계약서상의 매매가액이 실제 처분금액인지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인들은 망 김ㅇㅇ(이하 피상속인이라 한다)이 1994. 10. 5. 사망함에 따라 1995. 3. 30.자로 상속세를 신고하면서 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지 537㎡(이하이 사건 토지라 한다)의 처분대금 243,000,000원과, 같은 동 ㅇㅇ번지 전 631㎡와 같은 동 ㅇㅇ번지 대지 307㎡의 처분대금 426,000,000원 등 계 669,000,000원(이하 위 3필지의 토지를이 사건 3필지토지라 한다)의 처분대금 중 피상속인이 생존시에 받아 철거보상금으로 지출한 240,000,000원을 뺀 429,000,000원을 상속재산가액에 산입하는 등 상속재산가액을 2,192,399,485원으로 하고 여기서 채무 53,186,560원과 장례비용 5,000,000원을 공제하여 상속세 결정세액 339,845,816원을 신고한 후 84,961,450원을 납부하고 나머지 254,884,366원은 연부연납을 신청하였다.
• 나. 처분청은 상속재산 중 이 사건 3필지토지의 처분대금(부동산매매계약서상의 매매대금)으로 신고한 가액을 실지매매가액으로 믿을 수 없다고 보아 그 처분가액을 개별공시지가로 평가하는 등 상속세액을 755,754,105원으로 결정한 후 자진납부세액 84,961,450원을 뺀 670,792,650원을 1999. 1. 2.자로 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 당초 부과처분이라 한다)을 하였다.
• 다. 처분청은 이 사건 당초 부과처분에 대한 청구인들의 심사청구가 제기된 후 별지심사청구 변동 내용(이하 별지라 한다)의 기재 내용과 같이 이 사건 당초 부과처분 때 처분청이 청구인의 신고내용과 다르게 조사하였던 사항 중 이 사건 토지의 처분가액을 제외한 나머지 부분을 모두 신고내용대로 인정하여 1999. 4. 24. 이 사건 당초 부과처분에서 상속세 289,023,838원을 직권 감액하는 경정처분(이하 이 사건 감액 경정처분이라 하는 데 이러한 감액 경정처분은 당초 처분과 별개의 독립한 부과처분이 아니라 당초 처분의 일부를 취소하는 효력을 가지는 당초 처분의 변경이라는 법리에 따라 이 사건 실체적 심사청구의 대상은 이 사건 당초 부과처분 중 이 사건 감액 경정처분에 의하여 취소되지 아니하고 남은 부분으로 축소된다고 할 것이어서 이 남은 부분을 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.
• 라. 청구인들은 이 사건 당초 부과처분에 대하여 심사청구를 제기하였으나 처분청이 직권으로 감액 경정한 부분에 대하여 1999. 5. 7. 취하원을 제출하였으므로 이 사건 부과처분만을 이 건 심사청구의 대상으로 한다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구.
• 나. 청구이유 피상속인이 1993. 12. 2. 이 사건 토지를 청구외 임ㅇㅇ(이하위 임ㅇㅇ이라 한다)에게 243,000,000원에 매도하는 계약을 체결하고 같은 날짜에 계약금 20,000,000원, 중도금 20,000,000원, 1994. 4. 7. 중도금 20,000,000원 등 계 60,000,000원을 받아 청구외 이ㅇㅇ 등에게 건물 철거보상비로 지급한 후 사망하였고, 그 후 청구인들 중 김ㅇㅇ가 1994. 10. 14. 위 임ㅇㅇ으로부터 33,000,000원을 받았으나 나머지 150,000,000원은 위 임ㅇㅇ이 자금부족으로 정산하지 못하자 공증증서를 받고 토지소유권 이전등기를 하였고 이후 1996년까지 수차에 걸쳐 잔금을 받았던 것이며 이러한 사실은 중개인 박ㅇㅇ과 매수인 임ㅇㅇ의 확인서, 상속인들의 금융거래자료를 보더라도 알 수 있다. 그런데도 처분청에서는 위 사실관계를 확인하거나 직접조사하지 아니하고 공시지가에 비하여 매도가격이 너무 낮다는 사실만으로 공시지가를 적용하여 과세함은 부당하다.

