신고한 취득가액과 양도가액이 실지거래가액인지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은, 청구인이 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 352.1㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 1988. 9. 16. 취득하여 1994. 7. 22. 양도하고 이에 대한 양도차익을 실지거래가액이라고 신고한 취득가액과 양도가액에 의하여 산정하여 양도소득세 59,472,950원을 신고 납부한 데 대하여, 실지거래가액이라고 신고한 금액을 믿을 수 없다고 하여 이 사건 토지의 양도차익을 기준시가에 의한 취득가액과 양도가액에 따라 산정하여 1999. 1. 2.자로 양도소득세 38,367,420원을 추가 부과, 고지(이하 이 사건 부과처분이라 한다)하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 이 사건 토지의 취득과 양도에 대한 실지거래가액이 부동산매매계약서와 금융자료에 의하여 입증되는데도 실지거래가액을 믿을 수 없다고 하여 양도차익을 기준시가에 따라 산정하여서 한 이 사건 부과처분은 부당하다.

• 가. 다툼 청구인이 이 사건 토지의 취득과 양도에 대한 실지거래가액이라고 주장하는 것을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 이 사건 토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 이 사건 토지를 청구외 정ㅇㅇ으로부터 1988. 9. 15. 매매를 원인으로 취득하고 같은 달 16. 소유권이전등기 하여 보유하다가 청구외 신ㅇㅇ에게 1994. 7. 7. 매매를 원인으로 양도하고 위 신ㅇㅇ은 같은 달 22. 소유권이전등기 하였다. 한편, 위 신ㅇㅇ은 이 사건 토지를 양수하기 이전인 1993. 7. 5. 이 사건 토지위에 자신을 건축주로 하여 지하 1층 지상 7층의 여관건물을 착공하여 1994. 7. 7. 완공하고 같은 달 8. 여관 건물을 소유권보존등기 하였다. 또한 위 신ㅇㅇ은 이 사건 토지를 양수하기 이전에 이 사건 토지를 담보로 청구외 (주) ○○상호신용금고(이하 위 ○○ 신용금고라 한다)로부터 대출을 받았는데 위 ○○ 신용금고는 1993. 2. 5. 위 신ㅇㅇ을 채무자로 하고 채권채고액을 495,000,000원으로 하여 이 사건 토지위에 근저당권을 설정하였다.

(2) 청구인은 이 사건 토지를 위 신ㅇㅇ에게 양도한 후 1994. 8. 31.자산양도차액예정신고 및 자진납부계산서를 신고하면서 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하지 아니하고 그 취득과 양도 때의 부동산매매계약서라는 것의 사본을 첨부하여 거기에 기재되어 있는 매매대금을 실지거래가액이라 하여 그 취득가액을 225,000,000원, 그 양도가액을 400,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 이에 따라 산출된 납부할 세액 59,472,958원을 자진 납부하였다.

(3) 청구인이 자산양도차액예정신고 및 자진납부계산서에 첨부한 이 사건 토지를 취득할 때의 부동산매매계약서라는 것의 사본을 보면 양도인은 위 정ㅇㅇ과 청구외 김ㅇㅇ 두 사람으로서 1988. 7. 10. 계약을 체결한 것으로 되어 있고, 매매대금은 225,000,000원으로 계약금 21,000,000원을 계약과 동시에 지급하고 중도금 30,000,000원을 같은 달 30. 지급하며 잔금 174,000,000원을 같은 해 8. 29. 지급하는 것으로 되어 있다. 다음으로 청구인이 이 사건 토지를 양도할 때의 부동산매매계약서라는 것의 사본을 보면 양수인은 위 신ㅇㅇ로서 1994. 7. 7. 계약을 체결한 것으로 되어 있고 매매대금은 400,000,000원으로 계약금 100,000,000원을 계약일에 지급하고, 중도금 200,000,000원을 같은 달 10. 지급하며 잔금 100,000,000원을 같은 달 20. 지급하는 것으로 되어 있다.

(4) 처분청은 청구인이 이 사건 토지를 양도하고 위와 같이 양도소득세를 자진 신고 납부한 데 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이라는 것을 믿을 수 없다고 하여 이 사건 토지의 취득가액을 기준시가에 의하여 169,109,000원, 양도가액도 기준시가에 의하여 394,352,000원으로 산정하고 여기에서 필요경비, 양도소득특별공제를 차감하여 양도차익을 222,818,136원으로 산정한 다음 추가고지세액을 38,367,427원(결정세액 97,840,385원 + 신고불성실가산세 2,955,737원 + 납부불성실가산세 3,219,244원 - 기납부세액 59,472,958원)으로 하는 이 사건 부과처분을 하였다.

