상속재산인 부동산의 평가원칙

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인들은 1997. 1. 2. 어머니인 청구외 망 김ㅇㅇ으로부터 상속받은 부동산의 가액을 ○○시 ㅇ구 ㅇㅇ동 (이하 ‘위 ㅇㅇ동’이라 한다) ○○번지에 있는 대지 165.3㎡ (이하 ‘이 사건 상속토지’라 한다) 는 감정가격으로, 다른 토지는 개별공시지가와 수용 가격으로, 건물은 지방세시가 표준액에 의하여 총 1,739,621,300원으로 평가하고 금융 자산을 포함한 전체상속재산가액을 1,869,621,320원으로 하여 상속세 과세표준 및 세액을 신고하면서 상속세액 160,167,915원 중 연부연납액을 제외한 나머지 세액 40,167,915원을 1997. 6. 27. 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 이 사건 상속토지의 감정가격 산정 기초자료인 감정가액은 청구인들이 임대료산정 평가자료로 이용하기 위하여 감정의뢰하여 받은 것이라고 하지만 그 목적대로 이용해야 할 필요성을 인정할 수 없고 그대로 사용되지도 아니하여 상속세납부 목적으로 감정의뢰한 것으로 밖에 볼 수 없다는 이유로 감정가격에 의한 신고내용을 부인하고 개별공시지가로 평가하여 1998. 12. 2.자로 상속세 69,935,450원을 부과 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’ 이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구의 취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 이 사건 상속토지는 도로이면에 위치하면서 인접토지로 둘러싸여 있어 그 효용가치가 떨어져 그 지상건물의 임대료 산정 목적으로 1996. 12. 30.을 가격시점으로 하여 공인 감정기관에 의뢰하여 평가받은 감정가액으로 감정가격을 산정하여 신고하였는데도 처분청은 이를 부인하고 토지의 효용가치나 위치의 차이를 고려하지 않고 일률적으로 공시된 개별공시지가를 적용하여 증액 평가한 것은 부당하다.

• 가. 다툼 이 사건 상속토지의 상속재산 가액을 청구인이 신고한 감정가격으로 평가하는 것이 적정한지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 의한다(이하생략)고 규정하고 있고 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며 제3항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다라고 규정하고 있다. 또 같은 법 제61조 제1항은 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다고 규정하면서 그 제1호에서 토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 ‘개별공시지가’라 한다) 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다(이하 단서 생략)라고 규정하고 있다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 의 규정에 따르면 법 제60조 제2항에서 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세 과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간 중 다음 각호의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다고 하면서 그 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액이라고 열거하고 있다.
• 다. 인정사실 이 사건 일건기록에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인들은 1997. 1. 2. 상속받은 이 사건 상속토지를 포함한 토지 9필지 11,342.755㎡ 중 이 사건 토지는 감정가격으로 평가하고 도로로 편입된 1필지(114㎡)를 제외한 나머지 7필지 11,063.455㎡는 모두 개별공시지가로 평가하여 같은 해 6. 27. 상속세 과세표준과 세액을 신고, 납부하였다.

(2) 청구인들은 이 사건 상속토지가 인접토지에 둘러싸여 그 효용가치가 떨어진다면서 1997. 5. 2. 및 같은 달 22. 청구외 ㅇㅇ감정평가법인과 ㅇㅇ감정평가법인에 평가목적을 임대료 기초가격 산정목적이라고 기재하여 1996. 12. 30. 현재 기준으로 평가해 줄 것을 의뢰하여 같은 해 5. 7. 및 5. 26. 감정평가서를 받았는데 감정내용에 의하면 이 사건 상속토지의 인접필지인 위 ㅇㅇ동 ○○번지를 표준지로 하여 그 필지의 1996. 1. 1. 현재의 개별공시지가(3,200,000원/㎡)를 기준으로 같은 해 12. 30. 현재 이 사건 상속토지의 가액이 3,240,000원/㎡(ㅇㅇ감정평가법인 가액)과 3,140,000원/㎡(ㅇㅇ감정평가법인 가액)로 각 평가되어 있다. 청구인들은 위 감정가액의 평균가액인 3,190,000원에 면적 165.3㎡를 곱한 527,307,000원을 상속재산 가액으로 신고하였다.

