청구인이 신고한 토지 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 (취득 당시에는 ○○도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면이었다) ㅇㅇ리 ○○번지 답 1,147㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 1985. 5. 31. 취득하여 1996. 8. 3. 양도한 후 같은 해 9. 14. 취득가액 4,685,000원, 양도가액 90,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 위 신고된 양도가액이 이 사건 토지의 양도 당시 개별공시지가로 평가한 가액과 대비하여 상당한 차이가 있고 거래당사자의 진술과도 맞지 않는다는 등의 사유로 이를 믿을 수 없다고 보아 기준시가에 의하여 취득가액을 29,219,825원, 양도가액을 245,458,000원으로 각 산정하고 1998. 7. 2.자로 청구인에게 양도소득세 53,439,520원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
• 나. 청구이유 이 사건 토지는 1993. 3. 16. 도시계획용도지역이 자연녹지지역에서 준공업지역으로 변경되어 개별공시지가가 급등한 지역에 있지만 아직 공장용지로 개발되지 아니한 농지로서 양도 당시 개별공시지가가 시가에 비하여 과대평가되어 있었기 때문에 청구인이 신고한 양도가액이 개별공시지가에 미달된 것에 불과하고 그 양도가액은 매수인들의 부동산 실거래 사실확인서 등에 의하여 확인되는데도 이를 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 이 사건 부과처분을 한 것은 위법하다.

• 가. 다툼 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 인정사실 이 사건 일건기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 이 사건 토지(1,147㎡)는 청구인이 1985. 5. 31. 청구외 김ㅇㅇ으로부터 취득한 토지로서 1993. 3. 16. 도시계획용도지역이 자연녹지지역에서 준공업지역으로 변경되었는데 그 1㎡의 개별공시지가는 1993년도에 52,000원, 1994년도에 152,000원, 1996년도에 214,000원이다.

(2) 청구인은 이 사건 토지를 1996. 8. 3. 청구외 오ㅇㅇ와 권ㅇㅇ에게 매도(매수인들의 지분비율은 청구외 오ㅇㅇ가 1,147분의 740, 청구외 권ㅇㅇ이 1,147분의 407이다)하고 같은 해 9. 14. 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도가액 90,000,000원(78,466원/㎡), 취득가액 4,685,000원을 실지거래가액으로 신고하였고 그 증빙서류로 매매대금이 90,000,000원으로 기재되어 있는 이 사건 토지의 양도 당시 매매계약서 등을 제출하였다.

(3) 처분청이 조사한 이 사건 토지 인근 지역의 양도 당시 시가는 자연녹지지역인 답이 1평에 100,000원 정도, 준공업지역이 1평에 400,000원 정도이다.

(4) 청구인은 1996. 3. 22.부터 같은 해 6. 15.까지 지역생활 신문인 ㅇㅇ소식지에 이 사건 토지를 1평에 500,000원으로 매도하겠다고 광고한 바 있다.

(5) 위 매수인 권ㅇㅇ과 오ㅇㅇ는 1996. 10. 30.과 같은 해 12. 18. 이 사건 토지에 관하여 근저당권자를 청구외 (주)ㅇㅇ상호신용금고로 하고 채권최고액을 90,000,000원과 180,000,000원, 계 270,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 하였다.

(6) 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 이 사건 토지의 취득가액은 당시 시세에 대한 탐문가격과 비슷하고 기준시가의 16%에 불과하여 신빙성이 있는 것으로 판단되나 양도가액은 특별한 사유도 없이 거래 당시의 시세나 기준시가와 현저한 차이가 있는 등 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 보아 이 사건 토지의 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함이 타당하다는 ○○위원회의 자문을 거쳐 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 취득가액은 29,219,825원, 양도가액은 245,458,000원으로 산정하여 이 사건 부과처분을 하였다.

(7) 한편, 청구인과 위 오ㅇㅇ, 권ㅇㅇ이 작성한 부동산 실거래사실 확인서의 기재내용에 따르면 이 사건 토지의 계약총대금이 90,000,000원으로 되어 있으나, 위 권ㅇㅇ의 1998. 5. 21.자 확인서 기재내용에 따르면 이 사건 토지의 총 거래금액은 약 120,000,000원에서 130,000,000원으로 기억하고 있다고 되어 있고, 다시 위 권ㅇㅇ의 같은 해 8. 3.자 부동산 거래사실 확인서 및 중개인 조ㅇㅇ의 같은 날짜 부동산 중개사실 확인서 기재내용에 따르면 이 사건 토지의 매매가격은 90,000,000원인 것으로 되어 있다.

• 다. 관계 법령의 규정 (1) 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호 (가)목의 규정에 따르면 양도 가액과 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 자산의 양도와 취득당시의 기준시가에 의하되 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액을 적용할 수 있도록 되어 있다.

(2) 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호와 제5항 제2호의 규정에 따르면 양도자가 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에는 실지거래가액을 적용하여 과세하되 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 되어 있다.

• 라. 판단 청구인은 신고한 양도가액이 실지거래가액인 사실이 증빙에 의하여 확인되는데도 이를 부인하는 것은 위법하다고 주장하면서 그 증빙서류로 매수인들의 부동산 실거래사실 확인서 등을 제시하고 있으나 매수인 권ㅇㅇ이 1998. 5. 21. 처분청의 조사에 응하여 이 사건 토지의 매매대금이 120,000,000원에서 130,000,000원인 것으로 기억한다고 확인한 내용에 비추어 보면 청구인이 제시한 매매가격에 대한 매수인들의 확인서 기재내용이 진실된 것이라고 쉽사리 믿기 어렵고 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적 증빙이 제시되어 있지 아니하여 청구인이 제시한 증빙만으로 신고된 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 더구나 청구인은 이 사건 토지를 90,000,000원(78,466원/㎡, 258,938원/평)에 양도하였다고 주장하지만 그 가격은 청구인이 지역생활신문에 광고한 매매 예정가격 (500,000원/평)의 51.8%, 매수인들이 이 사건 토지를 취득한 지 3개월에서 4개월 반 만에 설정한 근저당권 채권최고액 합계 270,000,000원의 33.3%, 양도 당시 개별공시지가 (214,000원/㎡)의 36.6%, 처분청이 조사한 양도 당시 시가 (400,000원/평)의 64.7%에 불과하여 이 사건 토지를 청구인이 광고에서 제시한 예정가격이나 시가 또는 개별공시지가보다 현저히 낮은 가격으로 매도하여야 했던 특별한 사정에 대한 증거가 없는 한 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이어서 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

그렇다면 청구인이 실지거래가액으로 신고한 이 사건 토지의 양도가액을 믿을 수 없다고 보아 기준시가를 적용하여 취득 및 양도가액을 산정하여서 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.