일시적 1세대2주택 비과세 여부

처분청은 1999. 3. 10.자로 청구인에 대하여 한 양도소득세 10,072,230원의 부과처분을 취소하여야 한다.

• 가. 청구인은 청구인 소유이던 종전의 무허가주택이 주택개량재개발사업구역에 편입되어 분양 받은 아파트입주권(이 아파트 입주권의 분양면적은 대지 51.75㎡ 건축시설 147.93㎡이고, 매매계약당시 아파트입주권이었으나 그 후 아파트가 건설되어 1992. 10. 30.자 가사용승인 되고 1994. 10. 20.자로 청구외 김○○의 명의로 소유권보존등기 되었다, 이하이 사건 주택이라 한다)을 1993. 11. 25. 위 김ㅇㅇ에게 양도하였다.
• 나. 처분청(당초 ○○세무서장이었다가 1999. 7. 6. 대통령령 제16467호 국세청과 그 소속기관 직제 중 개정령에 의하여 ○○세무서장으로 변경되었다.)은 청구인이 이 사건 주택의 양도 당시 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지에 있는 주택(대지 347㎡ 및 그 지상 건물 32.2㎡, 이하새로운 주택이라 한다)을 1년 8월 이상 보유하고 있어 이 사건 주택의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당되지 않는다고 보아 1999. 3. 10.자로 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 10,072,230원(가산세 1,678,704원 포함)을 부과, 고지하는 처분(이하이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인은 1991. 5. 10. 위 김ㅇㅇ와 사이에 이 사건 주택을 매매대금 333백만 원에 양도하기로 하는 계약을 체결하고 같은 달 31.까지 계 253백만 원을 받았으나, 잔금 중 일부인 80백만 원은 위 김ㅇㅇ가 지급거절을 하여 잔금청산이 지연되다가 청구인과 위 김ㅇㅇ 사이에 소송이 제기되고 재판계류 중인 1993. 11. 16. 법원의 중재로 당사자간 화해가 성립되어 같은 달 25. 위 잔액 80백만 원 중 18백만 원만 받고 잔금청산을 완료한 것인 바, 이와 같이 청구인의 의사와는 관계없이 매수인의 잔금지급 지연에 따른 다툼으로 인하여 이 사건 주택의 잔금청산이 지체되어 뒤늦게 양도된 것이라면 이는 비과세대상인 1세대 1주택의 양도로 보아야 하는데도 이 사건 주택의 매매계약으로부터 잔금청산에 이르기까지의 경위를 살피지 아니하고서 한 이 사건 부과처분은 부당하다.

• 가. 다툼 이 사건 주택의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당되는 것인지 여부
• 나. 관계 법령

(1) 구 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제5조(비과세소득) 제6호 (자)목의 규정에 의하면 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하는 것으로 되어 있다. (가) 구 같은 법 시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항에서는 법 제5조 제6호 (자)목에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다고 규정되어 있다. (나) 구 같은 법 시행규칙(1995. 5. 3. 총리령 제505호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조(1세대 1주택의 범위) 제1항의 규정에 의하면 국내에 1주택을 가진 세대가 주거이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 이전한 경우에 다른 주택을 취득한 날(자기가 건설하여 취득한 경우에는 완성한 날)로부터 1년(종전의 주택이 주택건설촉진법 시행령 제2조의 규정에 의한 아파트의 경우에는 6월, 도시계획법의 규정에 의한 도시계획사업의 인가고시후 그 사업시행으로 인하여 종전의 주택의 일부 또는 전부가 철거됨에 따라 주거이전을 목적으로 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에는 동법의 규정에 의한 손실보상을 받은 날로부터 1년) 이내에 종전의 주택(도시계획사업의 시행으로 인하여 종전의 주택이 철거된 경우에는 철거후 잔존하는 주택을 말하며 그 부수토지를 포함한다)을 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 법 제5조 제6호 (자)목의 규정을 적용하여 소득세를 부과하지 아니하도록 되어 있다.

(2) 구 소득세법 제27조 (양도 또는 취득의 시기)와 구 같은 법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 본문 및 제1호와 제2호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산 한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급예정일로 하고 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 되어 있다.

