중개인 없이 기준시가와 같은 금액으로 작성된 매매계약서상 실지거래가액의 신뢰성 여부.

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1992. 12. 23. 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 소재 ㅇㅇ ㅇㅇ아파트 ㅇ동 ㅇ호(대지 37.23㎡ 건물 115.2㎡ 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 1994. 3. 15. 양도한 후 그 양도가액을 81,000,000원으로 하고 취득가액 77,110,210원을 필요경비로 차감하는 등 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 산정하고 양도소득세 1,388,320원을 같은 해 4. 30. 자진신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가와 같은데 그 입증자료인 매매계약서는 중개인없이 매매당사자 사이에 작성된 것이고 취득가액에 대한 입증자료가 제시되지 아니하여 청구인의 신고내용을 믿을 수 없다고 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998. 8. 10.자로 양도소득세 19,739,790원을 추가로 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다

• 가. 청구의 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 양도가액 81,000,000원은 매수인인 청구외 정ㅇㅇ(이하 ‘위 정ㅇㅇ’이라 한다)과의 매매계약서내용과 같이 실지거래가액으로서 매매대금 중 전세보증금으로 대체하는 30,000,000원을 제외한 51,000,000원 중 2,000,000원만 현금을 수령하고 49,000,000원은 청구인의 채권자 청구외 이ㅇㅇ에게 지급하도록 하였는데 위 정ㅇㅇ이 위 이ㅇㅇ에게 송금한 사실이 입증되며, 취득가액 계 77,119,060원(자산양도차익 예정신고서에는 77,110,210원으로 되어 있다)은 1989. 11. 15. ㅇㅇ동 연합직장주택조합에 가입하고 그 날짜부터 1992. 8. 8.까지 사이에 10회에 걸쳐 위 주택조합에 납부한 토지대금, 건축비와 조합비이며 그 외 필요경비 1,487,870원은 등록세와 취득세 등으로서 납입영수증, 무통장입금증 등에 의하여 그 가액이 각 확인되고 처분청이 요구한 위 정ㅇㅇ의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서를 제출하지 못한 것은 위 정ㅇㅇ이 사망하였기 때문인데도 처분청이 청구인의 신고내용을 부인한 것은 국세기본법상의 실질과세, 신의성실과세 및 근거과세 등 원칙에 따르지 아니한 것이다.

• 가. 다툼 청구인이 제시한 이 사건 아파트의 양도가액 및 취득가액이 실지거래 가액으로 믿을 수 있는지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건기록에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 1989. 11. 15. ㅇㅇ동 ㅇㅇ아파트 연합주택조합(이하 ‘위 주택조합’이라 한다)의 조합원으로 가입(조합원 번호: ㅇㅇ지역 주택조합 00번)하여 조합규약 등에 따라 토지대금으로 1989. 11. 15. 15,000,000원, 같은 해 12.18. 15,000,000원 계 30,000,000원을 위 주택조합에 납부하였으며 위 주택조합은 같은 해 12. 30.자로 이 사건 아파트 사업건설토지인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 3필지 16,878.8㎡를 취득하였고 그 중 청구인 지분은 37.23㎡로 확정되었다.

(2) 그 후 청구인은 1990. 1. 9.부터 1992. 8. 8.까지 사이에 8차에 걸쳐 건축비와 조합운영비 등 47,119,060원을 위 주택조합에 납부하여 위 주택조합이 건축물사용검사를 받은 1992. 12. 23.자로 이 사건 아파트를 취득하였으며 그 후 1994. 3. 15. 위 정ㅇㅇ에게 양도하였다.

(3) 청구인이 제시한 이 사건 아파트 매매계약서에 의하면 매매대금은 81,000,000원이고 그 결제조건은 계약금 8,000,000원은 1994. 1. 20. 계약당일에, 중도금 30,000,000원은 같은 해 2. 24.에, 잔금 43,000,000원은 같은 해 3. 4.에 지급하되 전세금 30,000,000원은 잔금에서 공제하여 매수인이 승계인수하는 것으로 되어 있으며 매도인은 청구인이고 매수인은 위 정ㅇㅇ인데 중개업자는 공란으로 되어 있다.

