창고와 주차장으로 사용되는 지하실이 고급주택을 판정할 때 연면적에 포함되는지 여부

1. 처분청이 1999. 5. 1.자로 청구인에 대하여 한 양도소득세 179,349,420원의 부과처분 중 1999. 6. 18.자로 직권으로 감액 경정한 90,473,214원의 세액에 관한 심사청구부분은 이를 각하한다.

2. 나머지 청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 492.40㎡와 그 위의 단독주택 건물 280.82㎡(지하 97.19㎡, 지상 1층 114.74㎡, 2층 68.89㎡, 이하 위 건물을 이 사건 주택이라 하고 위 대지를 포함하여이 사건 부동산이라 한다)를 1977. 1. 19. 취득하여 1998. 9. 7. 양도하고 양도소득세과세표준과 세액을 신고납부하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 이에 대하여 1999. 5. 1.자로 청구인에게 그 취득가액과 양도가액을 기준시가로 하여 산정한 양도소득세 179,349,420원을 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 당초부과처분이라 한다)을 하였다.
• 다. 처분청은 이 사건 당초 부과처분에 대한 청구인들의 심사청구가 제기된 후 이 사건 주택의 1층의 면적이 114.74㎡인데도 그 양도가액을 이보다 3㎡ 많은 117.74㎡의 것으로 잘못 계산한 사실과 이 사건 주택이 구 소득세법(1998. 12. 28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택이면서 고급주택이라는 이유로 소득세법 시행령 제160조 제1항 의 규정에 따라 그 양도가액에서 5억 원을 차감하여 양도차익을 283,217,731원으로 다시 계산하고 1999. 6. 18.자로 이 사건 당초 부과처분에서 양도소득세액 90,473,214원을 직권 감액하는 경정처분(이하 이 사건 감액 경정처분이라 하는데 이러한 감액 경정처분은 당초 처분과 별개의 독립한 부과처분이 아니라 당초 처분의 일부를 취소하는 효력을 가지는 당초 처분의 변경이라는 법리에 따라 이 사건 실체적 심사청구의 대상은 이 사건 당초 부과처분 중 이 사건 감액 경정처분에 의하여 취소되지 아니하고 남은 부분으로 축소된다고 할 것이어서 이 남은 부분을 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 당초 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 이 사건 당초부과처분은 이 사건 주택 1층의 면적이 114.74㎡인데도 117.74㎡로 하여 과다 과세한 잘못이 있는데다가 이 사건 주택의 지하층 97.19㎡ 중 보일러실 10.92㎡, 차고 30.72㎡, 창고 20.28㎡ 등 61.92㎡는 고급주택 판정에 있어 연면적에 포함되지 아니하는 것이므로 이 사건 주택은 그 총면적 280.82㎡에서 위 61.92㎡를 차감하고 보면 218.9㎡가 되어 이는 고급주택의 요건인 264㎡에 미달하는 것이 되며 따라서 이 사건 주택과 이에 부수되는 토지가 고급주택에 해당되지 아니하고 구 소득세법 제89조 제3호 가 규정하고 있는 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되어야 하는 것인데도, 처분청이 지하층 면적 97.19㎡ 모두를 연면적에 포함시키는 것으로 하여 이 사건 주택과 이에 부수되는 토지를 고급주택으로 본 잘못을 범한 것이어서 모두 취소되어야 한다.

• 가. 다툼 이 사건 심사청구의 다툼은 첫째, 이 사건 부동산에 대한 양도소득세액을 계산할 때에 이 사건 주택 1층 면적 인정에 착오가 있었는지 여부와 둘째, 이 사건 주택이 고급주택인지 여부를 판정하기 위하여 그 연면적을 계산하면서 그 지하실 중 창고 등으로 사용되는 부분의 면적을 포함시킨 것이 적법한지 여부에 있다. 그런데 우선 직권으로 보건대 처분청에서 이 사건 당초부과처분을 행한 뒤 1999. 6. 18.자로 이 사건 주택의 1층 면적을 3㎡ 더 넓은 것으로 잘못 인정한 사실(청구인의 위 첫째 다툼에 관한 주장을 수용한 것으로 보인다)과 이 사건 주택이 1세대 1주택이면서 고급주택이라 하여 그 양도차익을 다시 계산하여 이 사건 당초부과처분에서 양도소득세액 90,473,214원을 직권 감액하는 이 사건 감액경정처분을 한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로 이 사건 심사청구 중 위 감액된 세액에 관한 부분은 이제 그 청구의 이익이 없는 부적법한 것이 되어 더 이상 나아가 본안에 대한 판단을 할 필요도 없이 각하의 대상이 되었다고 할 것이므로 위 둘째 다툼에 대하여만 본안에 관하여 판단하기로 한다.
• 나. 관계법령의 규정

(1) 구 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하면 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 부과하지 아니하되 대통령령이 정하는 고급주택은 비과세에서 제외하도록 되어 있다.

(2) 구 소득세법 시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제156조 제1호 “가”목의 규정에 따르면 지방세법상의 취득세 시가표준액이 2천만 원 이상인 단독주택으로서 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억 원을 초과하는 것으로서 그 주택과 주택에 부수되는 토지는 법 제89조 제3호의 "대통령령이 정하는 고급주택"에 해당되도록 되어 있고, 소득세법 시행령 제154조 제3항 의 규정에 따르면 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보되 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하도록 되어 있다. (3) 소득세법 제95조 제3항 과 같은 법 시행령 제160조 제1항의 규정에 따르면 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고급주택에 해당하는 자산의 양도차익은 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익×(양도가액-5억 원)÷양도가액의 산식으로 계산하도록 되어 있다.