(3) 이 사건 상속토지는 청구인들이 상속받은 위 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 45.6㎡와 ○○번지 대지 73.0㎡와 함께 그 지상에 1956. 12. 31. 준공되어 1974. 6. 27. 건축물관리대장에 등재된 지상 2층 건물 (현재 이용상태는 인쇄공장임) 연면적 192.8㎡의 대지로 사용되고 있고 1996. 1. 1. 현재의 개별공시지가는 3필지 모두 4,310,000원/㎡이다.

(4) 위 (3)의 건물은 청구외 ㅇㅇ기업 강ㅇㅇ 등 9명이 1995. 1. 3.부터 1996. 2. 6. 사이에 피상속인 김ㅇㅇ과 임대보증금 계 37,500,000원에 월세 계 3,570,000원의 조건으로 임대차계약을 체결하고 사용하고 있는데 청구인은 위 (2)의 감정평가 후에 임대조건이 변경되었는지 여부를 밝히지 아니하고 있다.

(5) 처분청은 청구인들이 상속세신고기한이 임박한 시점에 그 가격시점을 1996. 12. 30.로 하여 임대료산정을 위한 기초가격 평가를 평가목적으로 소급평가를 요구한 것은 건물임대료산정을 위하여 그 대지의 감정가액이 따로 필요하다고 볼 사유가 없고 실제로 이를 이용하여 임대계약을 수정한 사실이 없는점. 같은 건물의 대지로 이용되는 위 ○○동 ○○번지와 ○○번지 필지는 개별공시지가로 평가하여 신고한 점 등으로 미루어 실지로는 상속세를 적게 납부하기 위하여 감정의뢰하였던 것으로 보인다고 하여 청구인들의 신고내용을 부인하고 개별공시지가로 평가하여 1998. 12. 2.자로 이 사건 부과처분을 하였다.

• 라. 판단 상속재산은 위 관계 법령 검토에서 본 바와 같이 상속개시일 현재 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 성립한다고 인정되는 시가에 의하여 평가하도록 되어 있으며 시가로 인정되는 감정가격은 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력있는 감정기관의 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액으로 하되 그 감정목적이 상속세 및 증여세 납부이외의 목적이여야 한다고 되어 있다. 살피건대, 청구인들은 이 사건 상속토지를 감정한 목적이 임대료 산정목적이었다고 밝히고 있으나 위 인정사실에 의하면 그 감정결과를 임대료산정에 활용한 증거가 없는 점, 이 사건 상속토지가 청구인들이 함께 상속받은 위 ㅇㅇ동 ○○번지과 ○○번지 등 다른 2필지와 같이 1동의 건물대지로 이용되고 있는데 이 사건 상속토지만을 감정의뢰할 필요성을 인정할 수 없고 임대료산정을 위하여 감정가액이 반드시 필요하다고 볼 까닭도 없는 점, 위 ㅇㅇ동 ○○번지과 ○○번지는 개별공시지가로 신고하면서 3필지 중 가장 면적이 넓은 이 사건 상속토지는 감정가격으로 신고된 점 등으로 미루어 보아 상속세신고기한이 임박한 시기에 별다른 필요성없이 이 사건 상속토지를 감정의뢰한 것은 상속세 납부목적이었다고 볼 수 밖에 없다 할 것으로 청구인들이 신고한 감정가격은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 규정의 요건을 구비하지 못하여 시가로 인정될 수 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 상속토지의 가액으로 청구인들이 신고한 감정가격은 상속개시 당시의 시가로 인정할 수 없다 하여 개별공시지가로 평가하여서 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.