토지의 단기 양도로 보아 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 것이 정당한지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1996. 5. 31. 별지매매 토지 명세(이하별지라 한다)의 1번부터 4번까지의 토지인 ○○도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 외 3필지 토지 2,002㎡(이하이 사건 토지라 한다)에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하면서 이 사건 토지를 1995. 2. 15. 청구외 ㅇㅇ공사(이하위 ㅇㅇ공사라 한다)로부터 130,007,674원에 취득하여 1995. 4. 12. 청구외 ㅇㅇ건설(주)(대표이사 황ㅇㅇ, 이하 위 ㅇㅇ건설이라 한다)에 124,098,234원에 양도하여 양도소득이 없는 내용으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액은 사실과 다르게 작성된 매매계약서를 근거로 한 것이라는 이유로 실지거래가액을 취득가액은 101,505,500원, 양도가액은 160,306,870원으로 조사하여 1999. 4. 6.자로 청구인에게 양도소득세 39,463,340원을 부과, 고지하는 처분(이하이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인은 청구외 이ㅇㅇ, 조ㅇㅇ과 함께 1992. 12. 14. 위 ㅇㅇ공사와 이 사건 토지가 포함된 별지 명세의 토지 19필지 16,939㎡의 매매계약을 체결하여 계약일에 계약금 110,000,000원, 1993. 6. 13. 1차 부불금 330,000,000원, 1993. 12. 13. 2차 부불금 330,000,000원, 1994. 6. 13. 잔금 330,000,000원 합계 1,100,000,000원을 지급하고 1995. 2. 15. 소유권 이전 등기를 한 후 1995. 4. 12. 위 ㅇㅇ건설에 양도하였다. 위와 같이 대금을 3회 이상 분할하여 지급하고 첫회 부불금 지급일의 다음날부터 최종 부불금 지급기일까지의 기간이 1년 이상이므로 청구인이 위ㅇㅇ공사로부터 이 사건 토지를 취득한 것은 소득세법 시행령 제108조 에서 규정하고 있는 장기할부조건부 매매에 해당되어 이 사건 토지의 취득시기는 같은 법 시행령 제53조 제1항 제5호의 규정에 따라 첫회 부불금 지급일인 1993. 6. 13.로 보아야 하고 그 때부터 양도시기인 1995. 4. 12.까지 청구인이 이 사건 토지를 1년 이상 소유하여 이 사건 토지는 단기 양도자산에 해당되지 아니하므로 구 소득세법 제60조 의 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는데도 처분청이 이 사건 토지를 단기에 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 계산하여 과세한 것은 잘못이다.

• 가. 다툼 이 사건 토지의 양도를 단기양도로 보아 그 취득가액과 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산한 것이 정당한지 여부
• 나. 관계법령의 규정

(1) 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문개정 되기 전의 것, 이하‘94년 전문개정 전 구 소득세법이라 한다) 제27조의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 구 소득세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 전문개정 되기 전의 것, 이하‘94년 전문개정 전 구 소득세법 시행령이라 한다) 제53조 제1항은 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부․등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일. 3. 법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일(단서 생략). 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 준공검사필증교부일(단서 생략) 5.상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날이라고 규정하고 있으며, 구 소득세법 시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것, 이하‘93년 당시의 구 소득세법 시행령이라 한다) 제53조 제1항 제3호는 법 제51조 제6항에 규정하는 연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일이라고 규정하고 있다.

(2) 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것, 이하’93년 당시의 구 소득세법이라 한다) 제51조 제6항의 규정에 의하면 거주자가 자산을 할부 또는 연불조건으로 판매한 경우에는 그 할부 또는 연불조건에 따라 당해 연도 및 그 후의 연도에 있어서 각 연도에 회수하였거나 회수할 판매금액과 이에 대응하는 비용을 당해 연도의 총수입금액과 필요경비에 각각 산입하도록 되어 있고, ’93년 당시의 구 소득세법 시행령 제108조 제2항 은 법 제51조 제6항에 규정하는 연불조건부 양도는 할부매매에 해당하지 아니하는 자산의 양도로서 개별약관에 의하여 판매금액을 월부․할부․연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각 호에 해당하는 것으로 한다. 1. 3회 이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것, 2. 당해 목적물의 인도기간의 다음 날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년 이상인 것이라고 규정하고 있다. 그리고 1993. 12. 31.자 대통령령 제14083호로 ’93년 당시의 구 소득세법 시행령 제108조 제2항 제2호 의 당해 목적물의 인도기간의 다음 날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년 이상인 것에서 1년 이상인 것으로 개정되었고, 그 부칙 제3조의 규정에 의하면 양도소득에 관한 개정규정은 1994. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 되어 있으며 그 제5조의 규정에 의하면 제108조의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 판매양도하는 분부터 적용하도록 되어 있다.