• 다. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음 사실을 인정할 수 있다.

(1) ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 492.40㎡ 위에 있는 단독주택인 이 사건 주택은 지상 1층 114.74㎡, 2층 68.89㎡, 지하층 97.19㎡ 등 계 280.82㎡로서 1975. 9. 5.자로 소유권보존등기가 된 것인데, 청구인은 이 사건 부동산을 1977. 1. 19. 취득하였다가 1998. 9. 7.에 양도하였다. 그러나 청구인은 이 사건 부동산의 양도를 1가구 1주택의 양도에 해당된다는 이유로 그 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다.

(2) 처분청은 이에 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액을 기준시가로 하여 그 양도차익을 산정하고 1999. 5. 1.자로 청구인에게 이 사건 당초 부과처분을 하였다가 이 건 심사청구가 제기된 후 이 사건 주택이 1세대 1주택이면서 그 연면적이 280.82㎡로서 264㎡ 이상이고 이 사건 주택과 이에 부수되는 토지 즉 이 사건 부동산의 양도가액 합계가 1,058,406,840원으로서 5억 원이 초과되므로 구 소득세법 제89조 제3호 와 구 같은 법 시행령 제156조에 규정된 고급주택에 해당된다고 보아 양도차익을 283,217,731원으로 다시 계산하고 1999. 6. 18.자로 이 사건 당초 부과처분에서 양도소득세 90,473,214원을 직권 감액하는 이 사건 감액 경정처분을 하였기 때문에 이제는 이 사건 부과처분이 되었다.

(3) 이 사건 주택의 건축물대장의 기재에 의하면 이 사건 주택이 양도될 당시에는 그 지하층을 포함한 건물 전체의 용도가 주택이었다.(양수인이 1999. 5. 6.자로 ㅇㅇ구청장에게 건축물표시변경신청을 하여 현재는 지하층을 포함한 전체 건물의 용도가 일반음식점으로 변경되었다)

(4) 청구인이 제시하고 건축허가서상 설계자인 ㅇㅇ건축연구소가 작성한 것으로 되어 있는 이 사건 주택의 건축설계도에 의하면 지상 1, 2층은 침실, 방, 거실, 부엌 등 주거용으로 되어 있고, 지하층은 창고 42.12㎡, 보일러실 10.92㎡, 차고 30.72㎡, 방 13.44㎡ 등 97.20㎡로 되어 있었으며, 이 사건 주택을 청구인으로부터 양도받은 자가 1999. 5. 6.자로 ㅇㅇ구청장에게 신청한 건축물표시변경신청서에 첨부된 도면 중 이 사건 주택의 지하층을 일반음식점으로 변경하기 전 도면에 의하면 지상 1, 2층은 위 건축설계도와 같고 지하층은 창고 20.7㎡, 보일러실 8.55㎡, 차고 20.7㎡, 방 27.36㎡, 홀 17.10㎡ 등 94.41㎡로 되어 있었으며, 청구인이 청구외 건축사 박ㅇㅇ에 의뢰하여 1999. 5. 15.자로 작성한 최근의 이 사건 주택 지하층의 현황도면은 화장실 4.16㎡, 주방 겸 식당 9.28㎡, 침실 21.84㎡, 보일러실 10.92㎡, 창고 20.28㎡, 주차장 30.72㎡ 등 97.20㎡로 되어 있다.

• 라. 판단 구 소득세법 시행령 제156조 제1호 “가”목 소정의 이른바 고급주택의 요건인 ‘주택의 연면적이 264㎡ 이상’이라고 함은 하나의 주거용 생활단위에 제공된 건물의 연면적이 264㎡ 이상임을 뜻하는 것으로서 이는 건물 전체의 경제적 용법에 따라 하나의 주거용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 가려져야 할 것이다. 따라서 같은 규정 중 ‘제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다’고 함도 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 주택의 면적이 주택 외의 면적 이상일 때에는 그 건물 면적 전부를 주택의 연면적으로 보고, 지하실 일부 창고 등의 경우 그것이 본 건물인 주택의 효용과 편익을 증진하기 위한 부대시설로서 하나의 주거용 생활단위로 제공되는 것이라면 그 면적은 주택의 연면적에 포함시켜 계산되는 것이라고 보아야 할 것이다. 그런데 위 인정사실에 의하면 이 사건 주택이 양도될 당시 그 전체의 공부상 용도가 주택이었다는 것이니 그 지하실에 비록 보일러실, 창고, 차고 등이 있었다 하더라도 이는 모두 하나의 주거용 생활단위에 제공된 건물부분이라고 보아야 할 것이고 따라서 처분청이 이 사건 주택의 연면적에 그 지하실 중 창고 등으로 사용되는 부분의 면적을 포함시켜 계산하고 이 사건 주택이 양도소득세의 과세대상인 고급주택에 해당한다고 본 조치에 무슨 잘못이 있다고 할 수 없는 것이므로 이와 다른 견해를 전제로 한 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것이라고 하겠다.

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 당초부과처분 중 이 사건 감액경정처분에 의하여 감액된 금액에 해당하는 청구부분은 부적법한 것이 되었고 그 나머지인 이 사건 부과처분에 대한 청구부분은 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.