• 가. 다툼 피상속인이 이 사건 토지를 243,000,000원에 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관계 법령의 규정

(1) 구 상속세법(1996. 12. 30. 법률 제5193호상속세 및 증여세법으로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조의2 제1항은 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인이 상속재산을 처분한 경우 그 금액이 재산종류별로 계산하여 1억 원 이상으로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것 중 대통령령이 정하는 경우에는 이를 제4조의 과세가액에 산입한다라고 규정하고 있고, 구 상속세법 시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제16193호 상속세 및 증여세법 시행령으로 전문 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 법 제7조의2 제1항 및 제2항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 경우를 말한다. 다만, 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것의 금액이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액의 100분의 20(재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액이 10억 원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 100분의 5)에 미달하는 경우를 제외한다. 1. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전 등을 지출한 거래상대방(이하 “거래상대방”이라 한다)의 거래의 증빙서류 등으로써 확인되는 경우, 2. 거래상대방이 금전 등의 수수사실을 인정하거나 거래상대방의 재산상태 등으로 보아 금전 등의 수수사실이 인정되는 경우, 3. 거래상대방이 피상속인과 특수관계에 있는 자로서 사회통념상 지출사실이 인정되는 경우, 4. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전 등으로 취득한 다른 재산이 확인되는 경우, 5. 피상속인의 성별ㆍ연령ㆍ직업ㆍ경력ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 지출사실이 인정되는 경우라고 규정하고 있다.

(2) 구 상속세법 제9조 제1항과 제2항의 규정에 따르면 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 현황에 의하고 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하도록 되어 있고, 이를 받은 구 상속세법 시행령 제5조 제2항의 규정에 따르면 토지의 평가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의하도록 되어 있다.

• 다. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 피상속인이 1994. 10. 5. 사망함에 따라 청구인들은 1995. 3. 30.자로 상속세를 신고하면서 피상속인이 상속개시일 전 2년 이내에 처분한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지 537㎡ 등 이 사건 3필지토지의 처분대금 669,000,000원 중 피상속인이 생존시에 받아 철거보상금으로 지출한 240,000,000원을 뺀 429,000,000원을 상속재산가액에 산입하는 등 상속재산가액을 2,192,399,485원으로 하고 여기서 청구외 양ㅇㅇ으로부터 받은 전세보증금 20,000,000원과 피상속인의 병원비 1,186,560원을 포함한 채무 53,186,560원과 장례비용 5,000,000원을 공제하여 상속세 결정세액 339,845,816을 신고한 후 84,961,450원을 납부하고 나머지 254,884,366원은 연부연납을 신청하였다.

(2) 처분청은 별지의 기재 내용과 같이 상속재산 중 이 사건 3필지토지의 처분대금으로 신고한 가액을 실지매매가액으로 믿을 수 없다고 보아 그 처분가액을 개별공시지가로 평가하는 등 상속세액을 755,754,105원으로 결정한 후 자진납부세액 84,961,450원을 뺀 670,792,650원을 1999. 1. 2.자로 부과, 고지하는 처분(이 사건 당초 부과처분)을 하였다.

(3) 그러자 청구인들이 1999. 1. 15.자로 이 건 심사청구를 하자 처분청은 이 사건 당초 부과처분 중 이 사건 토지의 처분가액으로 신고한 243,000,000원을 부인하고 개별공시지가인 424,767,000원으로 한 것은 그대로 두고 나머지는 다시 신고내용을 인정하여 1999. 4. 24. 이 사건 당초 부과처분에서 상속세 289,023,838원을 직권 감액하는 이 사건 감액 경정처분을 하였다.

(4) 청구인들은 처분청이 이 사건 감액 경정처분을 하자 처분청이 직권으로 감액경정한 부분에 대하여 1999. 5. 7. 취하원을 제출하였다.

