임의평가한 교환가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇ동 ○○번지 대지 158.7㎡와 위 지상건물(여관) 1동 489.8㎡(이하 이 사건 부동산이라 한다)를 1989. 12. 27. 취득하여 1995. 8. 2. 양도하고 같은 해 9. 20. 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 모두 350,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 제시한 취득당시의 실지거래가액은 교환에 의한 취득으로 시가감정없이 당사자간에 임의평가한 금액이므로 이를 실지거래가액으로 볼 수 없다고 보아 1998. 12. 2.자로 양도가액과 취득가액을 모두를 기준시가를 적용하여 산정한 양도소득세 20,236,220원(가산세 3,372,700원 포함)을 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 청구인과 청구 외 문ㅇㅇ(이 사건 부동산의 전 소유자)은 이 사건 부동산가액을 350,000,000원으로, 청구인이 소유하였던 배밭인 ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 전 1,653㎡, 같은 리 ○○번지 전 1,260㎡, 같은 리 ○○번지 전 403㎡ 계 3,316㎡을 270,000,000원으로 각 산정하여 위 양 부동산을 교환하되 그 차액 80,000,000원 중 30,000,000원은 청구인이 위 문ㅇㅇ에게 지불하고 나머지 50,000,000원은 이 사건 부동산에 설정되어 있던 임대보증금을 청구인이 인수하는 조건으로 이 사건 부동산을 취득하였다. 그러나 청구인은 이 사건 부동산의 위치가 좋지 아니한 탓에 영업이익이 발생치 아니하여 여러 가지 손실을 감수하고 1995. 8. 2. 취득가액과 같은 금액인 350,000,000원에 양도하였다. 그런데도 처분청이 취득당시의 실지거래가액을 믿을 수 없다고 보아 기준시가에 의하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.

• 가. 다툼 청구인이 제시한 이 사건 부동산의 취득당시 교환가격을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 위 문ㅇㅇ 소유였던 이 사건 부동산을 1989. 12. 27. 자신의 소유 배밭 3필지 3,316㎡와 교환하여 취득하였다가 1995. 8. 2. 청구외 유ㅇㅇ에게 양도하고 1995. 9. 20. 처분청에 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도가액과 취득가액이 각각 350,000,000원으로서 양도차손 37,024,540원이 발생한 것으로 신고하였다. 이때 청구인은 실지거래가액 입증자료로서 취득당시의 부동산 물물매매계약서, 양도당시의 부동산매매계약서를 제시하였다.

(2) 청구인과 위 문ㅇㅇ 사이에 1989. 10. 10.자로 작성된 취득당시 부동산 물물매매계약서에 의하면 이 사건 부동산은 총금액이 350,000,000원으로, 청구인 소유인 ㅇㅇ시 소재 토지는 총금액이 270,000,000원으로 되어 있으며 청구인은 이 사건 부동산에 설정된 임대보증금 50,000,000원을 인수하고 30,000,000원(은행융자금)을 위 문ㅇㅇ에게 지불하는 것으로 되어 있다.

(3) 이 사건 부동산의 건물 등기부등본에 의하면 1988. 1. 7.자로 전세권설정 등기(전세금 50,000,000원, 전세권자는 청구 외 이ㅇㅇ)되었다가 1989. 8. 4.자로 말소등기되었고, 1989. 12. 2.자로 근저당권설정 등기(채권최고금액 35,000,000원, 채무자는 청구 외 남궁ㅇㅇ, 채권자는 (주)ㅇㅇ은행)되었다가 1990. 12. 24.자로 말소등기되었다.

(4) 청구인과 위 유ㅇㅇ 사이에 1995. 6. 7.자로 작성된 양도당시 부동산 매매계약서에 의하면 매매대금이 350,000,000원으로 되어 있다.

(5) ○○지방국세청장은 일선 세무서의 양도소득세 실지조사 지원업무의 일환으로 1998년 6월 청구인이 제시한 실지거래가액을 실지조사하였는 데 양도가액은 위 유ㅇㅇ 에게 서면조회한 결과 350,000,000원에 거래하였다고 회신되었고 취득가액은 위 문ㅇㅇ에게 서면조회한 결과 교환가격을 350,000,000원으로 하여 교환하였다고 회신되었다.

(6) 그러나 ㅇㅇ지방국세청장은 청구인이 취득할 때의 교환가격이라고 주장하는 350,000,000원은 시가감정없이 당사자간에 임의로 평가한 가액이므로 실지거래가액으로 볼 수 없다고 판단하여 기준시가에 의하여 양도가액은 198,510,040원, 취득가액은 120,582,814원으로 하여 양도차익을 계산하도록 1998. 11. 4. 처분청에 양도소득세 결정결의서안을 송부하였고 처분청은 이에 따라 같은 해 12. 2. 이 사건 부과처분을 하였다.

• 다. 관계 법령의 규정 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되어 1996. 1. 1. 시행되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목, 구 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되어 1996. 1. 1. 시행되기 전의 것) 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 토지 등의 양도 및 취득에 있어 양도차익의 계산은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의한다고 되어 있고 같은 조 제1항의 규정에 의하면 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정할 때는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 되어 있다.
• 라. 판단 살피건대, 양도소득세의 산정기준이 되는 실지거래가액이라 함은 거래당시 당사자간의 약정에 따라 그 대가로 주고받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 실지의 거래대금을 말하는 것이므로 당사자 쌍방이 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 교환의 경우에는 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 감정가액상 차액에 대한 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반하는 경우를 제외하고는 그 실지거래가액을 파악할 수 있다고 할 것이다. 그런데 청구인은 시가감정을 하지 않고 위 문ㅇㅇ과 단지 서로 합의 아래 이 사건 부동산을 350,000,000원으로, 청구인의 소유토지를 270,000,000원으로 산정한 것으로서 그 가액의 객관성이 입증되지 아니하고, 당시의 시가가 이와 같음을 인정할 수 있는 다른 입증자료도 없을 뿐 아니라 청구인이 제시한 1989. 10. 10.자 작성의 부동산 물물매매계약서에는 청구인이 임대보증금 50,000,000원을 인수하는 것으로 되어 있으나 건물 등기부 등본에 의하면 전세금 50,000,000원의 전세권 설정등기가 이 사건 부동산 물물매매계약 체결일 전인 1989. 8. 4.자로 말소등기 되어 있어 위 물물매매계약서의 내용도 믿기 어려우므로 처분청이 이 사건 부동산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 양도가액과 취득가액을 각각 기준시가에 의하여 산정한데는 잘못이 있다고 할 수 없다.

그렇다면 청구인이 제시한 이 사건 부동산의 취득당시 교환가격을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 보아 기준시가를 적용하여 양도가액과 취득가액을 산정하고 양도소득세를 결정한 처분청의 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.