청구인이 실지거래가액으로 신고한 아파트의 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가를 적용하여 취득가액과 양도가액을 산정한 것은 정당함
청구인이 실지거래가액으로 신고한 아파트의 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가를 적용하여 취득가액과 양도가액을 산정한 것은 정당함
주위적청구와 예비적청구를 모두 기각한다.
(1) 주위적 청구 양도가액 90백만 원은 매수인인 청구외 신ㅇㅇ과의 매매계약서내용과 같이 실지거래가액으로서 위 신ㅇㅇ이 제시한 매매계약서, 매매사실 확인서와 그 대금지급 영수증에 의하여 입증되고, 취득가액 계 78,040,985원은 1988. 7. 1. ○○시○○공사○○주택조합(이하 위 주택조합이라 한다)에 가입하고 그 날짜부터 1993. 12. 5.까지 사이에 14회에 걸쳐 위 주택조합에 납부한 토지대금, 건축비와 조합비이며 그 외 필요경비 4,064,540원은 등록세와 취득세 등으로서 매매계약서, 납입확인서, 납입영수증 등에 의하여 그 가액이 각각 확인되는 실지거래가액이므로 양도소득세 납부의무자가 증빙서류를 갖추어 양도차익을 실지거래가액으로 산출하여 신고하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 수 없다는 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서와 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하여야 하는데도 처분청이 그 근거조차 알 수 없이 산출한 금액을 양도가액과 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여 이 사건 당초 부과처분을 한 것은 위법한 처분이다.
(2) 예비적 청구 처분청에서 이 사건 부과처분을 할 때 청구인은 종합소득, 퇴직소득과 산림소득이 없는 사람인데도 구 소득세법 제63조 에서 제65조까지 규정된 기초공제, 배우자공제, 부양가족공제 등 소득공제를 하지 아니하였고 또 청구인은 이 사건 아파트 양도 후 자산양도차익 예정신고를 하였는데도 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 부과한 것은 잘못이다.
(1) 주위적 청구 청구인이 제시한 이 사건 아파트의 양도가액 및 취득가액을 실지거래 가액으로 믿을 수 있는지 여부
(2) 예비적 청구 이 사건 부과처분과 관련하여 청구인이 기초공제 등 소득공제를 받을 수 있고 신고불성실가산세를 부과할 수 없는지 여부
(1) 청구인은 위 주택조합의 조합원으로 1988. 7. 1. 가입하고 그 날짜에 토지대금으로 10,200,000원을 위 주택조합에 납부한 후 1990. 11. 15.부터 1993. 12. 6.까지 사이에 14회에 걸쳐 건축비와 조합운영비 등 67,840,985원을 위 주택조합에 납부하여 위 주택조합이 건축물사용검사를 받은 1994. 9. 29.자로 이 사건 아파트를 취득하였으며 1995. 10. 25. 이 사건 아파트를 위 신ㅇㅇ에게 양도하였다.
(2) 청구인은 1995. 12. 26. 이 사건 아파트의 양도차익예정신고를 하면서 양도가액 90백만 원과 취득가액 78,040,985원, 필요경비 4,064,540원이 실지거래가액이고 양도소득특별공제 등 8,376,962원을 공제하면 양도차손 482,487원이 된다고 하여 과세미달로 신고를 하였다.
(3) 청구인이 제시한 양도시의 매매계약서(등기용 검인계약서내용과 동일하다)에 의하면 매매대금은 90백만 원이고, 그 결제조건은 계약금 9백만 원은 1995. 8. 21. 계약당일에, 중도금 32백만 원은 같은 해 9. 17.에, 잔금 49백만 원은 같은 해 10. 4.에 지급하되 ㅇㅇ은행 융자금 20백만 원은 매수인이 인수하는 것으로 되어 있으며 매도인은 청구인이고 매수인은 위 신○○인데 계약일자와 중개업자는 공란으로 되어 있다.