(5) 청구인들은 이 사건 토지에 대한 거래 사실을 주장하면서 다음과 같은 관련자료를 제시하고 있다. (가) 1993. 12. 2.자로 매도인 피상속인이 매수인 위 임ㅇㅇ과 체결하였다는 부동산매매계약서 사본에는 이 사건 토지를 계약금 20,000,000원과 중도금 20,000,000원을 계약 당일에 지불하고 잔금 203,000,000원은 1995. 5. 30. 지불하는 등 계 243,000,000원에 양도하는 것으로 되어 있고, 중개업자는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지에 있는 ㅇㅇ사 박ㅇㅇ 이하 위 박ㅇㅇ이라 한다)으로 되어 있다. (나) 위 박ㅇㅇ이 1998. 11. 18.자 작성한 것으로 되어 있는 사실확인서 사본에는 이 사건 토지의 매매계약이 자신의 입회하에 체결되었고 매매대금은 243,000,000원이라고 되어 있다. (다) 이 사건 토지의 양도대금을 받았다는 증거로서 피상속인이 발행한 것으로 되어 있는 영수증 3매 계 60,000,000원(1993. 12. 2. 계약금 20,000,000원과 중도금 20,000,000원, 1994. 4. 7. 중도금 일부 20,000,000원), 청구인들 중 김ㅇㅇ가 1994. 10. 14.자 발행한 것으로 되어 있는 영수증 사본 1매 33,000,000원, 공증사무소 ㅇㅇ종합법무법인이 1994. 10. 14. 공증한 약속어음 사본 2매 계 150,000,000원(위 임ㅇㅇ이 위 김ㅇㅇ 앞으로 발행하고 지급기일 1995. 3. 30.자 50,000,000원, 지급기일 1995. 6. 30.자 100,000,000원)이 제시되었다. (라) 위 임ㅇㅇ이 확인한 거래사실확인서 사본에는 이 사건 토지를 243,000,000원에 매입하였고, 정상 시가보다 약간 낮게 계약된 것은 토지의 공부상에는 표시가 없으나 주민들이 왕래하는 도로가 있어 건축허가를 얻지 못하는 등 불리한 조건이 있었기 때문이라고 하며 그 대금 지급은 앞에서 이 사건 토지의 양도대금을 받았다는 증거로 제시된 영수증과 약속어음의 내용과 같은 것으로 되어 있다. (마) 이 건 피상속인이 처분한 부동산의 처분대금이 입금되었다는 금융자료로서 위 김ㅇㅇ의 저축예금(계좌번호 000-000000-00-000와 000-000000-00-000)과 청구인들 중 정ㅇㅇ의 저축예금(계좌번호 000-000000-00-000)의 거래내역표를 제시하면서 그 거래내역표에는 입금자가 확인되지 않고 거래 건당 1,000,000원 이상의 합계액이 618,947,000원인데도 그 중 486,000,000원이 청구인들이 받은 이 사건 3필지토지의 처분대금이라고 하고 피상속인의 금융거래 자료는 제시하지 않았다.

(6) 처분청에서 1998. 10. 22. 이 사건 토지의 처분대금이 적정한지 여부를 조사하고 제출한 출장복명서에는 이 사건 토지의 개별공시지가는 평당 3,000,000원이고, ㅇㅇ부동산 등 3개 부동산중개업소를 통하여 확인한 인근 토지의 거래가액은 평당 3,500,000원이며, 청구인들의 신고가액은 평당 1,500,000원으로 되어 있다.

• 라. 판단 위 인정사실에 따르면 처분청은 청구인들이 주장하는 이 사건 토지의 매매계약서상의 매매대금이 이 사건 토지의 개별공시지가(평당 3,000,000원)나 처분청이 확인한 인근 토지의 거래가액(평당 3,500,000원)의 절반(평당 1,500,000원)에 불과하여 사실로 믿을 수 없어 개별공시지가를 그 처분가액으로 하였다. 살피건대 청구인들은 피상속인이 이 사건 토지를 243,000,000원에 양도한 것이 사실이라며 이 사건 3필지토지의 처분대금 669,000,000원 중 청구인들이 받았다는 486,000,000원(그러나 이 사건 3필지토지의 처분대금 669,000,000원 중 피상속인이 받은 금액이 240,000,000원이라고 하므로 청구인들이 받은 금액은 429,000,000원이 된다)의 증거로서 제시한 청구인들 중 김ㅇㅇ와 정ㅇㅇ의 저축예금 거래내역서는 입금자가 확인되지 않을 뿐만 아니라 그 거래내역서의 입금 건당 1,000,000원 이상의 입금액 계 618,947,000원 중 이 사건 토지 외의 토지 처분대금으로 청구인들이 받았다는 246,000,000원을 뺀 372,974,000원이 청구인들이 이 사건 토지 처분대금으로 받았다는 183,000,000원보다 189,974,000원이 많아 청구인들이 제시하는 금융거래자료로써는 청구인들의 주장을 믿을 수 없으며, 계약자인 피상속인의 거래내역은 제시되지 아니하여 피상속인이 받은 금액도 확인되지 않는다. 그리고 매수자의 거래확인서에는 이 사건 토지 위에 주민들이 왕래하는 도로가 있었고 이것이 건축허가를 받지 못하는 불리한 조건이 되어 시가보다 낮게 구입하였다고 하고 있으나 이를 믿을 수 있는 구체적인 증거를 제시하지 아니하고 있어 믿을 수 없으며, 중개업자의 입회확인서도 이 사건 토지의 부동산매매계약서의 내용과 다를 바가 없다. 따라서 이 사건 토지가 시세의 절반 가액으로 양도된 사유를 해명할 수 없다 할 것이어서 청구인들이 실지거래가액이라고 주장하는 계약서상의 금액은 믿을 수 없고 이 사건 토지의 실제 처분가액은 확인할 수 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 토지의 실제 처분가액을 확인할 수 없어 개별공시지가에 의하여 이 사건 토지의 재산가액을 평가하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.