(3) ’94년 전문개정 전 구 소득세법 제23조 제1항 제1호 의 규정에 의하면 양도소득은 당해 연도에 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 하도록 되어 있고, 제2항의 규정에 의하면 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 양도소득특별공제액과 장기보유특별공제액 등을 공제한 금액으로 하도록 되어 있으며, 같은 조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 “가”목의 규정에 의하면 토지의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 당시와 취득 당시의 기준시가로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 이를 위임 받은 ’94년 전문개정 전 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 “다”목은 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 할 수 있는 경우로서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하고 양도 또는 취득가액이 확인되는 경우를 들고 있다.

• 다. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 청구외 이ㅇㅇ, 조ㅇㅇ 등 2명(이하 위 청구인을 포함한 3명을청구인 등이라 한다)과 함께 청구외 박ㅇㅇ, 박ㅇㅇ, 김ㅇㅇ 등 3인의 소유인 별지 명세의 ○○도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 외 18필지 계 16,939㎡를 매입하고자 청구외 복대리인 ㅇㅇ공사와 1992. 12. 24.에 매매계약을 체결하였는데, 토지 매매대금은 합계 1,100,000,000원으로 하여 계약금보증금 110,000,000원은 계약당일에 지급하고 나머지 대금은 1993. 6. 13. 330,000,000원, 1993. 12. 13. 330,000,000원, 1994. 6. 13. 330,000,000원 등으로 나누어 지불하고 매매목적물은 매매대금 완납후에 인도받기로 하며 그 소유권은 매매대금과 청구인등이 부담하여야 할 제 비용을 완납하고 넘겨받기로 하였고, 전체 토지를 청구인 등 3명이 별지 명세와 같이 분할하여 그 중 1번부터 4번까지의 4필지 토지는 청구인 몫으로 계약하였다. 그리고 위 ㅇㅇ공사에서 매매대금 입금내용을 기재하는 수임재산카드에는 110,000,000원은 계약체결일에, 330,000,000원은 1993. 8. 3.에, 300,000,000원은 1994. 3. 31에. 330,000,000원은 1994. 6. 13.에 그리고 30,000,000원은 같은 해 8. 30.에 수납된 것으로 되어 있고, 부동산등기부 등본에 의하면 1995. 2. 14. 청구인 앞으로 소유권이 이전되었다.

(2) 청구인은 이 사건 토지를 1995. 4. 12. 소유권이전 등기를 하여 양도하고 1996. 5. 31.자로 양도소득세과세표준확정신고를 하면서 취득가액은 위 ㅇㅇ공사와 체결한 계약서상의 총 취득가액 1,100,000,000원을 면적 비율로 안분계산하여 130,007,674원으로 하고, 양도가액은 별지 1번부터 13번까지의 토지를 위 ㅇㅇ건설에 매매한 것으로 되어 있는 부동산매매계약서의 매매대금 1,050,000,000원을 면적 비율로 안분계산하여 124,098,234원으로 하여 양도소득이 없는 것으로 신고하였다.

(3) 감사원은 ㅇㅇ지방국세청에 대한 감사과정에서 청구인 등이 위 ㅇㅇ공사로부터 매입한 토지 중 ○○도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지외 9필지 13,071㎡(명세 모름)를 1,460,000,000원에 위 ㅇㅇ건설에 양도하는 계약을 1994. 3. 3. 체결하였다가 그 매매대금은 그대로 두고 매매대상 토지를 이 사건 토지가 포함된 별지 명세 1번부터 13번까지 13필지 12,699㎡로 변경하여 1995. 4. 12.자로 그 소유권을 이전등기 하여준 사실을 확인하여 처분청으로 하여금 실지거래가액에 따라 청구인에게 양도소득세를 부과하도록 처분요구하였다.

