토지의 과세기간 당시의 개별공시지가를 적용하여 부과처분을 한 것이 부당한지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 답 1,867㎡ 외 2필지 계 2,107㎡ 중 2,107분의 702.33(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)을 1988. 5. 24. 취득하여 그 소유권이전등기를 청구외 김ㅇㅇ 앞으로 명의신탁하여 두고 있다가 1996. 6. 17. 청구인 이름으로 실명등기하는 소유권이전등기를 하였다.
• 나. 처분청은 이 사건 토지가 토지초과이득세의 과세대상이 되는 유휴토지에 해당된다고 보고 1990. 1. 1.부터 1992. 12. 31.까지를 과세기간으로 하여 1998. 7. 14.자로 청구인에게 토지초과이득세 13,378,680원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분에 관하여 취소 또는 그 과세표준과 세액을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구.
• 나. 청구이유 이 사건 토지와 그 주변 토지들의 지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의하여 관할 관청인 ○○시장이 매년 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별 토지의 단위 면적당 가격인 개별공시지가를 비교해 보면 1990년부터 1998년까지 사이에 이 일대 토지들은 전부 농지로 사용되고 있어 그 개별용도나 토지특성에 변화가 없고 적용 표준지도 동일한데도 이 사건 토지의 1990년도 개별공시지가는 1㎡에 30,000원인데 반해 그 주변 토지들은 1㎡에 60,000원에서 70,000원으로 크게 차이가 나 있다. 이는 1993년도에 이 사건 토지가 있는 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 일대에 대한 토지초과이득세를 부과하면서 과세 대상이던 토지들의 1990년도 개별공시지가를 상향조정하는 등 개별공시지가를 재조정하는 과정을 거치게 되었는데 당시 담당 공무원의 업무폭주 또는 착오로 일부 토지의 개별공시지가만 재조정하고 이 사건 토지 등 나머지 토지는 그대로 내버려 두었던데서 비롯된 것이다. 따라서 이 사건 토지의 개별공시지가는 그 주변 토지들의 개별공시지가와 균형이 맞지 않는 부적정한 가격으로 결정되어 있는데도 그 잘못된 개별공시지가에 따라 토지초과이득을 산정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 과세의 형평에 위배된 부당한 처분이기 때문에 이 사건 토지에 대한 1990년도의 개별공시지가를 재조정하여 이 사건 부과처분에 대한 적정한 시정조치가 있어야 한다는 취지의 주장을 한다.

• 가. 다툼 이 사건 토지의 과세기간 당시의 개별공시지가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것이 부당한지 여부.
• 나. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 이 사건 토지를 1988. 5. 24. 취득하여 그 소유권이전등기 명의를 청구외 김ㅇㅇ에게 신탁하여 두고 있다가 1996. 6. 17. 청구인 이름으로 실명등기하는 소유권이전등기를 하였다.

(2) 이 사건 토지의 개별공시지가는 1990년도에 30,000원/㎡이고 1993년도에 90,000원/㎡이었다. 한편, 이 사건 토지 인근에 있는 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지 답의 개별공시지가는 1990년도에 60,000원/㎡ 또는 70,000원/㎡이었고 1993년도에 75,900원/㎡에서 86,800원/㎡까지 사이였다(단, 같은 리 ○○번지 답의 개별공시지가는 1990년도에 30,000원/㎡, 1993년도에 75,300원/㎡이었다).

(3) 처분청은 이 사건 토지가 토지초과이득세의 과세 대상인 유휴토지에 해당한다고 보고서 그 과세기간 종료일 지가를 1993. 1. 1.자 개별공시지가(90,000원/㎡)를 적용하여 63,209,700원으로 계산하고 과세기간 개시일 지가를 1990. 1. 1.자 개별공시지가(30,000원/㎡)를 적용하여 21,069,900원으로 계산한 다음 과세기간(1990년 ～ 1992년) 중 토지초과이득을 위 과세기간 종료일의 지가에서 과세기간 개시일의 지가 및 정상지가상승분 9,382,426원을 공제한 금액인 32,757,374원으로 산정하여 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 토지초과이득세의 과세대상이 되는 유휴토지에 관하여 구 토지초과이득세법(1998. 12. 28. 법률 제5586호 토지초과이득세폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것, 이하 ‘구 토초세법’이라 한다) 제8조 제1항 제5호 (가)목 본문의 규정에 따르면 개인이 소유하는 토지로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지를 토지초과이득세의 과세대상이 되는 유휴토지 등으로 하도록 되어 있고 이를 받아 구 같은 법 시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15194호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항은 법 제8조 제1항 제5호 (가)목 본문의 규정에 의한 유휴토지 등은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ구(특별시와 직할시의 구를 말한다. 이하 같다)ㆍ읍ㆍ면(농지가 소재하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면과 서로 연접한 다른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 및 농지의 소재지로부터 농지임대차관리법시행령 제23조 제2항 제2호 에 규정된 거리 이내의 지역을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 과세기간 종료일 현재 6월 이상 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 ‘재촌’이라 한다. 이하 같다)하는 자가 자기의 계산과 책임하에 경작(이하 ‘자경’이라 한다)하는 농지를 제외한 농지로 한다고 규정하고 있다.

(2) 또한, 구 토초세법 제8조 제4항 제1호 본문의 규정에 따르면 토지의 가액은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 개별공시지가(이하 ‘토지의 기준시가’라 한다)에 의하도록 되어 있고 제11조 제1항의 규정에 따르면 토지초과이득세의 과세표준은 필지별로 계산하며 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 과세기간 종료일의 토지의 기준시가에서 그 과세기간 개시일의 토지의 기준시가를 차감한 금액(이하 ‘지가상승액’이라 한다)에서 당해 과세기간의 정상지가상승분 등을 공제하여 당해 과세기간의 토지초과이득을 계산하고 다시 그 토지초과이득에서 기본공제를 한 금액으로 하도록 되어 있다.

(3) 그리고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의2 제1항 본문의 규정에 따르면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 택지소유 상한에 관한 법률에 의한 초과소유부담금의 부과, 개발이익 환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 기타 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 시ㆍ군ㆍ구 토지평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 ‘개별공시지가’라 한다)을 결정ㆍ공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다고 되어 있고, 제10조의3 제1항과 제2항 후단의 규정에 따르면 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조의2의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 하게 되어 있다.

• 라. 판단 살피건대 청구인은 이 사건 토지의 과세기간 당시 개별공시지가가 적정하게 결정된 것이 아니었으므로 그 개별공시지가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다는 취지로 주장한다. 그러나 위 관계 법령의 규정에서 본 바와 같이 시장ㆍ군수 또는 구청장이 결정ㆍ공시한 개별공시지가는 특별한 사정이 없는 한 당해 연도의 공시기준일에 소급하여 유효하게 그 효력을 발생하는 것이므로 이 사건 토지에 대하여 결정ㆍ공시된 과세기간 개시와 종료 당시의 개별공시지가가 당연무효인 것이라거나 또는 그 개별공시지가에 대한 결정ㆍ공시권자인 ㅇㅇ시장이 적법한 절차에 따라 그 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하였다는 등의 사정이 없는 이 사건에서 처분청이 그 과세기간 개시일과 과세기간 종료일 당시 유효한 개별공시지가를 적용하여 이 사건 토지의 토지초과이득을 산정하고 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하다 할 것이고 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것이라고 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 토지가 토지초과이득세의 과세대상이 되는 유휴토지에 해당한다고 보고 그 과세기간 개시일과 과세기간 종료일 당시 유효한 개별공시지가에 따라 이 사건 토지의 토지초과이득을 산정하여서 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.