서도 청구외 ㅇㅇㅇ이 이 사건 토지의 매매대금의 일부를 청구인으로부터 차용한 것으로 되어 있으나 차용인 ㅇㅇㅇ은 청구인의 출가녀로 청구인과 특수관계자에 해당되어 객관적으로 입증되지 않는다는 이유로 청구인이 부동산양도신고를 할 때 제출한 매매계약서상의 매매대금 66,580,000원을 실지양도가액으로 보고 동 양도가액이 기준시가에 의한 양도차익 92,204,487원에 미달하므로 위 실지양도가액(66,580,000원)을 양도차익으로 하여 1997. 12. 16.자로 결정ㆍ고지하였던 양도소득세 22,021,570원을 14,642,400원으로 감액경정하여 1998. 10. 9.자로 청구인에게 고지하였다. (바) 그런데 청구인은 1997. 12. 16.자로 결정고지한 부과처분을 감액경정하여 고지한 1998. 10. 9.자 납부고지서를 송달받지 못하였다는 이유로 감액경정전 당초의 납부고지(1997. 12. 16.)에 따라 1998. 6. 11. 납부하였던 17,000,000원의 반환을 구하는 부당이득금 반환청구의 소를 ㅇㅇ지방법원에 제기하였고, 1999. 8. 27. ㅇㅇ지방법원에서 처분청이 등기우편으로 발송한 납세고지서가 청구인에게 적법하게 송달되지 아니하여 납세고지가 있었다고 볼 수 없다는 국가 패소 판결을 함에 따라 처분청은 1999. 10. 5.자로 청구인에게 1998. 10. 9.자 부과처분을 취소함과 동시에 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정 (1) 소득세법 제94조 는 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.고 규정하고 그 제1호에는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생한 소득이라고 규정하고 있다. (2) 소득세법 제96조 는 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.고 규정하고 그 제1호에 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.고 규정하고 있다. (3) 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.고 규정하고 그 제1호 가목에서 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 취득가액은 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.고 규정하고 있다. 한편 국세청 재일 01254-3474(1991. 11. 8.)에 의하면 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하도록 되어 있다. (4) 소득세법 제105조 제1항 은 제94조 각 호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제110조 제1항은 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있다.

(5) 구 소득세법(1998. 12. 28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제165조 제1항은거주자가 부동산을 매매하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(이하 이 조에서 “부동산양도신고”라 한다)하여야 한다. 다만, 주택ㆍ농지 등으로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.라고 규정하고 있고, 제2항은 제1항의 부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 대통령령이 정하는 바에 따라 부동산양도신고확인서를 교부하여야 한다.고 규정하고 있으며, 제5항은소유권 매매를 등기원인으로 하여 부동산소유권이전에 관한 등기를 신청할 때에는 부동산양도신고확인서를 첨부하여야 한다. 다만, 제1항 단서에 해당하는 경우 기타 대통령령이 정하는 경우는 그러하지 아니하다.고 규정하고 있다. (6) 소득세법시행령 제224조 제1항 은 부동산을 매매한 자(부동산 양도신고에 관한 위임을 받은 자를 포함한다)는 부동산소유권이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 재정경제부령이 정하는 부동산 양도신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 부동산양도신고를 하여야 한다. 1.토지대장(취득당시의 토지등급이 기재된 것에 한한다) 및 건축물대장등본 2.토지 및 건물 등기부등본 3.부동산 보유기간 중에 환지가 있었던 경우 및 도시재개발법에 의한 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축이 있었던 경우에는 환지예정지증명원ㆍ잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류라고 규정하고 있고, 제4항은 거주자가 법 제165조 제1항의 규정에 따라 부동산양도신고를 하는 때에는 법 제105조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고를 한 것으로 본다. 이 경우 부동산 양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 법 제105조의 규정에 의한 자산양도차익 예정신고기한내에 총리령이 정하는 안내서를 납세자에게 교부하여야 한다고 규정하고 있으며, 제6항은 거주자가 제1항의 규정에 의한 부동산 양도신고 후 신고내용에 오류가 있거나 부동산 매매계약의 변경 등이 있는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조에 규정하는 신고기한까지 그 변경된 내용 등을 신고하여야한다고 규정하고 있다.