(4) 처분청에서는 위 처분요구에 따라 이 사건 토지의 취득일자가 잔금청산일인 1994. 8. 30.이고, 양도일자는 1995. 4. 12.이므로 부동산을 취득하여 1년 이내 단기 양도한 경우에 해당되고 실지거래가액이 확인된다는 이유로, 취득가액과 양도가액을 실지매매계약서상의 매매대금을 매매대상토지의 필지별 기준시가 합계액 중 이 사건 토지의 기준시가 합계액의 비율로 안분계산하는 방식으로 계산하여 취득가액은 101,505,500원, 양도가액은 160,306,870원으로 조사하여 1999. 4. 6.자로 양도소득세 39,463,340원을 부과, 고지하는 이 사건 부과처분을 하였다.

• 라. 판단 청구인은 이 사건 토지를 취득할 때 계약금 외에 1차 부불금은 1993. 6. 13., 2차 부불금은 1993. 12. 13., 잔금은 1994. 6. 13. 지급하는 등 대금을 3회 이상 분할하여 지급하였고, 첫회 부불금 지급일의 다음날부터 최종 부불금 지급기일까지의 기간이 1년 이상이므로 위 ㅇㅇ공사로부터 이 사건 토지를 취득한 것은 소득세법 시행령 제108조 에서 규정하고 있는 장기할부조건부 매매에 해당되어 이 사건 토지의 취득시기는 같은 법 시행령 제53조 제1항 제5호의 규정에 따라 첫회 부불금 지급일인 1993. 6. 13.로 보아야 한다고 주장한다. 그런데 위 관계법령의 규정에서 살펴본 바와 같이 이 사건 토지를 취득할 때의 ’93년 당시의 구 소득세법 시행령 제108조 제2항 의 규정에 의하면 거주자가 자산을 양도하고 그 대금을 3회 이상으로 분할하여 받고 당해 목적물의 인도기일의 다음 날부터 최종 부불금 지급기일까지의 기간이 2년 이상인 경우에는 연불조건부양도로 보도록 되어 있고, 연불조건부 양도의 경우에는 ’93년 당시의 구 소득세법 시행령 제53조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 첫회 부불금 지급일을 취득시기 또는 양도시기로 보도록 되어 있으며, 그 외 이 사건 토지와 같이 대금청산일이 분명한 경우에는 같은 조 제1항 각 호의 규정에서 정한 대금을 청산하기 전에 소유권을 이전하는 경우나 연불조건부 매매인 경우 이외에는 대금청산일을 그 자산의 취득시기 및 양도시기로 보도록 규정되어 있다. 그리고 위 인정사실에 의하면 청구인 등은 별지 명세 토지를 위 ㅇㅇ공사로부터 매입하기로 계약을 하면서 매매대금은 3회 이상 분할하여 지급하기로 약정하였으나 그 매매목적물은 매매대금을 완납한 후 넘겨받기로 약정하였으므로 이 사건 토지의 취득은 소득세법 소정의 연불조건부 취득으로 볼 수 없어 ’94년 전문개정 전 구 소득세법 시행령 제53조 제1항 의 규정에 의하여 그 취득시기는 그 대금청산일인 1994. 8. 30.이 되는 것이고 따라서 청구인은 이 사건 토지를 1994. 8. 30.에 취득하여 1995. 4. 12.에 양도한 것이어서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에 해당되고 실지거래가액이 확인되므로, ’94년 전문개정 전 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 “다”목에 해당하여 ’94년 전문개정 전 소득세법 제23조 제4항 제1호 와 제45조 제1항 제1호 “가”목의 규정에 따라 취득가액과 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하여야 하는 것이고, 청구인이 첫회부불금 지급일 다음날부터 최종 부불금 지급기일까지 1년이면 연불조건으로 보아야 한다는 주장은 소득세법 시행령 부칙(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호) 제5조에서 1994. 1. 1. 최초로 판매․양도하는 즉, 장기할부판매업자가 판매․양도하는 분부터 적용하도록 규정하고 있는 ’94년 전문개정 전 구 소득세법 시행령 제108조 제2호 의 규정의 시행시기를 오인한 것으로 청구인의 주장은 이유 없다 하겠다.

그렇다면 처분청이 이 사건 토지의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액에 따라 계산하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.