(4) 처분청은 1998. 2. 24. 매수인인 위 신○○에게 매매대금을 지급하고 받은 영수증사본 등 기타 증빙서류를 제출해주도록 협조요구를 하자 위 신ㅇㅇ은 1995. 8. 21.자 계약금(9백만 원), 같은 해 9. 17.자 중도금(32백만 원)과 같은 해 10. 4.자 잔금(49백만 원)지급 영수증을 제출하였고 그 지급금액의 합계는 90백만 원이다.
(5) 이 사건 아파트의 등기부등본에 의하면 청구인이 1995. 3. 7. 소유권보존 등기를 하였다가 같은 해 10. 25. 위 신ㅇㅇ에게 소유권이 이전(원인일자: 1995. 8. 21.)되었고, 근저당권은 같은 해 11. 14.에 설정(원인일자와 접수일자가 같음)되었는데 그 채권최고금액은 23백만 원, 채무자는 위 신ㅇㅇ으로 되어 있다.
(6) 처분청은 청구인이 이 사건 아파트 양도가액의 증빙서류로 제출한 위 매매계약서에는 매수인이 ○○은행 융자금 20백만 원을 인수하는 것으로 되어 있으나 이 사건 아파트의 등기부등본에는 청구인의 채무에 대한 근저당권설정이 아니고 매수인이 취득한 후에 매수인의 채무에 대하여 근저당권이 설정되었고, 매수인이 위 융자금을 인수하였다면 잔금지급액은 융자금을 뺀 29백만 원이어야 하는데도 계약서상의 잔금 49백만 원을 모두 다 청구인이 수령한 것으로 영수증을 교부한 점, 위 신고한 양도가액이 기준시가 98백만 원의 91.8%이나 기준시가가 시가의 70%로 고시되고 있는 점 등으로 볼 때 계약서내용이 사실이 아니므로 기준시가에 의하여 과세하는 것이 타당하다는 내용으로 ○○협의회(위원장: 세무서장)에 자문을 받은 후 기준시가에 의하여 과세표준금액을 53,895,187원으로 한 양도소득세 27,303,400원을 징수하겠다는 결정전 조사결과통지를 1999. 1. 4. 하였다. 그 후 청구인이 위 양도소득세 결정전 조사결과통지내용에 대하여 이의를 제기하지 아니하자 처분청은 1999. 2. 2.자로 이 사건 당초 부과처분을 하였다가 조합아파트 취득가액 환산방법에 관한 예규(1997. 1. 21. 국세청 재일 46014-103)가 개정되었는데도 개정되기 전의 예규(1994. 9. 30. 국세청 재일 46014-2600)대로 취득가액을 잘못 환산(취득가액이 개정된 예규에 의하면 66,073,506원인데 그보다 31,447,132원이 적은 34,626,374원으로 산출되었다)하였다는 이유로 같은 해 6. 25. 과세표준금액을 53,895,187원에서 18,785,986원으로, 납부세액을 27,303,400원(가산세 4,550,566원 포함)에서 9,017,272원(가산세 1,502,878원 포함)으로 하여 양도소득세 18,286,128원을 감액하는 이 사건 감액경정처분을 하였다.
(7) ○○은행 ㅇㅇ동지점의 주택자금대출원장사본에 의하면 청구인이 1993. 11. 8. 20백만 원(만기일: 1998. 11. 8.)을 대출 받아 이 사건 아파트 매매계약 당시(이 사건 매매계약서에는 계약일자가 기재되어 있지 아니하여 계약금 영수증서의 영수일자인 1995. 8. 21.로 본다)까지 21회에 걸쳐 월할부금을 납부하여 대출금잔액은 19,071,923원으로 되어 있다.
