임대차계약서의 진위 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지와 ○○번지에 있는 건물 1,941.26㎡ 중 약 218㎡(66평, 이하 이 사건 임차건물이라 한다)를 1996. 6. 1.부터 청구외 지ㅇㅇ(임차한 건물에서 ㅇㅇ아카데미보습학원 운영, 이하 위 임차인이라 한다)에게 임대보증금 30,000,000원에 임대한 것으로 하여 1996년 제1기부터 1997년 제2기까지의 부가가치세를 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 위 임차인이 1995. 9. 28. ○○시북부교육청에 제출한 임대차계약서(이하 이 사건 계약서라 한다)에 적혀있는 임대보증금 40,000,000원과 월세 2,100,000원에 근거하여 1998. 9. 1.자로 부가가치세 계 5,862,070원(1995년 제2기분 643,500원, 1996년 제1기분 1,361,250원, 제2기분 1,285,780원, 1997년 제1기분 및 제2기분 각 1,285,770원)을 추가로 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구.
• 나. 청구이유 청구인은 위 임차인과 이 사건 임차건물 66평을 임대보증금 30,000,000원에 전세계약을 하고 1996. 6. 1.부터 임대하였으나, 임차인이 1995년 10월 ○○시북부교육청에 학원설립등록신청을 하면서 학원수강료를 높이기 위하여 사실과 다른 이 사건 계약서를 작성하여 제출한 것이므로, 이 사건 계약서를 근거로 한 이 사건 부과처분은 부당하다.

• 가. 다툼 이 사건 계약서가 진실된 것인지 여부.
• 나. 관계법령의 규정 (1) 부가가치세법 제21조 제1항 제2호 에 따르면 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 경우에는 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액을 조사에 의하여 경정하도록 되어 있다.

(2) 학원의설립ㆍ운영에관한법률 제17조 제1항 제3호 및 제4호에 따르면 정당한 사유 없이 개원예정일부터 2월이 지날 때까지 개원하지 아니한 경우와 정당한 사유 없이 계속하여 2월 이상 휴원한 경우에는 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 교습과정의 전부 또는 일부에 대한 교습의 정지를 명할 수 있게 되어 있다.

(3) 구 학원의설립ㆍ운영에관한법률시행규칙(1996. 2. 9. 교육부령 제677호로 전문 개정되기 전의 것) 제8조 제2항에 따르면 학원의 재산이 다른 사람의 소유인 경우에는 그 재산의 사용에 관한 전세 또는 임대차계약서 사본 및 소유주 인감증명서 각 1부를 학원설립등록신청서에 첨부하도록 되어 있다.

• 다. 인정사실 이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 위 임차인은 1995. 9. 28. ○○시북부교육청(이하 북부교육청이라 한다)에 ㅇㅇ아카데미보습학원 설립등록신청서를 제출하였는데 신청서에는 같은 해 8. 27. 작성된 이 사건 계약서, 임대인인 청구인 및 이 사건 임차건물의 공동소유자인 청구외 정ㅇㅇ의 인감증명서(각 1995. 9. 27. 발행), 임차인의 인감증명서(1995. 9. 21.발행) 등이 첨부되어 있고, 이 사건 계약서에는 임대면적 약 66평, 월세보증금 40,000,000원, 월세 2,100,000원, 임대차기간 1995. 9. 30.부터 12개월, 계약일자 1995. 8. 26.로 되어 있고, 중개업자는 없으며, 임대인 2명은 인감으로 날인되어 있다.