• 라. 판단 위에서 본 관계법령의 규정을 종합하여 보면 부동산을 매매한 자(부동산 양도신고에 관한 위임을 받은 자 포함)는 부동산소유권이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 납세지 관할세무서장에게 부동산 양도신고를 하게 되어 있고, 부동산양도신고를 한 때에는 소득세법 제105조 의 규정에 의한 자산양도차익예정신고를 한 것으로 보도록 되어있으며, 소유권 매매를 원인으로 하여 부동산소유권이전에 관한 등기를 신청할 때에는 부동산양도신고확인서를 첨부하게 되어 있을 뿐 아니라, 부동산양도신고 후 신고내용에 오류가 있거나 부동산 매매계약의 변경 등이 있는 경우에는 소득세법 제105조 및 제110조의 규정에 의한 자산양도차익의 예정신고기한 및 양도소득세 과세표준 확정신고기한까지 그 변경된 내용 등을 신고하도록 되어 있고, 국세청 예규(재일 01254-3474, 1991. 11. 8.)에 의하면 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하도록 되어 있다. 그런데 청구인은 이 사건 토지를 20,000,000원 이상으로 양도할 수 없다는 ㅇㅇ목장조합규약에 따라 20,000,000원에 양도하였으나 청구외 ㅇㅇㅇ이 소유권이전등기를 청구인으로부터 넘겨받으면서 처분청에 위 실지거래가액으로 부동산양도신고를 하자 신고가액이 공시지가보다 너무 낮다는 이유로 신고접수를 거부하여 66,580,000원으로 신고하게 된 사실을 최근에야 알게 되었다고 주장하나, 위 인정사실에 의하면 청구인은 1997. 8월(날짜 모름) 이 사건 토지의 매매대금은 66,580,000원으로, 잔금 지급일은 1997. 8. 30.로 하여 이 사건 토지의 양도에 따른 부동산양도신고 및 양도신고확인서 발급신청을 위한 일체의 행위를 청구외 ㅇㅇㅇ에게 위임한 사실이 있는 점, 청구인의 위임에 따라 청구외 ㅇㅇㅇ이 1997. 8. 25.자로 처분청에 이 사건 토지의 양도가액이 66,580,000원으로 명시되어 있는 매매계약서를 첨부하여 부동산양도신고 및 양도신고확인서 발급을 신청하여 양도신고확인서를 발급받은 후 1997. 9. 2.자로 신고내용대로 소유권이전 등기를 마친 점, 청구인은 처분청에서 이 사건 토지에 대한 양도소득세를 결정ㆍ고지하기전까지 부동산양도신고서상의 매매대금을 변경 또는 정정하여 신고한 사실이 없는 점, 청구인이 주장하는 매매대금 20,000,000원은 공시지가 136,449,532원 대비 14.65%에 불과할 뿐 아니라 ㅇㅇ목장조합규약에 조합원 지분양도가액에 대한 제한규정이 없는 점 등이 확인되므로 청구인의 위 주장은 이유 없는 것이라고 하겠다.

그렇다면 처분청이 소득세법시행령 제224조 제4항 및 국세청 예규(재일 01254-3474, 1991. 11. 8.)에 따라 청구인이 한 부동산양도신고를 이 사건 토지의 양도에 따른 자산양도차익예정신고로 보아 부동산양도신고서상의 매매대금 66,580,000원을 이 사건 토지의 실지양도가액으로 보고 이 사건 토지의 기준시가에 의한 양도차익 92,204,487원이 위 실지양도가액을 초과하므로 위 실지양도가액을 양도차익으로 하여 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 정당하고 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다. 양도부동산 명세 금액:원 양도부동산 청구인 주장 부동산 양도신고 및 등기 소재지 지목 지적(㎡) 계약일 잔금 지급일 양도가액 계약일 잔금 지급일 양도가액 전체 양도 계 1,682,463 50,329.3 20,000,000 66,580,000

○○리 ○○번지 임야 36,221 1,574.8 불명 ‘96.3.8. ‘97.8.20 ‘97.8.30 2,363,000 〃 ○○번지 〃 13,580 2,263.3 〃 〃 〃 〃 4,527,000 〃 ○○번지 〃 397,286 4,566.5 〃 〃 〃 〃 2,284,000 〃 ○○번지 〃 107,405 3,703.6 〃 〃 〃 〃 1,852,000 〃 ○○번지 목장용지 8,598 955.3 〃 〃 〃 〃 956,000 〃 ○○번지 〃 2,284 380.6 〃 〃 〃 〃 381,000 〃 ○○번지 임야 11,445 817.5 〃 〃 〃 〃 818,000 〃 ○○번지 〃 5,577 697.1 〃 〃 〃 〃 1,373,000 〃 ○○번지 〃 3,597 449.6 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 〃 35,576 1,368.3

• -

• 〃 〃 2,418,000 〃 ○○번지 도로 3,596 138.3

• -

• 〃 〃 〃 ○○번지 임야 2,716 104.4

• -

• 〃 〃 〃 ○○번지 〃 39,791 1,170.3 〃 ‘96.3.8. 〃 〃 44,882,000 〃 ○○번지 도로 2,741 80.6

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• 〃 〃 〃 ○○번지 임야 4,873 143.3

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• 〃 〃 〃 ○○번지 〃 967,170 28,446.1 〃 ‘96.3.8. 〃 〃 〃 ○○번지 도로 1,507 44.3

• -

• 〃 〃 〃 ○○번지 임야 1,207 35.5 〃 ‘96.3.8. 〃 〃 〃 ○○번지 〃 8,394 763.0 〃 〃 〃 〃 4,726,000 〃 ○○번지 도로 687 62.4

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• 〃 〃 〃 ○○번지 임야 7,987 726.0 〃 ‘96.3.8. 〃 〃 〃 ○○번지 〃 10,248 931.6 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 〃 7,029 639.0 〃 〃 〃 〃 〃 ○○번지 도로 1,999 181.7

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• 〃 〃 〃 ○○번지 임야 949 86.2

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