환지받은 토지의 양도시 취득가액 산정

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1986. 9. 9. ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ동 구 지번 ○○번지 토지 875.26㎡를 취득하여 보유 하던 중 토지구획정리사업시행으로 1991. 5. 20. 같은 시 ㅇㅇ동 ○○번지 토지 313.2㎡와 같은 동 ○○번지 토지 151.2㎡ 계 464.4㎡ (이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 환지받은 후에 1994. 5. 11. 이 사건 토지를 양도하고 양도가액은 양도당시 기준시가에 의하여 365,472,000원으로 산출하고, 취득가액은 1990. 9. 1. 이전 취득토지의 취득당시 기준시가 환산방법을 정하고 있는 구 소득세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 부칙 제3호의 환산식 즉, 취득당시의 과세시가표준액

1990. 1. 1.을 기준으로 × ───────────────────── 한 개별공시지가 1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액 (이하 ‘취득기준시가환산식’ 이라 한다)에 따라 계산하면서 별표 “취득당시 기준 시가 환산내역 비교표” 의 내용과 같이 위 산식 중 취득당시의 과세시가표준액을 취득당시 ㎡당 토지등급가격에 취득당시 면적(종전면적)을 곱하여 산출하고, 개별공시지가고시일 현재 과세시가표준액은 1990. 1. 1. 현재 ㎡당 토지등급가격에 환지면적을 곱하여 산출하는 방식으로 환산한 ㎡당 금액에 취득당시 면적을 곱하여 취득 당시 기준시가를 162,902,033원으로 산출하여 양도차익을 계산하고 1995. 5. 31.자로 양도소득세 72,204,650원을 신고, 납부하였다.

• 나. 처분청은 위 취득기준시가환산식 중 과세시가표준액을 별표 “취득당시 기준시가 환산내역 비교표”와 같이 ㎡당 토지등급가격으로 하여 취득가액을 86,432,003원으로 산출하여야 하는데도 ㎡당 토지등급가격에 종전면적과 환지면적을 각각 곱하여 산출한 금액을 적용함으로써 양도소득세를 적게 신고납부하였다고 하여 1998. 8. 17.자로 양도소득세 53,456,970원을 추가로 부과 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분 “이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구.
• 나. 청구이유 과세시가표준액은 지방세법에 규정된 용어로서 구 지방세법 제111조 제1항 및 제2항의 규정에 의하면 취득세의 과세표준액은 조례로 정하는 바에 따라 취득자의 신고에 의하되 신고가 없거나 그 신고가액이 대통령령으로 정하는 바에 의한 과세시가표준액(이하 이 절에서 ‘시가표준액’ 이라 한다)에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다라고 되어 있어 과세시가표준액은 ㎡당 토지가격에 과세대상 토지의 면적을 곱한 총계적 개념임을 알 수 있고 같은 법 제187조 제2항, 제234조의15 제2항에서의 재산세 과세표준, 종합토지세의 과세표준도 역시 위와 같은 개념으로 사용되고 있으므로 취득기준시가 환산식 중 취득당시의 과세시가표준액은 취득 당시(1986. 9. 9.)면적에 그 당시 토지등급가격을 곱하여 계산하여야 하고, 개별공시지가고시일(1990. 8. 30.) 현재의 과세시가표준액은 환지면적에 공시지가고시일 현재의 토지등급가격을 곱하여 계산하여야 하는데도 처분청에서 위 환산식 중 과세시가표준액을 단순히 ㎡당 토지등급가격만으로 계산한 것은 관계 법령을 잘못 해석한 것이며 환지로 인하여 줄어든 면적은 감안하지 아니하고 갑자기 폭등한 잠정 등급과 취득 당시 토지등급만을 기준으로 기준시가를 환산하는 것은 부당하다.

• 가. 다툼 취득기준시가환산식의 과세시가표준액이 토지등급가격인지, 토지등급가격에 면적을 곱한 금액인지 여부
• 나. 관계 법령의 규정

(1) 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 4803호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목, 제60조, 구 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호와 부칙 제3항의 규정을 종합하여 보면 토지의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 기준시가로 하고 그 기준시가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 ‘개별공시지가’라 한다)로 하도록 되어 있으며 1990. 9. 1. 이전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 위 취득기준시가환산식에 따라 환산한 가액으로 하도록 되어 있다. 한편 개별공시 지가라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의2의 규정에 개별토지의 단위당 가격이라고 되어 있다.

(2) 구 소득세법 시행규칙(1995. 5. 3. 총리령 제505호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제1항은 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익의 계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다라고 하면서 제1호에 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도할 경우 『[환지예정(교부)평수 × 양도시의 평당가액] － (종전 토지의 평수 × 취득시의 평당가액) + 기타의 필요경비』의 산식에 의하도록 규정하고 있으며 같은 조 제2항은 제1항 제1호의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적 지출로 계상하지 아니한다고 규정하고 있다.