(8) 청구인은 이 사건 심사청구 심리 중인 1999. 6. 22. 다음과 같은 추가자료를 제시하였다. (가) 매매계약서상의 매매대금(90백만 원)에는 위 은행융자금(20백만 원)이 포함되어 있어 실제로 그 차액(70백만 원)만 현금으로 지급하였는데도 중개인이 아닌 제3자가 계약서와 영수증을 대필하면서 매매대금 전액을 현금지급한 것으로 영수증을 잘못 작성하였다는 위 신ㅇㅇ의 확인서. (나) 위 은행융자금은 매매대금에 포함되어 있는데도 계약서와 영수증에 그 사실을 명시하지 아니하였던 것이라는 이 사건 계약서를 작성하였다는 청구외 이○○의 확인서.
(9) 한편 위 신ㅇㅇ은 이 사건 아파트를 1997. 11. 10. 청구외 안ㅇㅇ에게 양도하고 실지거래가액이 아닌 기준시가(양도가액 122,500,000원, 취득가액 98백만 원)를 적용하여 양도소득세 2,329,870원을 납부하였다. 따라서 매수인의 양도소득세 신고내용에 의하여 청구인이 사건 아파트를 양도한 가액을 확인할 수는 없다.
(10) 청구인은 1985. 6. 7.부터 ○○시○○공사에 근무하다가 1995. 12. 30. 퇴직하고 같은 날짜로 ○○시○○공사에 입사하여 1999. 6. 30.현재까지 근무하고 있다.
(1) 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되어 1996. 1. 1.시행되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제1항 제1호에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 (가)목에 따르면 법 제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
(2) 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되어 1996. 1. 1.시행되기 전의 것) 제170조 제4항에 따르면 법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고 제3호에서 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 들고 있다. 또 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있다.
(3) 구 소득세법 제63조 제3항 ㆍ제64조 제3항과 제65조 제3항의 규정을 종합하여 보면 종합소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 또는 산림소득 중 한 소득에서 공제한 기초공제액ㆍ배우자공제액 또는 부양가족공제액은 다른 소득에서 다시 공제하지 아니하는 것으로 되어 있다.
(4) 구 소득세법 제100조 제1항 에서는 당해연도의 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액ㆍ양도소득금액 또는 산림소득이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준ㆍ퇴직소득과세표준ㆍ양도소득과세표준 또는 산림소득과세표준을 해당연도의 다음 연도 5. 1.부터 5. 31.까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하도록 규정하고 있고, 제101조 제1항에서는 다음 각호의 1에 해당하는 거주자는 제100조의 규정에 불구하고 당해소득에 대한 과세표준확정신고를 하지 아니하여도 된다고 규정하고 제1호에 근로소득만이 있는 거주자, 제2호에 퇴직소득만이 있는 거주자, 제3호에 자산소득만이 있는 자산합산대상가족으로서 주된 소득자가 아닌 자, 제4호에 근로소득과 퇴직소득만이 있는 거주자, 제5호에 근로소득과 자산소득만이 있는 자산합산대상가족으로서 주된 소득자가 아닌 자, 제6호에 퇴직소득과 자산소득만이 있는 자산합산대상가족으로서 주된 소득자가 아닌 자, 제7호에 근로소득ㆍ퇴직소득과 자산소득만이 있는 자산합산대상가족으로서 주된 소득자가 아닌 자, 제7호의2에 양도소득만이 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자, 제8호에 분리과세이자소득만이 있는 자, 제9호에 분리과세배당소득만이 있는 자, 제9호의2에 분리과세 기타소득만이 있는 자, 제10호에 분리과세이자소득ㆍ분리과세배당소득과 분리과세 기타소득만이 있는 자, 제11호에 제1호 내지 제7호의2에 해당하는 자로서 분리과세이자소득ㆍ분리과세배당소득이나 분리과세 기타소득만이 있게 되는 자를 열거하고 있다. 또 제121조 제1항에서는 거주자가 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액ㆍ양도소득금액 또는 산림소득에 대하여 그 신고를 하지 아니한 해당소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다라고 규정하고, 제3항에서는 거주자가 제107조의 규정에 의한 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다라고 규정하고 있다.
