청구인이 제시하는 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 491㎡ 및 지상건물 1,049.79㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 1996. 6. 19. 취득하여 1997. 3. 27. 양도(매매계약일은 1997. 3. 20.)하고 1997. 3. 26. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 341,000,000원, 취득가액은 320,000,000원, 필요경비는 22,400,000원으로서 양도차손이 1,400,000원 발생한 것으로 신고하였는데, 처분청에서는 청구인이 신고한 양도가액이 현지조사한 양도가액 675,000,000원과 불일치하므로 신고가액을 부인하고 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정(예상고지세액 43,399,780원)하고자 한다는 내용으로 1998. 6. 29. 청구인에게 양도소득세 결정전통지를 하였다.
• 나. 청구인은 위 통지를 받고 1998. 7. 13. 처분청에 과세적부심사청구를 하면서 청구인은 이 사건 부동산을 전 소유자인 청구외 정ㅇㅇ으로부터 이 사건 부동산에 근저당권을 설정한 청구외 (주) ㅇㅇ상호신용금고의 부채 680,000,000원을 인수하는 조건으로 금전지급없이 매입하였으나 연체이자를 감당할 수 없어 청구외 이ㅇㅇ에게 대출금과 이자 675,000,000원만 부담시키기로 하고 양도한 것으로 양도차익이 없다면서 위 취득 및 양도시의 부동산매매계약서, 위 (주) ㅇㅇ상호신용금고에서 발행한 이 사건 부동산의 취득 및 양도일 현재의 부채잔액증명서 등을 제시하였다.
• 다. 처분청은 이 사건 부동산의 전 소유자인 정○○에게 실지거래가액을 우편조회하였으나 회신이 없었고, 취득당시 이 사건 부동산에 대한 근저당권설정 채권최고액이 800,000,000원이고 청구인이 신고한 취득당시 실지거래가액은 680,000,000원으로서 취득가액이 시가와 현저한 차이가 있고, 청구인이 신고한 양도당시 실지거래가액은 675,000,000원이나 국토이용관리법에 의한 토지거래신고금액은 345,000,000원으로서 취득 및 양도가액으로 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 이 사건 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도가액은 445,331,990원, 취득가액은 346,860,830원, 필요경비는 23,638,190원, 양도차익은 74,832,970원으로 산정하고 1998. 12. 28자로 양도소득세 43,399,780원을 청구인에게 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 처분청은 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고하였음에도 과세요건의 실체적 진실을 파악하는데 성실한 노력도 기울이지 않고 간접적인 자료에 의한 판단만으로 실지거래가액을 모두 부인하는 것은 다음과 같은 이유로 부당하므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 결정하여야 한다.

(1) 처분청은 이 사건 부동산의 전 소유자인 청구외 정ㅇㅇ에게 실지취득가액을 조사하면서 등기우편도 아닌 엽서에 의한 실지거래가액 조회에 대한 회신이 없다는 이유로 실지거래가액을 확인할 수 없다고 하였으나, 청구인이 위 정ㅇㅇ으로부터 인감증명, 주민등록증사본을 첨부한 실지거래가액 확인서를 받아 제출하니 이를 조사하여 실지거래가액으로 결정하여 주어야 한다.

(2) 금융기관에서 근저당권 설정때의 채권최고액은 통상 대출금의 140% 내지 160%로하고 있는데 이는 채권자가 주관적으로 평가한 금액으로서 시가와는 무관한 금액인데도 처분청이 이를 시가로 간주하여 청구인이 신고한 취득시 실지거래가액이 채권최고액에 비하여 낮다는 이유로 정당한 실지거래가액으로 인정하지 않는 것은 부당하다.

(3) 청구인이 신고한 양도시 실지거래가액은 675,000,000원이고 토지거래가액 신고금액은 345,000,000원이나 토지거래신고시 제출한 계약서상의 거래금액은 양수인인 청구외 이ㅇㅇ의 취득세 등 관련세금을 줄이기 위하여 계약서를 이중으로 작성하여 준 것이고 실제의 양도가액은 675,000,000원임이 분명하다.

