신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988. 7. 13. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(대지 79.97㎡ 건물 157.36㎡, 이하 이 사건 아파트라 한다)를 1993. 7. 2. 양도한 후 그 양도가액을 430,000,000원으로 하고 취득가액 295,000,000원을 필요경비로 차감하는 등 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 산정하고 자진납부할 양도소득세 37,971,000원 중 19,971,000원을 같은 해 7. 31. 자진신고 납부하고 그 나머지 분납세액 18,000,000원을 같은 해 9. 13. 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액의 입증자료인 매매계약서는 중개인 없이 매매당사자 사이에 작성되었을 뿐 아니라 그 양도때는 세입자에 관한 약정이 없고 취득때는 검인계약서제도시행 전인데도 검인계약서용지를 사용하였다 하여 청구인의 신고내용을 믿을 수 없다고 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999. 1. 2.자로 양도소득세 101,054,850원을 추가로 부과, 고지 하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다

• 가. 청구의 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 취득가액 295,000,000원은 매도인인 청구외 김ㅇㅇ와의 매매계약서내용과 같이 실지거래가액이며, 양도가액 430,000,000원은 매수인인 청구외 김ㅇㅇ과의 매매계약서내용과 같이 실지거래가액으로서 그 가액은 위 김ㅇㅇ의 거래사실확인서에 의하여 확인되고 또 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였으므로 구 소득세법(1982. 12. 21. 법률 제3576호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항과 제45조 제1항의 규정에 따라 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 하는데도 납세의무자가 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 하지 아니하였을 경우에는 실지거래가액이 불분명한 것으로 추정하여 기준시가에 의하여 과세할 수 있으나 위 예정신고나 확정신고 때 실지거래가액을 인정할 자료가 제시된 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 수 없다는 같은 법 시행령(1982. 12. 31. 대통령령 제10977호로 개정되기 전의 것) 제170조 제3항의 규정과 판례(대법원 1988. 12. 13. 선고 88누1158 판결)의 취지에 어긋나게 처분청이 위 매매계약서가 중개인 없이 법무사 사무실에서 매매당사자 사이에 작성되었다 하여 기준시가로 과세한 것은 재량권남용 내지 그 한도를 넘은 위법한 처분이다.

• 가. 다툼 청구인이 제시한 이 사건 아파트의 양도가액 및 취득가액을 실지거래 가액으로 믿을 수 있는지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건기록에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 1988. 7. 13. 이 사건 아파트의 취득등기를 하였는데 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 매매대금은 295,000,000원이고 그 결제조건은 계약금 30,000,000원은 1988. 6. 10.(자진신고 때 첨부한 계약서에는 1986. 6. 10.로 되어 있던 것을 심사청구 때 연도를 1988로 가필 수정하였다) 계약당일에, 중도금 100,000,000원은 같은 해 6. 28.에, 잔금 165,000,000원은 같은 해 7. 9.에 지급하는 것으로 되어 있으며 매도인은 위 김ㅇㅇ이고 매수인은 청구인인데 중개업자는 공란으로 되어 있다.

(2) 그 후 청구인은 1993. 7. 2. 이 사건 아파트를 양도하였는데 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 매매대금은 430,000,000원이고 그 결제조건은 계약금 40,000,000원은 1993. 6. 12. 계약당일에, 중도금 200,000,000원은 같은 해 6. 18.에, 잔금 190,000,000원은 같은 해 6. 30.에 지급하는 것으로 되어 있으며 매도인은 청구인이고 그 주소는 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 ㅇㅇ아파트 ○동 ○호이며 매수인은 위 김ㅇㅇ인데 중개업자는 기재할 수 있는 란이 없고 달리 기재되어 있지도 아니하다.

(3) 청구인은 1993. 7. 30. 이 사건 아파트의 양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 430,000,000원으로 하고 취득가액을 295,000,000원, 필요경비를 41,620,000원 등으로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 93,380,000원으로 산정하고, 자진납부 할 양도소득세 37,971,000원 중 19,971,000원을 같은 해 7. 31. 자진신고 납부하고 그 나머지 분납세액 18,000,000원을 같은 해 9. 13. 납부하였다.

