신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 답 1,723㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 1987. 1. 13. 취득하여 1996. 7. 20. 양도한 후 같은 해 10. 22. 취득가액 52,000,000원, 양도가액 60,000,000원을 실지거래가액으로 하여 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 위 신고된 취득가액을 실지거래가액으로 믿을 수 없다고 보아 기준시가를 적용하여 취득가액을 18,606,677원, 양도가액을 99,934,100원으로 각 산정하고 1998. 12. 7.자로 청구인에게 양도소득세 28,481,860원(가산세 4,668,688원 포함)을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인은 이 사건 토지를 1987. 1. 15. 청구외 망 최ㅇㅇ(이하 ‘위 망 최ㅇㅇ’이라 한다)으로부터 평당 100,000원인 52,000,000원에 취득하였는바, 이 사건 토지가 있는 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 일대는 취득 당시 그린벨트 지역이었으나 장차 그린벨트가 해제되고 택지가 조성된다 하여 투기가 성행되어 평당 100,000원이 호가된 것으로 비록 위 망 최ㅇㅇ의 사망으로 거래사실확인서를 받지는 못하였으나 위 신고한 취득가액이 실지거래가액인 사실은 위 지역에서 부동산중개업을 하고 있던 공인중개사 및 지역주민의 시가의견서로서도 충분히 입증된다 할 것인데도 처분청에서 실지거래가액에 의한 신고를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.

• 가. 다툼 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 실지거래가액인 것으로 확인되는지 여부.
• 나. 인정사실 이 사건 일건기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 이 사건 토지를 1987. 1. 13. 위 망 최ㅇㅇ으로부터 취득한 후 1996. 7. 10. 청구외 윤ㅇㅇ, 배ㅇㅇ, 최ㅇㅇ에게 이 사건 토지의 지분 17,230분의 4,958씩을, 청구외 강ㅇㅇ에게 그 나머지 지분 17,230분의 2,356을 각각 양도하였다.

(2) 그런 뒤 청구인은 1987. 10. 22. 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하면서 취득가액 52,000,000원(30,180원/㎡, 99,617/평), 양도가액 60,000,000원(34,823원/㎡)을 실지거래가액으로 신고하였고 그 증빙서류로 이 사건 토지의 취득 및 양도 당시 매매계약서 및 ○○시 ○○구청장 명의의 토지거래계약허가서 등을 제출하였다. 청구인이 제출한 이 사건 토지의 취득 당시 부동산매매계약서 기재내용에 따르면 청구인은 1986. 12. 17. 위 망 최ㅇㅇ으로부터 이 사건 토지를 대금 52,000,000원에 매수하기로 계약한 것으로 되어 있고, 또, 양도 당시 부동산매매계약서의 기재내용에 따르면 청구인은 1996. 6. 10. 이 사건 토지 중 각 495.8㎡를 청구외 최○○, 윤○○, 배○○에게 대금 각 17,254,000원에, 나머지 235.6㎡를 청구외 강ㅇㅇ에게 대금 8,238,000원에 각 양도하기로 계약한 것으로 되어 있다.

(3) 한편, 이 사건 토지의 양수인들인 청구외 윤ㅇㅇ의 부동산 (취득ㆍ양도) 거래사실 확인서와 청구외 배ㅇㅇ, 최ㅇㅇ, 강ㅇㅇ 명의의 각 거래내용조회서 기재내용에 따르면 이 사건 토지 중 위 윤ㅇㅇ은 150평(495㎡)을, 위 배ㅇㅇ과 위 최ㅇㅇ는 각 495.8㎡를 각각 17,254,000원에, 위 강ㅇㅇ는 235.6㎡를 8,238,000원에 매수(따라서 매수금액 합계는 60,000,000원이다)한 것으로 되어 있다. 또한, 청구인이 제출한 이 사건 토지 인근 부동산 중개인들 명의의 시가확인서 기재내용에 의하면 이 사건 토지는 지적상으로는 답으로 되어 있으나 실지로는 오래 전부터 파를 재배하여 오던 밭으로서 1987년도의 평당 시가는 100,000원 정도로 매매가 형성되어 왔다고 되어 있고, 인근 주민들 명의의 1986년도 당시 시가에 대한 의견서 기재내용에 의하면 이 사건 토지의 1986년도 당시 거래 시가는 평당 100,000원 정도였다고 되어 있다.

