조합원들이 주택조합을 설립하고 조합원들로부터 그 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 토지구입과 주택건축을 한 후 조합원들이 건축된 주택을 소유하는 것이므로 아파트 토지분 취득시기는 주택조합이 조합원들의 자금으로 이 사건 아파트 부속토지를 취득한 날이 되는 것임.
조합원들이 주택조합을 설립하고 조합원들로부터 그 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 토지구입과 주택건축을 한 후 조합원들이 건축된 주택을 소유하는 것이므로 아파트 토지분 취득시기는 주택조합이 조합원들의 자금으로 이 사건 아파트 부속토지를 취득한 날이 되는 것임.
심사청구를 기각한다.
(1) 청구인은 이 사건 아파트 양도와 관련된 매매계약서 등의 증빙서류를 준비하여 처분청에서 양도소득세 확정신고 안내나 통지를 하면 이 사건 아파트 양도에 대한 소명을 하여 정당한 과세처분을 받을 준비를 하고 있었다. 소득세법 제109조 제1항, 제113조 제1항, 제114조 제4항과 같은 법 시행령 제172조 제1항, 제176조 제2항에 의하면 부동산을 양도한 자가 자산양도차익예정신고를 하지 않을 경우 과세관청은 즉시 그 양도차익과 세액을 결정하고 그 내용을 서면으로 통지하도록 규정하고 있고, 양도소득세 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 대하여는 과세표준과 세액을 다음 연도의 7. 31.까지 결정하고 그 내용을 8. 1.부터 8. 16.까지 납세자에게 서면으로 통지하도록 되어 있다. 만일 처분청에서 소득세법의 규정대로 업무집행을 하였더라면 1997년 5월초쯤 양도소득세 확정신고 안내문이라도 발송했을 것이며 이에 따라 청구인은 준비된 증빙서류를 제출하여 실지조사를 받아 정당한 납세의무를 이행할 수 있었을 것이다. 그런데 처분청에서 이러한 모든 기회를 박탈하고 이 사건 부과처분을 하였다. 그러므로 이 사건 부과처분은 국세기본법, 소득세법상 제반 법규를 위반한 것으로 위법하여 취소되어야 한다.
(2) 국세기본법에서 주택조합을 법인으로 의제하고 있으므로 위 주택조합이 이 사건 아파트 부속토지를 취득하여 여기에 아파트를 건축한 다음 청구인에게 분양한 것으로 보아야 하는데도, 처분청에서 주택조합의 실체성을 무시하고 조합원들이 이 사건 아파트의 부속토지를 취득한 것으로 인정하여 이 사건 아파트 중 토지분의 취득시기를 위 주택조합이 이 사건 아파트 부속토지를 취득한 1991. 3. 29.로 본 것은 부당하므로 이 사건 아파트의 취득시기는 토지와 건물 부분 모두 이 사건 아파트의 취득일(소유권보존등기일인 1996. 6. 5.)로 보아야 한다.
(3) 설령 처분청에서 이 사건 아파트의 취득시기를 그 토지분은 위 주택조합이 이 사건 아파트 부속토지를 취득한 1991. 3. 29.로 본다고 하더라도 이 사건 아파트 중 건물부분은 1996. 6. 5. 취득하여 같은 해 8. 28. 양도하여 단기양도에 해당되므로 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하는 것이고, 이 사건 부과처분은 앞에서 주장한 바와 같이 국세기본법과 소득세법상 제반 규정을 위반하여 위법한 것이므로 처분청은 청구인에게 소명의 기회를 부여하고, 이 사건 아파트의 양도에 따른 양도차익을 이 사건 아파트 전체의 실지거래가액(양도가액 121,000,000원, 취득가액 131,430,000원)에 의하여 결정하여야 한다.