• 가. 다툼 청구인이 제출한 부동산매매계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관계 법령의 규정 소득세법 제95조 제1항 의 규정에 의하면 양도소득금액은 총수입금액(양도금액)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다고 되어 있고, 같은 법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 가목의 규정에 의하면 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득시의 기준시가로 하도록 되어 있으며, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 되어 있다. 또 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하면 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령으로 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 하면서 그 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있다고 되어 있다. 또 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호 및 제6항의 규정에 의하면 위와 같이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 되어 있다.
• 다. 인정사실 이 사건 일건기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 이 사건 부동산을 1996. 6. 19 청구외 정ㅇㅇ으로부터 취득하여 1997. 3. 20. 청구외 이ㅇㅇ에게 양도하는 것으로 매매계약을 체결하고 같은 해 3. 26. 처분청에 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도가액을 341,000,000원, 취득가액을 320,000,000원, 필요경비는 22,400,000원으로 계산하여 양도차손이 1,400,000원 발생하여 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다. 그런데 그 신고서에 첨부된 부동산매매계약서에 의하면 양도가액은 345,000,000원, 취득가액은 320,000,000원이다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 341,000,000원이 기준시가 445,331,000원에 미달된다는 이유로 실지거래가액을 조사하였는데 처분청 소속 세무서기 이ㅇㅇ이 작성한 1998. 6. 8.자 양도소득세 실지조사복명서에 의하면 양도․양수 때의 거래상대방이 거래가액확인조사에 응하지 아니하여 거래가액에 관한 간접확인자료로서 이 사건 부동산에 대하여 1996. 5. 21. 채권최고금액을 800,000,000원으로 하여 근저당권을 설정한 ○○시 ㅇ구 ㅇㅇ로 ○가 ○○번지 (주) ㅇㅇ상호신용금고에 이 사건 부동산에 대한 감정가액을 조회하고 1998. 2. 19. 위 금고로부터 1997. 3. 31.을 기준으로 한 자체 감정평가액은 676,400,000원이라는 회신이 있었으며 그 후 처분청에서 1998. 6. 25. 이 사건 부동산을 청구인으로부터 매입한 이ㅇㅇ을 상대로 하여 거래사실을 조사한 거래사실조사서에 의하면 위 이ㅇㅇ은 매매가액이 675,000,000원으로서 근저당설정 채권최고액 800,000,000원에 대한 채무를 인수하는 조건으로 별도 대금 결제없이 소유권을 이전하였고 이 사건 부동산거래에 대한 계약서, 영수증 등 입증서류 등이 보관되어 있지 않다고 되어 있다.

(3) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 현지조사결과와 다르다는 이유로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하는 내용의 결정전통지서를 1998. 6. 29. 청구인에게 보내었는데 기준시가에 의한 양도가액은 445,331,990원, 취득가액은 346,860,830원으로서 예상고지세액은 43,399,780원이었다.

(4) 청구인은 처분청의 결정전통지에 대하여 이 사건 부동산을 전 소유자인 청구외 정ㅇㅇ으로부터 금전지급 없이 위 ㅇㅇ상호신용금고의 부채만 거래대금으로 하여 인수하였고 그 후 늘어나는 이자를 감당할 수 없어 위 이ㅇㅇ에게 대출금과 연체이자료 상당액만을 부담시키기로 하고 인계하여 이 사건 부동산 매매로 손해를 보았다는 이유로 양도소득세 고지를 재고하여 달라는 요지로 1998. 7. 13. 처분청에 과세적부심사청구를 하였다. (가) 이 때 청구인이 제시한 1996. 6. 1.자 작성된 취득당시의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금은 680,000,000원으로서 청구인은 위 정ㅇㅇ의 위 ○○상호신용금고 대출금 680,000,000원을 승계하여 이를 매매대금에 대체하는 것으로 되어 있고 위 ㅇㅇ상호신용금고에서 1998. 7. 8.자 발행한 1996. 6. 19. 현재의 부채잔액증명서(2건)에 의하면 그 중 1건은 계약금내대출이 600,000,000원으로서 채무자는 청구외 ㅇㅇ종합건설(주)이고, 다른 1건은 할인어음 80,000,000원으로서 채무자는 위 정ㅇㅇ으로 되어 있다. (나) 또 청구인이 제시한 1997. 3. 20.자 작성된 양도당시의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금은 675,000,000원으로서 위 ㅇㅇ상호신용금고의 대출금 637,118,794원 및 연체이자 약 37,881,000원을 위 이ㅇㅇ이 승계하고 이를 매매대금에 대체하는 것으로 되어 있으며 위 ㅇㅇ상호신용금고에서 1998. 7. 8.자 발행한 1997. 3. 27. 현재의 부채잔액증명서(2건)에 의하면 그 중 1건은 계약금내대출이 573,301,157원으로서 채무자는 ㅇㅇ종합건설(주)로 되어 있고, 다른 1건은 할인어음이 63,817,637원으로서 채무자는 위 장ㅇㅇ으로 되어 있다.