(2) 학원설립등록신청을 받은 북부교육청의 지방교육행정주사보 신ㅇㅇ 외 1명이 1995. 10. 11. 이 사건 임차건물에 출장하여, 3층에 사무실 16.15㎡, 교무실 20.89㎡, 5개 강의실 계 115.76㎡ 등에 1인용 책상 120조, 칠판 5개 등이 갖추어져 있는 것을 확인하고, 사무실과 강의실의 평면도와 건물의 입면도를 첨부하여 모든 시설과 설비가 관계규정에 적합하다고 보고하였고, 이에 따라 북부교육청에서는 1995. 10. 11.자로 조건부설립인가(당시 건축법시행령 제2조 제1항 제13호 별표1 건축물의 용도분류 중 제2종근린생활시설에는 보습학원이 허용되지 않았으나 이를 허용하도록 개정중에 있었기 때문에 조건부설립인가를 하였고 1996. 1. 6. 건축법시행령이 개정되어 같은 해 6. 24. 조건부를 해제하고 학원설립ㆍ운영등록증을 교부하였다)를 하였다.

(3) 위 임차인은 1995. 11. 1.부터 개강하는 것으로 같은 해 10. 25.자로 사설학원개강신고와 과목당 수강료(49,500원)를 신고하여 같은 날짜에 수리되었다.

(4) 그리고 ○○교육청(1996. 3. 1.부터 북부교육청으로부터 관할 변경)에서 관리하고 있는 위 ㅇㅇ아카데미보습학원의 학원카드에는 위 임차인이 1995. 11. 1. 김ㅇㅇ 외 4명의 강사를 채용하였고, 개원을 지연하거나 휴원한 사실이 없는 것으로 되어 있다.

(5) 한편 우리 원에서 부동산임대소득에 대한 과세실태를 감사하고 1998. 5. 26.자로 그 결과(이 사건 계약서포함)를 국세청에 통보하자 처분청에서 이 사건 부과처분을 하였다.

(6) 그런데 위 임차인이 진본이라고 제시한 계약서(이하 진본이라는 계약서라 한다)에는 임대면적 약 66평, 전세보증금 30,000,000원, 임대차기간 1996. 6. 1.부터 12개월, 계약일자 1996. 5. 10.로 되어 있고, 중개업자는 없으며, 임대인은 청구인 1명으로 되어 있다.

• 라. 판단 청구인은 이 사건 계약서가 임차인이 학원수강료를 높이기 위하여 사실과 다르게 작성한 것이라고 하면서 진본이라는 계약서 내용대로 임대한 것이라고 주장한다. 그러나 학원의 재산이 다른 사람의 소유인 경우에는 그 재산의 사용에 관한 전세 또는 임대차계약서 사본을 학원설립등록신청서에 첨부하도록 되어 있어 이 사건 임차건물은 적어도 학원설립인가를 받기 전에 임차한 것으로 볼 수 있는데, 위 인정 사실에 따르면 ㅇㅇ교육청 직원 2명이 이 사건 임대건물에 출장하여 위 임차인이 이 사건 임대건물에 학원 시설(강의실, 책상, 칠판 등)을 갖추고 있음을 확인하여 조건부설립인가를 한 것이 1995. 10. 11.이고, 위 임차인은 같은 해 11. 1. 강사 4명을 채용하여 개강한 후 휴원한 사실도 없다. 그런데도 진본이라는 계약서는 학원 개강 후 6월이 지난 1996. 5. 10.자로 작성되었고 1996. 6. 1.부터 위 임차인에게 임대하는 내용으로 되어 있으나 청구인이 위와 같이 작성된 사유를 밝히지 아니하고 있어 그 내용이 사실대로 작성된 것이라고 볼 수 없다 하겠다. 그리고 임차인은 학원 수강료를 높이기 위하여 이 사건 계약서를 사실과 다르게 작성하였다는 확인을 하고 있으나 이 사건 계약서는 이 사건 임차건물을 사용하기 시작한 시점에 작성되었고 이 사건 임차건물 소유자인 청구인 외 1명의 인감으로 날인되어 있어 일응 진실된 계약서라고 볼 수 있고 그 계약내용이 사실과 다르다는 것이 확인될 수 있는 다른 증거도 없어 임차인의 확인 내용을 인정할 수 없다 하겠다.

그렇다면 처분청이 이 사건 계약서를 근거로 한 이 사건 부과처분은 정당하고 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.