(1) 주위적 청구에 관하여 살펴본다. 청구인은 양도가액이 실지거래가액이라는 입증자료로 양도당시의 부동산매매계약서와 추가 소명자료인 매수인의 확인서 등을 제시하고 있다. 그러나 위 인정사실에 의하면 위 매매계약서에는 계약일자의 기재도 없이 매매대금의 지급일자별 금액이 기재된 이외에 ○○은행 융자금 20백만 원을 매수자가 인수하는 내용이 기재되어 있고 청구인이 매수인에게 준 영수증에 의하면 계약서 기재내용대로 90백만 원을 받았으며 이 사건 아파트 양도당시 청구인이 ○○은행으로부터 20백만 원을 차입하여 분할 상환하다가 그 채무를 매수인에게 인계한 사실을 확인할 수 있다. 살피건대, 부동산 매매계약서에는 계약의 주요내용인 대상물건, 매매대금, 대금지급일자와 계약일자 등이 기재되어야 할 것인데 이 사건 아파트 양도때의 매매계약서에는 계약일자를 명시하지 아니한 채 중개인도 없이 거래당사자 사이에 작성된 점, 아파트 등 부동산 양도때 양도인의 융자금을 양수인이 인수할 때에는 매매대금에서 융자금을 뺀 나머지 금액을 주고받는 것이 일반적이라 할 것이고 이 사건 아파트 양도시점의 융자금잔액이 19,071,923원으로 계약서상의 융자금액과 다른데도 그 차액을 어떻게 정산하는지에 대한 특약이 계약서에 기재되어 있지 않는 점, 이 사건 심사청구에서도 그 차액정산에 대하여 아무런 해명이나 증거가 없는 점, 이 사건 아파트의 매매대금 지급에 관한 영수증이 사실과 다르다고 하면서도 그 금융거래자료 등 실지양도가액을 입증할 다른 자료를 제시하지 아니하는 점, 우리 원 심리 중에 추가로 제출된 소명자료도 당사자들의 확인 뿐 다른 입증자료가 없는 점, 처분청이 신고된 양도가액이 기준시가와 대비하여 시가로 인정하기 어렵다고 본 점 등을 종합하여 보면 이 사건 아파트의 실지양도가액이 90백만 원이라는 청구인의 주장을 사실로 인정하기는 어렵다할 것이다. 그리고 위 관계법령의 규정에서 본 바와 같이 자산양도차익을 결정함에 있어 양도가액과 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있으므로 취득가액에 대하여는 더 나아가 살펴볼 필요가 없다 할 것이다.
(2) 예비적 청구에 관하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 양도소득 이외에는 다른 소득이 없었으므로 구 소득세법 제63조 에서 제64조까지 규정된 소득공제를 하여야 한다고 주장한다. 그러나 청구인은 1995년도에 ○○시○○공사에 근무하고 있었으므로 근로소득이 있었음을 추정할 수 있어 이 사건 양도소득 이외에는 다른 소득이 없다는 청구인의 주장은 사실과 다르므로 이 부분 청구인의 주장은 이유 없다 하겠다. 또 청구인은 자산양도차익 예정신고를 하였으므로 가산세를 부과할 수 없다고 주장한다. 그러나 청구인은 이 사건 아파트를 양도한 1995년도에 위에서 살펴본 바와 같이 근로소득이 있었으므로 위 관계법령에서 살펴본 구 소득세법 제100조 제1항 과 제101조의 규정에 따라 과세표준확정신고를 하여야 하는데도 그 확정신고를 하지 아니하였으므로 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 납부하여야 하고, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 것이고, 다만 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다할 것이므로 이 사건의 경우와 같이 이 사건 아파트의 양도가액이 실지거래가액임이 입증되지 아니하는데도 청구인이 실지거래가액으로 하여 자산양도차익이 없는 것으로 신고한데는 정당한 사유가 있었다고 볼 수 없으므로 청구인의 이 부분의 주장도 받아들일 수 없다 하겠다.
그렇다면 처분청에서 청구인이 실지거래가액으로 신고한 이 사건 아파트의 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가를 적용하여 취득가액과 양도가액을 산정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.