• 다. 인정사실 이 사건 일건 기록에 의하면 다음 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지(청구인의 주민등록에 의하면 청구인은 이 주소에 1983. 11. 25.부터 1990. 3. 27.까지 거주한 것으로 되어 있다) 일대에 대한 ○○구역 주택개량재개발사업(사업시행자: ○○구역 주택개량재개발조합 조합장 이○○)이 1988. 9. 29. 시행인가 되고 1989. 8. 11. 위 재개발사업 구역내의 청구인 소유 무허가건물(무허가건물관리번호 00000)이 철거됨에 따라 위 재개발조합으로부터 이 사건 주택을 분양 받았다.

(2) 청구인은 1991. 4. 13. 위 김ㅇㅇ와 사이에 이 사건 주택을 333백만 원에 매도하기로 하고 그 대금지급은 계약당일 계약금 33백만 원을, 같은 해 5. 3. 중도금 140백만 원을, 같은 달 30. 잔금 160백만 원을 각 지급하기로 하는 계약을 체결하였다.

(3) 청구인은 이 사건 주택의 매매대금으로 1991. 4. 13. 계약당일 계약금 33백만 원, 같은 해 5. 3. 중도금 140백만 원과 같은 달 31. 잔금 160백만 원 중 80백만 원은 받았으나, 잔금 중 나머지 80백만원(이하나머지잔금이라 한다)은 위 김ㅇㅇ가 이 사건 주택과 관련하여 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있다는 이유로 지급하지 아니하여 받지 못하였다.

(4) 위의 소유권이전등기청구권의 가압류는 주택재개발사업 시행전의 청구인 소유 무허가건물에 입주해있던 세입자 청구외 김ㅇㅇ이 임차보증금 5,500,000원을 피담보 채권으로 하여 가압류신청한 것에 대하여 1989. 8. 22. ○○지방법원 ○○지원이 가압류결정을 한 데 따른 것인데, 청구인은 1991. 6. 13. ○○지방법원 ○○지원에 위 가압류에 대한 집행취소신청을 하여 같은 달 26. 가압류집행취소결정을 받았다.

(5) 그러나, 위 김ㅇㅇ는 청구인이 위 가압류 집행취소신청을 하여 그 결정이 나기 바로 전 날인 같은 달 25. 나머지잔금을 지급하지 아니한 채 청구인을 상대로 하여 이 사건 주택에 대한 매매계약이 해제되었음을 전제로 위약금 등 청구의 소를 제기하면서, (가) 위 김ㅇㅇ가 이 사건 주택과 관련하여 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있는 사실을 알고 청구인에게 가압류문제를 해결해 줄 것을 요구하자 1991. 5. 31. 청구인은 같은 해 6. 3.까지 나머지잔금 지급 및 입주권 명의변경서류의 제공보다 먼저 가압류문제를 해결하기로 약정하였으나 이를 이행하지 아니하였고, (나) 설령 위 약정이 없었더라도 같은 해 6. 3.에 위 김ㅇㅇ가 나머지잔금을 가지고 약속장소에 가서 지급하려고 하였는데도 청구인이 그 때까지 가압류문제를 해결하지 못하여 같은 달 7. 부동산중개인인 청구외 박ㅇㅇ에게 5일 이내로 가압류문제를 해결하고 아파트입주권의 명의변경서류를 가져오지 않으면 이 사건 주택의 매매계약을 해제하겠다고 청구인에게 말하라고 하였고, 위 김ㅇㅇ가 같은 달 24. 13:00경 나머지잔금을 가지고 위중개인 사무실에 가서 청구인에게 이를 제시하고 같은 날 18:00까지 가압류문제를 해결하고 아파트입주권 명의변경서류를 준비하지 않으면 이 사건 주택의 매매계약을 해제하겠다고 말하였는데도 그 때까지 위 서류를 준비하지 아니하여 청구인에게 매매계약해제의 의사표시를 하였으므로 같은 날자로 이 사건 주택의 매매계약은 해제되었고, (다) 따라서 청구인은 청구인이 위 김ㅇㅇ로부터 받은 매매대금 253백만 원과 위약금 33백만 원 계 286백만 원을 지급할 의무가 있다고 주장하였다.