(1) 이 사건 부과처분이 조세법상의 절차에 위반되어 위법한 처분으로 취소되어야 하는지 여부
(2) 청구인이 이 사건 아파트를 주택조합으로부터 분양 받은 것으로 보아 토지분의 취득시기를 건물분과 같은 시기로 보아야 하는지 여부
(3) 이 사건 아파트의 양도에 따른 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하는지 여부
(1) 청구인은 1989. 6. 30. ○○동 주택조합(○○전화국 ○○주택조합)에 가입하여 이 사건 아파트를 분양 받기로 하였다.
(2) 위 주택조합은 1991. 3. 29. ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ동 ○○번지 외 132필지 대지 28,941.4㎡를 취득하고(주택조합원들은 위 토지를 위 주택조합에 신탁등기하였다) 아파트를 건축하여 1995. 9. 30. 건물 가사용승인을 받은 후 1996. 2. 13. 준공검사를 받았다.
(3) 청구인은 1995. 10. 20. 이 사건 아파트에 대한 취득세 1,042,600원, 등록세 417,040원을 납부하였다.(청구외 법무사 유ㅇㅇ가 신고를 대리하였다) 그러나 청구인은 이 사건 아파트에 대한 소유권보존 등기를 하지 않았다.
(4) 청구외 ㅇㅇ건설(주)는 1996. 6. 5. 청구인에 대한 채권 113,372,979원을 원인으로 이 사건 아파트를 가압류 등기하였고, 위 가압류 등기의 촉탁을 원인으로 청구인이 이 사건 아파트의 소유자로 소유권보존 등기되었다.
(5) 청구인은 1996. 8. 28. 청구외 신ㅇㅇ에게 이 사건 아파트를 양도하였으나 처분청에 자산양도차익예정신고를 하지 않았고 양도소득세 과세표준확정신고도 하지 않았다.
(6) 처분청의 이 사건 부과처분 경위를 보면 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인이 이 사건 아파트를 양도하고도 자산양도차익예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 않은 데 대하여 관할 등기소에서 소유권이전 등기자료를 수집하는 방법에 의하여 청구인이 이 사건 아파트를 양도한 사실을 확인하고 기준시가에 의하여 이 사건 아파트의 양도가액을 112,000,000원(양도일의 기준시가에 의하여 산정한 금액), 취득가액을 77,264,629원(이 사건 아파트의 부속토지 30.64㎡는 그 취득시기를 위 주택조합이 취득한 날인 1991. 3. 29.의 개별공시지가로 하고, 건물 125.19㎡은 건물 가사용승인일인 1995. 9. 30.의 과세시가표준액으로 산정한 금액)으로 하여 과세표준을 24,925,137원(양도차익 32,468,656원 - 장기보유특별공제액 5,033,519원 - 양도소득공제액 2,500,000원)으로 산정한 다음 양도소득세 8,976,649원(8,976,649원 = 결정세액 7,480,541원 + 신고불성실가산세 748,054원 +납부불성실가산세 748,054원)을 부과 고지할 예정이라는 결정전 통지를 1999. 2월 청구인에게 통지하였다. (나) 처분청은 위 결정전 통지에 대하여 청구인이 과세적부심사청구 등 아무런 이의를 제기하지 아니하자 1999. 3. 2. 결정전 통지 내용대로 이 사건 부과처분을 하였다.