(4) 처분청은 1998. 11. 27. 청구인의 신고내용을 현지조사하여 다음과 같은 사실을 확인하였다. (가) 이 사건 아파트 양도계약 시점에는 청구인이 거주하지 아니하고 청구외 정ㅇㅇ이 1993. 2. 10. 전입하여 같은 해 6. 26. 까지 거주하였는데도 같은 해 6. 12. 양도계약을 하면서 매매계약서에 위 거주자에 대한 전세보증금 등 처리방법을 약정하지 않았고, 매수자의 거래사실확인서에 의하면 위 김ㅇㅇ은 청구인이 신고한 거래금액을 사실과 상위 없다고 인정하고 인감을 날인하였으나 매매계약서에는 그 인감과 다른 도장으로 날인되어 있다. (나) 1993. 6. 29.자 부동산 ○○지에 따르면 이 사건 아파트와 유사한 조건(로얄층)의 아파트 시세가 570,000,000원 상당이었는데도 청구인은 그 시세의 75%의 가격(430,000,000원)으로 현저히 저가로 양도하였다. (다) 취득가액은 전 소유자인 위 김ㅇㅇ의 거래사실확인서가 없고 또 위 김ㅇㅇ의 주소지에 전화연락을 하여도 해외 출타 중이어서 연락이 되지 아니하여 진실여부를 확인할 수 없었다. 그러나 검인계약서제도는 부동산등기법시행규칙(1988. 9. 23. 대법원 규칙 제1028호로 개정된 것) 제51조의2의 신설된 규정에 따라 1988. 10. 1.부터 시행되어 이 사건 아파트 취득을 위한 계약일인 1988. 6. 12.에는 검인계약서 용지가 없었는데도 검인계약서 용지를 사용한 점에 비추어 보아 실지와는 달리 사후에 작성된 것으로 보는 것이 상당하다.

(5) 이 사건 아파트의 취득시점의 기준시가는 108,900,000원, 양도시점의 기준시가는 375,000,000원이고 청구인의 신고가액 중 취득가액은 기준시가의 270.9%, 양도가액은 기준시가의 114.7%이다.

(6) 처분청은 청구인이 제시한 이 사건 아파트의 양도와 취득 매매계약서는 부동산 중개인이 아닌 법무사가 사후에 작성한 것이고 세입자에 관한 약정이 없어 진실된 계약서로 인정할 수 없다하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 징수결정하여야 한다는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세 과세표준을 247,942,371원으로 산출하고 그에 따른 총결정세액 139,025,853원에서 자진납부세액 37,971,000원을 뺀 101,054,853원을 추가로 납부할 세액으로 하여 1998. 1. 2.자로 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항 제1호에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고, 같은 조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 가목에 따르면 법 제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정(같은 법이 1982. 12. 21.법률 제3576호로 개정되기 전에는 양도자산의 양도가액과 취득가액은 실지거래가액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의하도록 규정되어 있다)하고 있다.

(2) 구 소득세법시행령(1993. 12. 31 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항에 따르면 법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고, 제3호에서 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우(같은 법 시행령이 1982. 12. 31 대통령령 제10977호로 개정되기 전의 것에는 제170조 제3항 제1호에서 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의하여 신고하지 아니하거나 실지거래가액과 다르게 신고한 경우, 제2호에서 실지거래가액을 양도자가 제출한 증빙에 의하여 확인할 수 없는 경우를 열거하고 있다)를 들고 있다, 또 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있다.

• 라. 판단 살피건대 청구인은 실지취득가액을 입증하기 위하여 취득당시의 부동산매매계약서를 제시하고 있으나 위 인정사실에서 살펴본 바와같이 이 사건 아파트 취득계약일 당시에는 검인계약서제도가 시행되기 전인데도 검인란이 있는 계약서용지를 사용한 점으로 보아 청구인이 제출한 위 매매계약서가 취득당시 청구인과 매도인 사이에 실제로 작성된 매매계약서라는 점을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 또한 이 사건 아파트의 매매대금 지급에 관한 영수증이나 금융자료 등 달리 이 사건 아파트의 실지취득가액을 입증할 다른 자료도 없으므로 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 이 사건 아파트의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아야 할 것이다. 그리고 청구인은 실지거래가액을 인정할 자료가 제시된 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 수 없다는 주장을 하고 있으나 청구인이 주장하는 근거인 구 소득세법 제170조 제3항 과 대법원 판례(88누1158)는 자산양도차익결정을 위한 양도가액과 취득가액을 실지거래가액을 원칙으로 하고 예외적으로 기준시가를 적용하던 1983년도 이전의 양도차익 계산방법에 관한 내용으로 이 사건 부과처분 때는 적용되지 아니하는 규정이므로 청구인의 주장은 관계법규를 오해한 것이다.

그렇다면 처분청에서 청구인이 실지거래가액으로 신고한 이 사건 아파트의 취득가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가를 적용하여 취득 및 양도가액을 산정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.