(6) 위 소송에 대하여 제1심 법원은 1992. 3.10.자로 (가) 청구인이 기한을 정하지 아니한 채 빠른 시일내에 가압류문제를 해결하겠다고 약속한 사실은 있지만 이를 가압류집행이 취소되게 할 의무를 위 김ㅇㅇ의 나머지잔금 지급의무보다 선이행하기로 하는 약정을 한 것으로 볼 수 없고, (나) 위 김ㅇㅇ가 1991. 6. 3. 청구인에게 위 나머지 잔금 80백만 원이 입금되어 있는 예금통장을 제시하면서 가압류문제의 해결을 촉구한 사실이 있으나 예금통장의 제시만으로는 유효한 변제의 제공이 되지 못하며, (다) 같은 달 24. 13:00경에 위 김○○가 나머지잔금을 제공하고 같은 날 18:00까지로 기간을 정하여 이행을 최고하였으나 그것만으로는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 것이라고 볼 수 없는 반면, (라) 청구인은 1991. 6. 3. 위 김ㅇㅇ의 청구에 따라 위 김ㅇㅇ 외 1인을 매수인으로 하는 인감증명서 1매와 거래사실확인용 인감증명서 1매를 각 발급받아 준비하고 있었을 뿐만 아니라, 같은 달 26. 이미 청구인의 신청에 의하여 위 가압류에 대한 집행취소결정이 있었으므로 위 일자가 경과된 후에는 위 김ㅇㅇ가 이 사건 주택의 매매계약에 대한 해제권을 행사할 수 없다고 하여 위 김ㅇㅇ의 청구를 기각하는 판결을 선고하였고, 다시 그 항소심 법원은 1993. 2. 17.자로 위 원심과 같은 이유로 위 김ㅇㅇ의 청구를 기각하는 판결을 선고함으로써 확정되었다.

(7) 그 후 위 김ㅇㅇ는 다시 청구인을 상대로 하여 1991. 4. 13.의 매매를 원인으로 한 이 사건 주택 양도소송을 제기하면서 이 사건 주택의 양도와 관련하여 발생한 채무액은 이주비 및 그 이자 합계 63,503,936원, 전기요금 체납금 252,760원, 분양대금(선수금 포함) 48,838,925원, 시유지 불하대금 15,847,077원 계 128,442,698원인데 그 채무액 중 분양대금 및 시유지 불하대금 계 64,686,002원을 공제한 채무액 63,756,696원은 위 매매계약서의 약정내용에 따라 청구인이 직접 부담, 지급하여야 하는 것이나 위 김ㅇㅇ가 전체 채무액 128,442,698원을 이미 사업시행자인 ○○구역주택개량재개발조합에 납부하였으므로 청구인은 위 김ㅇㅇ에게 청구인 부담분인 63,756,696원의 구상금 지급채무를 가지고 있고 또한 위 김ㅇㅇ는 청구인에게 이 사건 주택의 매매대금 중 나머지잔금 80백만 원을 지급할 채무를 가지고 있어 이를 상계하면 위 김ㅇㅇ의 청구인에 대한 지급채무는 16,243,304원(80,000,000원 - 63,756,696원)이 되므로 청구인은 위 16,243,304원을 수령함과 동시에 이 사건 주택에 관한 양도절차를 이행하여야 한다고 주장하였고, 이에 대한 소송이 진행 중에 ○○민사지방법원의 중재로 1993. 11. 16. 청구인은 위 김ㅇㅇ로부터 18백만 원을 받음과 동시에 위 김ㅇㅇ에게 이 사건 주택에 관한 양도절차를 이행한다는 내용의 화해가 성립되었다.

(8) 청구인은 위 화해내용에 따라 1993. 11. 25. 위 김ㅇㅇ로부터 18백만 원을 지급받아 이 사건 주택에 대한 매매대금 청산을 완료하였다.

(9) 이 사건 주택은 1992. 10. 30.자로 가사용승인 되고, 1994. 10. 20.자로 위 김ㅇㅇ의 명의로 소유권보존등기 되었다.

