1세대 1주택 판정

1. 처분청이 1998. 8. 7.자로 청구인에 대하여 한 1994년 귀속 양도소득세 100,116,100원의 부과처분에 관하여, 처분청은 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 261㎡ 지상에 건립되어 있던 건물 가운데 주택 부분의 면적을 재조사ㆍ확인하여 그 주택 부분의 면적이 나머지 부분의 면적보다 많을 경우에는 이 사건 부과처분을 취소하여야 하고 그러하지 아니할 경우에는 그 양도소득금액에서 주택부분 및 주택부분에 부수되는 토지의 양도로 인한 소득금액을 공제하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 각 경정하여야 한다.

2. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은, 청구인이 1991. 3. 20. 청구외 김ㅇㅇ 및 임ㅇㅇ(이하 ‘위 매수인들’이라 한다)과 사이에 청구인 소유이던 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동(현, ㅇㅇ구 ㅇㅇ동) ○○번지 소재 대지 261㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 및 그 지상 건물 35평(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 대지와 이 사건 건물을 합쳐 ‘이 사건 ① 부동산’이라 한다)을 매도하기로 하는 계약을 체결하고 같은 해 6. 3. 같은 동 ○○번지 대지 159㎡ 및 그 지상 근린생활시설 및 주택 242.7㎡(이하 ‘이 사건 ② 부동산’이라 한다)를 취득한 다음 1994. 5. 21. 위 매수인들로부터 매매대금을 완납받고 소유권이전등기를 넘겨 준 데 대하여, 이 사건 ① 부동산의 양도일을 위 1994. 5. 21.로 보고 청구인이 그 양도 당시 이 사건 ② 부동산을 취득, 보유하고 있어 이 사건 ① 부동산의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당되지 않는다고 보아 1998. 8. 7.자로 청구인에 대하여 1994년 귀속 양도소득세 100,116,100원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서, 그 이유로서 청구인은 1991. 3. 20. 위 매수인들과 사이에 이 사건 ① 부동산을 대금 350,000,000원에 매도하기로 하는 계약을 체결하고 같은 해 5. 30.까지 계 292,000,000원을 지급받았으나 그 후 위 매수인들이 자기들은 이 사건 ① 부동산이 주택재개발사업지구에 편입되어 있음에 따라 새로 건축될 아파트 45평 1세대 및 아파트 단지내 상가 1층 전부에 대한 분양권을 부여받는 조건으로 이를 매수하기로 하였던 것이므로 이를 보장해 주지 않는 이상 나머지 잔금은 지급할 수 없다고 하면서 그 대금 지급을 거부하여 청구인은 위 매수인들을 상대로 매매대금 중 지급받지 못한 잔금 58,000,000원의 지급을 구하는 소송을 제기하여 1993. 11. 9. 원고 승소의 상고심 판결이 확정되었는데 그 후에도 위 매수인들은 계속하여 잔금지급을 거부하다가 청구인이 위 판결에 기하여 강제집행을 할 태세를 보이자 1994. 5. 21.에 이르러서야 청구인에게 잔금을 지급하면서 비로소 소유권이전등기를 한 것인바, 이와 같이 부동산 매수인들이 잔금지급을 거부하면서 소유권이전등기를 해 가지 아니하는 경우에 청구인과 같은 매도인으로서는 양수인에게 소유권이전등기를 해 주는 방법이 없고 다만 매매대금의 지급을 명하는 판결에 기하는 방법밖에 없으니 청구인이 그 대금 지급을 구하는 소송을 제기하여 판결이 확정되기까지 대금청산이나 소유권이전등기절차가 이루어지지 않음으로써 이 사건 ① 부동산이 뒤늦게 양도된 것이라면 이를 1세대 2주택으로 볼 수는 없다 할 것인데도 청구인이 이 사건 ① 부동산을 뒤늦게 이전하게 된 경위를 살피지 않고서 이 사건 부과처분을 한 것은 1세대 1주택의 법리를 오해한 위법이 있다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 ① 부동산의 양도가 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당되는지 여부에 있다.

• 가. 먼저 청구인이 이 사건 ① 부동산을 양도하고 이 사건 ② 부동산을 취득한 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위 등 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 1978. 8. 22.자로 이 사건 대지 261㎡ 중 지분 79분의 49에 관하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 마치고 같은 달 24.자로 나머지 지분 79분의 30에 관하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 마쳐 이를 취득하였다. 한편, 이 사건 대지 위에는 이 사건 건물 35평이 무허가로 건축되어 있었는데 청구인은 1978. 6. 8.자로 이 사건 ① 부동산의 소재지에 전입, 거주하여 왔다.

(2) 청구인은 1991. 3. 20. 위 매수인들과 사이에 이 사건 ① 부동산을 대금 350,000,000원에 매매하기로 하되 계약당일 계약금 35,000,000원, 같은 해 4. 20. 중도금 150,000,000원, 같은 해 5. 20. 잔금 165,000,000원을 각 지급받기로 하는 내용의 매매계약을 체결한 다음 그 계약당일로부터 같은 해 5. 30.까지 사이에 계 292,000,000원을 지급받았다. 또한, 청구인은 1991. 4. 2. 청구외 나ㅇㅇ과 사이에 이 사건 ② 부동산을 대금 266,000,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고 같은 해 6. 3. 그 소유권이전등기를 마친 다음 같은 해 6. 27. 이 사건 ② 부동산의 소재지에 전입하여 거주이전하였다.