(5) 처분청에서 청구인이 이 사건 토지의 실제 취득가액과 양도가액이라고 주장하는 금액들을 믿을 수 없다고 본 사유는 다음과 같다. (가) 청구인으로부터 이 사건 토지를 매수한 위 신ㅇㅇ은 1993. 2. 5. 청구외 위 ○○ 신용금고로부터 이 사건 토지를 담보로 돈을 대출받아 토지대금으로 청구인의 통장에 1993. 2. 6.에 270,000,000원 그리고 다음날 10,000,000원을 입금하였는데 이 날짜는 청구인이 제시하고 있는 이 사건 토지 매도 때의 매매계약서상의 중도금 지급일(1994. 7. 10.)이나 잔금 지급일(1994. 7. 20.)과 일치하지 않고, 위 ○○ 신용금고가 위 신ㅇㅇ에게 대출할 때에 이 사건 토지를 감정한 감정가액이 639,000,000원이고 설정한 채권최고액도 495,000,000원이며 잔금 영수에 대한 증빙도 없어 청구인이 제출한 이 사건 토지를 양도할 때에 작성한 부동산매매계약서라고 주장하는 것은 그대로 믿을 수 없어 위 계약서상의 매매대금 400,000,000원은 사실과 다른 것으로 인정된다. (나) 청구인에게 이 사건 토지를 매도한 사람 중 한 사람으로 되어 있는 위 김ㅇㅇ은 이 사건 토지 등기부등본상의 소유자가 아니며 본인도 소유한 사실이 없고 매매계약서를 작성한 사실도 없다고 한다고 하여 청구인이 제출한 이 사건 토지를 취득할 때에 작성한 부동산매매계약서라는 것도 믿을 수 없다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제4항에 의하면 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다고 규정하여 그 제1호에서 토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 제45조 제1항 제1호 (가)목의 규정에 의하면 취득가액은 토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있다.

(2) 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제170조 제4항은 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하여 그 제3호에서 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우라고 규정하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 이 사건 토지를 양도하고 그 취득과 양도 때의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 자진 신고, 납부한 것인데 처분청에서 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다고 주장한다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 청구인은 이 사건 토지를 양도하고 구 소득세법 제95조 의 규정에 의한 자산양도차익예정신고서를 제출하면서 이 사건 토지의 취득과 양도 때의 부동산매매계약서라는 것을 첨부하여 그 계약서상의 매매대금을 각 이 사건 토지의 취득과 양도의 실지거래가액으로 신고하였다. 그러나 청구인이 이 사건 토지를 양도할 때에 작성한 것이라고 하는 부동산매매계약서상의 매매대금 지급일(계약금 1994. 7. 7., 중도금 같은 달 10., 잔금 같은 달 20.)과 청구인의 금융자료상에 매매대금의 일부를 받은 날짜(1993. 2. 6.과 같은 달 7.)가 서로 다르고, 위 ○○ 신용금고가 1993. 2. 4. 청구인의 소유이던 이 사건 토지를 담보로 위 신ㅇㅇ에게 돈을 대출할 때에 이 사건 토지의 감정가액을 639,000,000원으로 하여 위 매매계약서상의 이 사건 토지 매매대금 400,000,000원과 큰 차이가 있으며, 청구인이 이 사건 토지를 취득할 때에 작성한 것이라는 부동산매매계약서도 양도인이 정ㅇㅇ과 김ㅇㅇ로 되어 있으나 김ㅇㅇ은 이 사건 토지 등기부등본상의 소유자도 아니고 위 김ㅇㅇ도 그러한 매매계약서를 작성한 것을 모르고 있으므로 청구인이 제출한 부동산매매계약서들은 그대로 믿기 어렵다고 할 것이다. 따라서 청구인이 위 자산양도차익예정신고서를 제출하면서 첨부한 위 부동산매매계약서들을 진실한 것으로 믿을 수 없어 위 계약서상의 매매대금을 이 사건 토지의 취득과 양도에 대한 실지거래가액이라고 볼 수 없다고 할 것이므로 청구 주장은 이유 없다고 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 정당하고 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.