(10) 한편, 청구인은 1991. 5. 10. 청구외 심ㅇㅇ와 사이에 새로운 주택을 매매대금 230백만 원에 매수하고 대금지급은 계약당일 20백만 원을, 같은 달 30. 중도금 110백만 원을, 같은 해 8. 19. 잔금 1억 원을 각 지급하기로 하는 매매계약을 체결한 다음, 같은 해 5. 31.까지 계약금 및 중도금 계 130백만 원을 지급하였으나 잔금 1억 원은 잔금지급약정일자에 지급하지 아니하였다가, 1992. 3. 14.자로 새로운 주택의 소유권을 위 심ㅇㅇ로부터 청구인 명의로 이전등기 하면서 그 때까지 미지급된 잔금 29,450,000원 및 그 이자에 대한 채권을 확보하기 위하여 새로운 주택을 담보로 청구인을 채무자로 하고 위 심ㅇㅇ를 근저당권자로 하여 채권최고금액을 36,170,000원으로 하는 근저당권설정등기(근저당권설정등기는 청구인이 위 채권최고금액 36,170,000원을 모두 변제한 후 1993. 2. 24.자로 말소등기 되었다)를 하였다. 또한, 청구인의 주민등록에 의하면 청구인은 1992. 9. 17. 새로운 주택으로 전입한 것으로 되어 있으나, 청구인이 제출한 위 심ㅇㅇ와 새로운 주택 소재지의 인근 주민 2인의 인우보증서에 의하면 청구인이 실제 1991. 9월경 새로운 주택으로 이사하여 거주해온 것으로 되어 있다.

(11) 처분청은 청구인이 이 사건 주택을 잔금청산일인 1993. 11. 25. 양도하였는데 그 당시 새로운 주택을 취득(등기접수일인 1992. 3. 14.을 취득일로 하였다)하여 1년 8월 이상 보유하고 있었기 때문에 구 같은 법 시행규칙 제6조 제1항의 규정에 의한 비과세대상인 1세대 1주택의 양도에 해당되지 아니한다고 보아 1999. 3. 10.자로 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 10,072,230원(가산세 1,678,704원 포함)을 부과, 고지하는 이 사건 부과처분을 하였다.