(7) 청구인은 이 사건 심사청구서를 제출하면서 이 사건 아파트의 실지거래가액과 관련된 다음과 같은 증거서류를 제시하고 있다. (가) 이 사건 아파트의 양수인인 청구외 신ㅇㅇ과 청구인이 이 사건 아파트를 매매대금 121,000,000원(1996. 7. 20. 계약금 10,000,000원, 같은 해 8. 10. 중도금 50,000,000원, 같은 해 8. 28. 잔금 61,000,000원)에 양도, 양수하였다는 내용으로 작성한 거래사실확인서 사본 (나) 청구인이 위 신ㅇㅇ에게 이 사건 아파트를 121,000,000원에 양도하는 계약을 1999. 7. 20. 체결하면서 작성하였다는 부동산(아파트)매매계약서 사본(그러나 위 부동산매매계약서에는 부동산중개인의 인적사항이 기재되어 있지 않아 이 사건 아파트를 중개한 부동산중개인이 나타나 있지 않다) (다) 청구인이 위 주택조합에 납부한 1995. 8. 30. 현재의 이 사건 아파트 분양대금납입현황서 사본(이 사본에 의하면 총 분양대금은 131,430,000원인데 청구인은 그 중 40,000,000원만 납입하고 나머지 중도금 91,430,000원과 연체료 26,292,295원이 미납상태이었다) (라) 청구인이 위 주택조합에 1996. 8. 30.까지 총 117,950,000원을 납부하였다는 것을 확인한다는 내용으로 위 ○○동 ○○위원회 위원장 청구외 고ㅇㅇ이 작성한 납부확인서 사본
(1) 거주자가 부동산 등을 양도한 후에 하여야 하는 자산양도차익의 예정신고와 양도소득 과세표준확정신고에 관한 규정을 보면 다음과 같다. 소득세법 제105조 제1항 의 규정에 의하면 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 양도한 거주자는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다고 규정되어 있고, 같은 법 제106조 제1항에 의하면 거주자가 자산양도차익예정신고를 하는 때에는 산출세액에서 자산양도차익 예정신고 납부세액공제액을 공제하여 관할세무서 등에 납부하여야 한다고 규정되어 있으며, 같은 법 제110조의 규정에 의하면 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다고 규정되어 있고, 같은 법 제113조 제1항은 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제110조의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 대하여는 당해 연도의 과세표준과 세액을 다음 연도 7월 31일까지 결정한다고 규정하고 있다.
(2) 과세관청의 양도소득세 결정에 관한 규정을 보면 다음과 같다. (가) 양도소득세 결정 절차를 보면 다음과 같다. 소득세법 제109조 제1항 은 거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제172조 제1항은 납세지 관할 세무서장은 법 제105조 및 법 제106조 제1항의 규정에 의하여 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고 자진납부를 한 자에 대하여는 그 예정신고 또는 예정신고 자진납부를 한 날부터 1월 이내에, 자산양도차익의 예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 즉시 그 양도차익과 세액을 결정하여야 한다라고 규정하고 있으며, 소득세법 제114조 제1항 은 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만 거주자가 양도소득세 과세표준 확정신고 또는 양도소득세 확정신고 자진납부를 하지 아니 하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다라고 규정하고 있으며, 제3항은 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 결정한 과세표준과 세액 기타 필요한 사항을 매년 8월 1일부터 16일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 서면으로 통지하여야 한다라고 규정하고 있다. (나) 다음으로 양도차익의 결정에 관한 규정을 보면 다음과 같다. 소득세법 제96조 의 규정은 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다고 규정하여 그 제1호에 의하면 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리 등의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 같은 법 제97조 제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다라고 규정하여 그 제1호 취득가액이라고 규정하고 그 (가)목에 의하면 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리 등의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다라고 규정되어 있으며, 소득세법시행령 제166조 제4항 은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 규정하고 그 제1호에서 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우라고 규정하여 그 (가)목에서 제157조 제3항 제2호의 자산(부동산을 취득할 수 있는 권리), (나)목에서 취득 후 1년 이내의 부동산이라고 규정하고 있고, 제2호에서 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산(미등기 양도자산)을 양도하는 경우라고 규정하고 있으며, 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있다.