(3) 구 지방세법(1995. 12. 6. 법률 제4995호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제111조 제2항의 규정에 의하면 취득세의 과세표준액은 취득자의 신고에 의하되 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 대통령령으로 정하는 과세시가표준액에 미달할 때는 과세시가표준액에 의하도록 되어 있고 구 지방세법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제80조 제1항 제1호에 의하면 토지의 과세시가표준액은 매년 1회 조례로서 정하는 날 현재 제80조의2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격으로 하도록 되어 있고 제80조의2 제1항에 의하면 시장ㆍ군수는 토지에 대하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 참작하여 토지의 이용상황이나 주변환경, 기타 자연적ㆍ사회적 조건에 따라 균형이 이루어 지도록 등급을 설정하도록 되어 있으며 같은 조 제2항에 의하면 시장ㆍ군수는 등급이 설정된 토지가 그 이용상황 등이 현저히 달라진 경우에는 그 토지의 특성과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정결정할 수 있다고 되어 있고 구 같은 법 시행규칙(1995. 12. 30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제42조 제1항과 제46조 제1항의 규정에 의하면 토지의 등급은 모든 토지에 대하여 1제곱미터당 가격을 기준으로 토지등급표에 의하여 설정하도록 하면서 토지구획정리사업 등으로 환지예정지 또는 일시이용지등이 지정된 경우에는 그 사업구역내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용한 토지등급(이하 ‘잠정등급’이라 한다)을 설정하도록 되어 있다. 한편 구 지방세법 제187조 제2항 및 제234조의15 제2항에 의하면 재산세 및 종합토지세의 과세표준은 제111조 제2항 단서의 규정에 의한 과세시가표준액으로 한다고 되어 있다.

• 다. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 1986. 9. 9. ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ동 ○○번지 토지 875.26㎡를 취득하였는 데 이 토지는 ㅇㅇㅇ시장이 시행한 ㅇㅇ 제4토지구획정리 사업지구내의 토지로서 1987. 5. 20. 위 같은 시 같은 동 ○○번지 대 313.20㎡와 같은 동 ○○번지 대 151.2㎡로 환지예정지 지정고시가 되었고, 1991. 5. 20. 위 지번과 면적대로 이 사건 토지들을 환지 받은 후 1994. 5. 11. 청구 외 현ㅇㅇ 외 1인에게 양도하였다.

(2) 이 사건 토지들의 1986. 9. 9. 취득당시 토지등급가격은 156등급(㎡당 9,020원)이었는데 1987. 5. 20. 환지예정지가 지정되어 잠정등급이 같은 해 10. 1.에 173등급(㎡당 20,600원), 1988. 10. 1.에 181등급(㎡당 30,500원), 1990. 8. 30.에는 189등급(ㅇㅇㅇ동 ○○번지, ㎡당 45,100원) 및 190등급(ㅇㅇㅇ동 ○○번지, ㎡당 47,300원)으로 설정되었다.

(3) 청구인은 이 사건 토지의 취득당시 기준시가를 위 취득기준시가환산식에 의하여 계산하면서 1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가는 ㎡당 개별공시지가로, 취득당시 과세시가표준액을 종전면적×취득당시 토지등급가격으로, 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액을 환지면적 × 1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 토지등급가격으로 각각 적용하여 계산하여 1995. 5. 31.자로 양도소득세 72,204,650원을 자진 신고납부하였다.

(4) 처분청은 ㅇㅇ지방국세청의 자체감사결과 지적에 따라 위 취득기준시가환산식상의 과세시가표준액을 토지등급가격으로 적용하여 이 사건 토지들의 취득당시 기준시가를 계산하여 이 사건 부과처분을 하였다.

• 라. 판단 위 관계 법령에서 살펴본 바와 같이 토지구획정리사업 시행 전 취득한 토지를 환지처분 받아 그 토지를 양도한 경우의 양도차익 계산에 있어 양도가액은 환지교부평수에 양도시의 평당가액을 곱하도록 되어 있고 취득가액은 종전 토지의 평수에 취득시의 평당가액을 곱하여 산정하도록 되어 있으며 양도 및 취득시의 평당 가액을 기준시가로 하는 경우 그 평당가액은 결국 개별필지의 단위당(㎡) 단가인 개별공시지가를 적용하여 산정함을 알 수 있다. 그런데 위 취득기준시가 환산식은 개별공시지가가 고시되지 아니하였던 1990. 9. 1. 이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가를 산정하기 위하여 1990. 1. 1. 기준으로 한 개별공시지가에 토지취득일 현재와 개별공시지가 고시일 현재의 토지가격(과세시가표준액) 비율을 곱하여 취득당시 가격을 환산하는 계산방법이므로 위 환산식 중 과세시가표준액이라는 것이 토지등급가격이든 그 가격에 면적을 곱한 가격이든 문제가 되는 것이 아니나, 다만 토지구획정리사업으로 환지를 받아 면적의 증감이 있는 경우에는 위 양도차익계산식에서 보는 바와 같이 환지로 인하여 줄어든 면적에 해당하는 가액은 취득가액 산정시 포함되므로 취득당시 기준시가(평당단가)를 산정하기 위한 위 환산식의 과세시가표준액이란 당연히 ㎡당 토지등급가격을 말하는 것으로 보아야 할 것이며 환지 후 설정된 잠정등급은 토지의 이용상황이나 주변환경 기타 자연적ㆍ사회적 여건이 현저하게 달라짐으로써 환지지정전 토지등급가격과는 관계없이 그 환지받은 토지의 특성과 유사한 토지의 등급에 준하여 설정된 등급이므로 그 단위당 가격을 서로 비교함에 있어 면적의 증ㆍ감은 고려될 수 없는 것이다. 살피건대, 지방세법상 토지의 과세시가표준액은 관계 법령에서 보는 바와 같이 ㎡당 토지등급가격을 말하기도 하고 그 토지등급가격에 면적을 곱한 과세 물건가액을 말하는 경우도 있는데 환지받은 토지의 취득가액산출을 위한 위 환산식 중 과세시가표준액은 위에서 본 바와 같이 토지등급가격을 의미하는 것이 명백하므로 취득세와 종합토지세의 과세표준이 되는 과세시가표준액이 과세물건가액임을 예로 들어서 위 취득기준시가환산식의 과세시가표준액도 이와 같이 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 아무런 근거없는 독자적인 견해로서 받아 들일 수 없는 것이라 하였다.

그렇다면 처분청이 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.