• 라. 판단 위 관계법령의 규정에 의하면, 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에 종전주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세를 비과세받기 위하여는 (1) 주거이전을 목적으로 다른 주택을 취득한 자가 실제로 구 같은 법 시행규칙 제6조 제1항 소정의 기한(종전주택이 아파트인 경우 6월)내에 그 다른 주택으로 주거를 이전하였고, (2) 그 다른 주택을 취득한 날로부터 같은 기간(6월)내에 종전주택을 양도하였으며, (3) 종전주택이 1세대 1주택의 비과세요건을 갖추고 있어야 할 것이다. 그러나, 구 같은 법 시행령 제15조 및 구 같은 법 시행규칙 제6조 제1항에서 정한 위 양도소득세 비과세요건은 주거이전의 목적을 확인하기 위한 하나의 참고기준일 뿐이므로 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 종전주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 비과세할 것인지 여부는 위 관계법령의 규정을 종합하여 합목적적으로 판단하여야 할 것인 바, 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 할 수 있는 일정한 사유가 있는 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 할 것이므로, 거주이전을 위한 일시적인 1세대 2주택으로 비과세되기 위하여는 위 관계법령의 규정에서 정하고 있는 종전주택의 양도 및 다른 주택의 취득기간 등 그 요건을 충족하여야 할 것이나 반드시 그 요건을 충족하지는 못하였다 하더라도 종전주택의 보유기간 및 양도경위, 다른 주택의 취득경위, 종전주택의 양도 또는 다른 주택의 취득이 지체된 사유 등을 종합적으로 고려하여 1세대 1주택의 양도소득세 비과세대상에서 제외시키는 것이 부당하다고 인정되는 예외적인 경우에는 이를 비과세대상에 포함시키는 것이 1세대 1주택에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지에 부합한다 할 것이다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 청구인이 1991. 4. 13. 위 김ㅇㅇ에게 이 사건 주택을 매도하기로 하되 같은 해 5. 30.까지 잔금을 지급받기로 계약한 후 같은 해 5. 10. 새로운 주택을 매수하기로 하는 계약을 체결한 다음 1992. 3. 14. 잔금청산이 끝나지 아니한 상태에서 청구인 명의로 그 소유권이전등기를 마치고 같은 해 9. 17. 거주이전을 하였으나 이 사건 주택의 매매대금에 대한 청산이 완료된 날은 1993. 11. 25.로 이 날이 이 사건 주택의 양도일이라 할 것이므로 청구인이 새로운 주택을 취득한 날로부터 이 사건 주택을 양도한 날까지의 기간이 6월을 초과(약 1년 2월 초과)하였던 사실은 인정되나, 청구인이 이 사건 주택을 매도하기로 하는 계약을 체결한 후 그 잔금청산에 이르기까지의 경위를 살펴보면, (1) 청구인이 이 사건 주택을 양도하기로 하는 계약을 체결하고 그 중도금을 받은 직후인 1991. 5. 10. 새로운 주택을 매입하기로 하는 계약을 체결하여 같은 달 31.에 중도금까지 지급하였으나 같은 날 지급받아야 할 이 사건 주택의 양도에 관한 잔금 중 나머지잔금 80백만 원을 매수인인 위 김ㅇㅇ가 지급거절함에 따라 새로운 주택의 매매계약서상 잔금지급일자인 같은 해 8. 17.에 그 잔금 1억 원을 지급하지 못하였고 그로 인하여 청구인이 이 사건 주택의 정상적인 양도 및 새로운 주택의 정상적인 취득에 이르지 못하게 된 것이므로 위 김ㅇㅇ가 잔금지급의무를 약정대로 이행하였더라면 청구인이 1세대 1주택을 양도한 것으로 인정받는 데 아무런 장애가 없었으리라는 점, (2) 청구인이 이 사건 주택의 잔금을 모두 약정지급일자에 지급받지 못한 사유는 위 김ㅇㅇ가 이 사건 주택과 관련하여 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있음을 이유로 나머지잔금의 지급을 거절하였고 그 후 청구인이 ○○지방법원 ○○지원에 위 가압류집행취소신청을 하여 1991. 6. 26. 그 집행취소결정이 있었으므로 위 김ㅇㅇ가 나머지잔금의 지급을 거절할 아무런 이유가 없게 되었는데도 위 김ㅇㅇ가 나머지잔금의 지급은 하지 아니한 채 위 가압류집행취소결정이 있기 바로 전 날인 같은 달 25. 이 사건 주택에 대한 매매계약이 해제되었음을 전제로 한 대매대금 반환 및 위약금 지급청구소송을 제기하여 그 판결이 항소심 법원에서 청구인 승소의 취지로 확정되자 위 김ㅇㅇ는 또 다시 나머지잔금의 지급채무 중 일부는 계약당시 약정에 따른 청구인의 부담분을 위 김ㅇㅇ가 대납함으로써 발생한 위 김○○에 대한 청구인의 구상채무와 상계한 후 청구인은 그 잔액만 지급받고 이 사건 주택을 양도하라는 취지의 소송을 제기하여 진행되던 중 법원의 중재로 청구인이 나머지잔금 중 일부만 지급받고 이 사건 주택의 양도절차를 이행한다는 내용의 화해가 성립함에 따라 잔금청산이 이루지게 된 점 등을 확인할 수 있어 이를 종합하여 볼 때 청구인이 이 사건 주택을 양도한 것은 1세대 1주택을 양도한 것으로 보는 것이 관계법령 규정의 취지에 맞는 해석이라 할 것이어서 처분청이 이와 같은 주택의 취득 및 양도경위를 살피지 않고 새로운 주택을 취득한 뒤 1년 8월이 지나서 이 사건 주택을 양도하였다는 사유만으로 이 사건 주택의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당되지 아니한다고 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이라 하겠다.

그렇다면 처분청에서 청구인이 이 사건 주택을 양도한 것이 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택의 양도가 아니라고 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이라 하겠고 이 사건 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.