(4) 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 이 사건 토지의 취득가액에 관하여 취득 당시 양도인인 위 망 최ㅇㅇ이 사망함으로 인하여 취득 당시 실지거래가액의 확인이 불가능한데다가 이 사건 토지 인근 부동산중개인과 인근 주민들에게 1987. 1월의 이 사건 토지 취득 당시 시세를 조사한 결과 평당 20,000원에서 60,000원 사이로서 1987. 11월에 낙동강 하구언 다리가 개통된 이후에 매매시세가 종전의 2 ～ 3배로 급등한 것이라고 진술하고 있어 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액이라고 믿을 수 없다고 보고 이 사건 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하도록 하는 양도소득세공정과세위원회의 의결을 거쳐 기준시가에 의하여 취득가액은 18,606,677원(10,799원/㎡, 35,645원/평), 양도가액은 99,934,000원(58,000원/㎡)으로 산출하여 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 구 소득세법(1996. 12. 30. 법률 제5191호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1호, 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 (가)목의 규정에 따르면 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 계산함에 있어 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 자산의 양도와 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있다.

(2) 그리고 구 같은 법 시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제4항 제3호와 제5항 제2호의 규정에 따르면 양도자가 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에는 실지거래가액을 적용하여 과세하되 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 되어 있다.

• 라. 판단 살피건대 실지거래가액이라 함은 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것인바, 청구인은 취득 당시의 실지거래가액을 입증하기 위하여 취득 당시의 부동산매매계약서 등을 제시하고 있으나 우선 그 매매계약서가 진정하게 성립된 것이라고 보기 위하여는 그 계약서에 기명날인한 것으로 되어 있는 매도인의 확인이 있어야 한다고 할 것이고 이 사건과 같이 매도인이 이미 사망한 경우에는 계약서상의 필적이 매도인의 것과 일치한다거나 그 인영이 매도인이 사용하던 것과 일치한다는 등의 점에 대한 입증이 있어야 할 것인데 이러한 점들에 대한 아무런 입증이 없는 이 사건에서 청구인이 제출한 위 부동산매매계약서가 취득 당시 청구인과 매도인 사이에서 실제로 작성된 매매계약서라는 점을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 또한 청구인은 인근 부동산중개인이나 주민들 명의의 시가의견서를 제시하면서 취득 당시 이 사건 토지 등의 시가는 평당 100,000원 정도로서 청구인이 신고한 실지취득가액과도 부합한다는 취지의 주장을 하나 처분청이 조사한 바에 의하면 이 사건 토지의 시가가 평당 100,000원 정도에 이른 것은 1987. 11월경부터이고 이 사건 토지를 취득할 당시인 1987. 1월경에는 그 1/2 ～ 1/3 정도의 가격에 불과했던 것으로 되어 있을 뿐 아니라 청구인이 신고한 위 취득가액은 기준시가에 의한 가액의 279.4%에 이르는 금액이어서 청구인이 제시한 위 자료만으로 이 사건 토지의 취득 당시 시가가 평당 100,000원 정도로서 신고한 취득가액과 부합한다는 점을 쉽사리 믿기 어렵고, 나아가 이 사건 토지의 매매대금 지급에 관한 영수증이나 금융자료 등 달리 이 사건 토지의 실지취득가액을 입증할 다른 자료도 없으므로 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 이 사건 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아야 할 것이다.

그렇다면 처분청에서 청구인이 실지거래가액으로 신고한 이 사건 토지의 취득가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가를 적용하여 취득 및 양도가액을 산정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.