(1) 첫째 다툼에 대하여 살펴본다. 청구인은 자산양도차익 예정신고 등을 하지 아니한 경우에는 처분청이 즉시 자산양도차익 또는 세액을 통지하여야 하나 그러한 통지를 하지 아니하여 실지거래가액에 의하여 과세표준확정신고를 할 수 없게 되었으므로 처분청의 이 사건 부과처분은 위법하다는 주장을 하고 있다. 살피건대, 양도자가 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 납부하고자 하면 소득세법 제113조, 같은 법 시행령 제166조 제4항의 규정에 따라 증빙서류를 갖추어 양도자가 늦어도 자산을 양도한 다음 연도 7월 31일까지 증빙서류를 갖추어 양도당시와 취득당시의 실지거래가액을 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 그러나 위 인정사실에서 살펴본 바와 같이 청구인은 자산양도차익예정신고, 양도소득세과세표준확정신고도 하지 아니하였을 뿐만 아니라 처분청이 이 사건 부과처분에 앞서 1999. 2월 청구인에게 이 사건 부과처분을 하고자 한다는 결정전 통지를 하였으나 아무런 자료제출이나 소명을 한 사실이 없음을 알 수 있다. 그리고 소득세법 제109조 에서 자산양도차익예정신고를 하지 아니한 때에는 과세관청이 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하여 통지하도록 한 규정은 과세관청이 자산양도차익 예정신고를 하지 아니한 사실을 알게 되면 지체없이 양도소득세를 부과한다는 과세관청의 부과처분권에 관한 규정으로 납세의무자에 대한 과세관청의 의무를 규정한 것이 아니고 그 외 소득세법상 양도소득세 부과처분을 하기 전에 반드시 과세관청이 납세안내를 하도록 하는 규정은 없다. 따라서 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니한 청구인이 자신이 스스로 이행하여야 할 의무를 이행하지 아니한 채 처분청이 청구인으로 하여금 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일까지 실지거래가액을 신고할 수 있는 기회를 주거나 안내를 하지 아니하였다고 하여 이 사건 부과처분이 위법하다는 청구인의 주장은 받아들일만한 것이 되지 아니한다 할 것이다.
(2) 둘째 다툼에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 아파트를 주택조합으로부터 분양받은 것으로 보아 토지분의 취득시기를 건물분 취득시기와 같이 보아야 한다고 주장한다. 위 인정 사실에 의하면 청구인은 위 주택조합에 가입하여 이 사건 아파트를 분양받기로 하고 분양금 명목으로 할당된 토지 구입비와 건축비를 납부하고 이 사건 아파트가 건축된 다음 이를 취득하였다. 주택조합은 그 소유의 자금으로 주택을 신축하여 조합원에게 분양하는 것이 아니라 조합원들이 주택조합을 설립하고 조합원들로부터 그 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 토지구입과 주택건축을 한 후 조합원들이 건축된 주택을 소유하는 것이므로 주택건립절차의 편의상 주택조합명의로 토지를 구입하고 아파트를 건축하였다고 하더라도 그 주택의 소유권은 건축자금의 제공자인 조합원들이 취득하는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구인의 이 사건 아파트 토지분 취득시기는 주택조합이 조합원들의 자금으로 이 사건 아파트 부속토지를 취득한 날인 1991. 3. 29. 이라 할 것이어서 이 부분 청구인의 주장도 이유 없다고 할 것이다.
(3) 셋째 다툼에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 아파트를 취득 후 1년 이내에 양도하여 단기양도에 해당되므로 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 주장을 하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우 등을 규정하고 있는데 청구인은 자산양도차익예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고도 하지 아니하였고 또한 위 규정에서 취득 후 1년 이내의 단기 양도의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있는 것은 단기매매차익을 목적으로 부동산을 양도하는 경우에 적용하여 투기성이 있는 거래에 대하여 기준시가에 의한 과세보다 일반적으로 조세 부담이 많게 되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하겠다는 것이다. 그러나 소득세법상 부동산의 단기양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다는 것은 투기거래를 다른 일반거래보다 불이익하게 규정하기 위한 것이고, 투기성이 없는 경우에는 증빙서류를 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있도록 하고 있는데 청구인은 위 아파트 양도 후 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니하여 실지거래가액을 주장할 수 없게 된 상태에서 뒤늦게 당해 거래가 투거거래에 해당하는 단기양도임을 내세워 기준시가보다 유리한 실지거래가액을 적용하여 줄 것을 요구하는 것은 법이 규제하고자 하는 투기행위를 내세워 일반거래의 경우 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것으로서 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 하겠다.
그렇다면 처분청에서 청구인에 대하여 이 사건 아파트 양도에 대하여 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 아무런 잘못이 없고 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.