(4) 청구인은 1994. 4. 30. 이 사건 아파트의 양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 81,000,000원으로 하고 취득가액을 77,110,210원, 필요경비를 1,318,813원 등으로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 2,570,976원으로 산정하고, 양도소득세 1,388,320원을 자진신고 납부하였다.

(5) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 1993. 2. 1. 국세청장이 최초로 고시한 기준시가(81,000,000원)이고 매매 당사자간에 작성된 계약서만으로는 이를 실지양도가액으로 인정할 수 없다고 하여 1997. 12. 2. 기준시가에 의하여 양도소득세 19,739,796원을 징수하겠다는 결정전 조사결과통지를 하였고, 청구인이 이에 대한 이의를 제기하지 아니하자 1998. 8. 10.자로 이 사건 부과처분을 하였다.

(6) 청구인은 1998. 9. 29. 우리 원에 이 사건 심사청구를 제기하면서 취득가액에 관한 증빙서류로 토지구입대금 계 30,000,000원과 건축비와 조합운영비 등 49,000,000원 등 77,119,060원을 위 주택조합에 납부한 영수증, ㅇㅇ은행 ㅇㅇ동 지점 등의 무통장입금증을 제시하였다.

(7) 청구인은 이 사건 심사청구 심리 중인 1999. 3. 6. 추가자료를 제시하였는데 양도대금 810,000,000원 중 청구인 자신이 그대로 전세로 계속 거주하기로 약정하고 그 전세보증금으로 30,000,000원을 제외한 51,000,000원을 받기로 하여 그 중 49,000,000원을 청구인의 채권자 이ㅇㅇ에게 직접 지급하도록 하여 위 정ㅇㅇ이 1994. 2. 14.에 49,000,000원을 ㅇㅇ은행 ㅇㅇ동 지점으로 입금시켰으며 청구인은 나머지 2,000,000원만 현금으로 위 정ㅇㅇ로부터 직접 수령하여 계약금액대로 정산되었던 것이라고 하면서 위 이ㅇㅇ의 예금통장 사본을 제시하였다.

(8) 한편 양수인인 위 정ㅇㅇ은 1997. 5. 7. 사망하였다.

• 다. 관계 법령의 규정

(1) 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제1항 제1호에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고 같은 조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 법 제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

(2) 구 소득세법시행령(1996. 4. 27 대통령령 제988호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제170조 제4항에 의하면 법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고 제3호에서 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 들고 있다.

(3) 또 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 이 사건 아파트를 81,000,000원에 양도하였고 그 취득가액은 77,119,060원이라고 주장하면서 그 증거서류로 양도가액은 매매계약서와 위 정ㅇㅇ로부터 청구인의 채권자에게 49,000,000원이 송금ㆍ입금된 예금통장을 제시하고 취득가액은 위 주택조합에 납부한 토지대금, 건축비 등의 영수증ㆍ무통장입금증 등을 제시하고 있다. 그러나 위 인정사실과 같이 청구인이 제시한 매매계약서는 중개업자나 입회인없이 매매당사자 사이에 작성되었으며 매수인은 그 후 사망하여 청구인 이외에는 그 매매대금을 확인할 수 없는데 청구인은 그 매매대금이 일반적으로 시가보다 낮은 기준시가와 같게된 특별한 사정이 있었는지에 대하여 아무런 주장이 없고 또 청구인이 제시한 예금통장이 매매대금이 얼마인지 입증되는 것도 아니며 청구인 스스로 매매대금을 입증할 다른 증거를 제시하지도 아니하고 있으므로 청구인이 신고한 이 사건 아파트의 양도가액은 실지거래가액으로 믿을 수 없다 할 것이다. 그리고 위 관계법령의 규정에서 본 바와 같이 자산양도차익을 결정함에 있어 양도가액과 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있으므로 취득가액에 대하여는 더 나아가 살펴볼 필요가 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청에서 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 믿을 수 없다고 보아 취득가액과 양도가액을 기준시가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.