(5) 처분청은 1998.10.16. 이 사건 부동산에 대하여 거래상대방에게 청구인이 제시한 실지거래금액의 사실여부를 우편조회하였는데 취득가액에 대하여는 위 정ㅇㅇ으로부터 회신이 없었고, 양도가액에 대하여는 위 이ㅇㅇ으로부터 청구인이 제시한 675,000,000원에 거래하였다는 회신이 있었다.

(6) 이 사건 부동산에 대하여 1996. 5. 21. 근저당권설정된 내용을 보면 근저당권자는 위 ㅇㅇ상호신용금고이고, 채권최고액은 800,000,000원이며 채무자는 ㅇㅇ종합건설(주)로 되어 있는데 청구인은 이 사건 부동산을 1996. 6. 19. 자신의 명의로 소유권이전등기한 후 1997. 3. 27. 위 이ㅇㅇ에게 양도할 때까지 면책적 채무인수에 대한 근저당권 변경등기를 한 사실이 없다.

(7) 청구인은 1997. 3. 19. ㅇㅇ시 ㅇ구청에 매수인을 위 이ㅇㅇ으로, 토지이용목적을 복지편익시설용으로, 거래금액을 345,000,000원으로 하는 내용의 토지거래계약신고를 하였다.

(8) 처분청에서는 이 사건 부동산 취득시점(1996. 6. 1.)에서 이 사건 부동산에 대한 근저당권이 설정(1996. 5. 21.)된 채권최고금액과 (800,000,000원)과 대비하면 신고한 실지취득가액과는 120,000,000원의 차이가 나고, 양도가액과는 125,000,000원의 차이가 있으며, 또한 청구인이 토지거래신고 및 등기시 제출한 거래금액(345,000,000원)이 신고한 거래가액과 상이하여 납세자가 신고한 거래금액 및 증빙은 신빙성이 없어 실지거래 가액이 확인되지 아니 한다는 이유로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998. 12. 19.자로 이 사건 부과처분을 하였다.

(9) 한편 청구인이 이 사건 심사청구시 이 사건 부동산의 취득당시 실지거래가액이 680,000,000원임을 입증하기 위하여 제출한 위 정○○의 1999. 3.10.자 작성의 거래사실확인서에는 본인의 ○○상호신용금고에 대한 채무액 680,000,000원을 양도대금과 상계하여 차ㅇㅇ(청구인)에게 채무승계시키기로 하였다고 되어 있다.

• 라. 판단 위 인정사실에서 본 바와 같이 청구인은 이 사건 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 345,000,000원, 취득가액은 320,000,000원이라는 부동산매매계약서를 제출하였다가 처분청에서 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정할 것임을 통지하자 이번에는 양도가액은 675,000,000원, 취득가액은 680,000,000원이라는 부동산매매계약서를 실제계약서라고 주장하면서 제출하였는 바 만약 청구인이 실제계약서라고 주장하면서 추가로 제출한 부동산 매매계약서가 당초 신고할 때 작성되어 있었다면 그 매매계약서대로 신고하여도 양도차익이 없는 것으로 신고될 것은 마찬가지 이므로 자산양도차익예정신고 때에 허위의 계약서를 작성하여 신고할 이유가 없어 진정한 계약서라고 믿을 수 없고, 또 청구인은 이 사건 부동산의 전소유자인 정○○이 자기가 위 ㅇㅇ상호신용금고에 대하여 지고 있는 채무액 680,000,000원을 양도대금과 상계하여 청구인에게 채무승계하였다는 내용으로 작성한 거래사실확인서를 제시하고 있으나 위 인정사실에서 본 바와 같이 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 실제 채무자는 위 정ㅇㅇ이 아닌 ㅇㅇ종합건설(주)이며 청구인이 제시한 부채증명서에 의하더라도 채무액 680,000,000원 중 600,000,000원은 채무자가 ㅇㅇ종합건설(주)로 되어 있어 위 정ㅇㅇ이 자기의 채무액을 양도대금과 상계하였다는 거래사실확인서도 믿을 수 없고 더욱이 청구인은 이 사건 부동산을 취득 후 양도시까지 면책적 채무인수에 대한 근저당권 설정변경등기를 한 사실이 없을 뿐 아니라 채무자 정ㅇㅇ의 채무변제에 관한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점, 등으로 보아 청구인이 양도 및 취득가액으로 신고한 실지거래가액은 거래증빙 등에 의하여 그 진실성이 확인되지 않는 경우에 해당한다고 할 것이므로 청구주장은 받아 들일 만한 것이 아니라 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인이 제시한 실지거래가액은 믿을 수 없다고 보아 기준시가를 적용하여 취득과 양도가액을 결정하여서 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.