(3) 한편, 이 사건 ① 부동산이 소재한 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 일대는 1973. 12. 1. 건설부 고시 제470호로 주택개량재개발구역으로 지정되어 있었고 ○○시는 1989. 9. 30. ○○시 고시 제434호로 그 재개발사업계획을 결정고시한 바 있는데, 청구인이 위 매수인들에게 나머지 잔금 58,000,000원의 지급을 구한 데 대하여 위 매수인들은 이 사건 ① 부동산의 매매계약은 새로 건축될 아파트 45평 1세대와 아파트 단지내 상가 1층 전부에 대한 분양권을 부여받는 것을 조건으로 한 것인데 청구인이 이를 보장해 주지 않고 있을 뿐 아니라 청구인이 계약당시 사실은 이 사건 건물이 미등기된 무허가건물로서 건평이 35평 정도에 불과하며 이 사건 ① 부동산 외에 시유지 19평을 점유하고 있지 않으면서도 이 사건 건물이 등기된 건물로서 건평이 60평 정도이며 이 사건 ① 부동산 외에 시유지 19평을 점유하고 있다고 거짓말하여 이에 속아 매매계약을 체결하였다는 등의 사유로 나머지 매매대금의 지급을 거부하였다.

(4) 이에 청구인은 위 매수인들을 상대로 위 잔금 58,000,000원의 지급을 구하는 소송을 제기하였는데 그 제1심 법원은 1992. 11. 13.자로 위 매수인들은 청구인으로부터 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기절차의 이행 및 이 사건 ① 부동산을 인도 및 명도받음과 상환으로 청구인에게 58,000,000원을 지급하라는 판결을 선고하였고 다시 그 항소심 법원은 1993. 6. 30.자로 위 매수인들은 청구인으로부터 이 사건 대지에 관한 1991. 3. 20.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행과 그 대지의 인도 및 이 사건 건물에 대한 같은 날짜 매매를 원인으로 한 무허가 건물대장상의 소유자명의 변경절차의 이행과 그 건물을 명도받음과 상환으로 청구인에게 58,000,000원을 지급하라는 판결을 선고하였으며 위 매수인들이 위 항소심 판결에 불복하여 대법원에 상고를 제기하였으나 1993. 11. 9.자로 이를 기각하는 판결이 선고, 확정되었다. 청구인은 그 후 1994. 5. 21. 위 매수인들로부터 잔금 58,000,000원을 지급받음과 상환으로 위 매수인들에게 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기를 넘겨주었다.(위 항소심 판결 내용에 의하면 청구인은 매매계약서 작성 당시 이 사건 건물 중 교회로 사용하고 있는 지상 부분이 약 40평 정도, 청구인의 주거로 사용하고 있는 지하층 부분이 약 20평 정도 된다고 생각하여 이 사건 건물의 건평을 약 60평이라고 매매계약서에 표시하였는데 그 실제 평수는 부속 건물까지 포함하여 약 54평 정도라고 되어 있는바, 이 사건 건물은 위 재개발사업의 시행에 따라 1993. 11. 24.자로 철거되었다)

(5) 그리고 처분청은 이 사건 ① 부동산의 양도일은 잔금청산일인 1994. 5. 21.인데 그 당시 청구인이 이 사건 ② 부동산을 취득, 보유하고 있었기 때문에 이 사건 건물의 교회 부분 뿐만 아니라 주택 부분도 1세대 1주택의 양도소득세 비과세대상에 해당되지 않는다고 보아 이 사건 부과처분을 하였다.

• 나. 다음 관계 법령의 규정을 본다.

(1) 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제5조 제6호 (자)목의 규정에 의하면 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하도록 되어 있고, 구 같은법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제1항 본문의 규정에 의하면 위 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 규정되어 있으며, 구 같은법시행규칙(1995. 5. 3. 총리령 제505호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1항의 규정에 의하면 국내에 1주택을 가진 세대가 주거이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 않도록 되어 있다.

(2) 또한, 구 소득세법시행령 제15조 제3항, 제4항의 규정에 의하면 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보고 다만, 주택의 면적 이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하고 이 경우 주택에 부수하는 토지는 전체 토지 면적에 주택 부분의 면적이 건물 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하도록 되어 있고, 제9항의 규정에 의하면 1세대 1주택에 부수되는 토지로서 양도소득세가 비과세되는 토지는 건물이 정착된 면적에 도시계획구역 안의 토지는 5배, 그 밖의 토지는 10배의 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지라고 되어 있다.

(3) 또한 구 소득세법 제27조 및 구 같은법시행령 제53조 제1항의 규정에 의하면 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하도록 되어 있다.

• 다. 판단 위 관계 법령의 규정을 종합하여 보면 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에 종전 주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 소득세를 비과세 받기 위하여는 ①주거이전을 목적으로 다른 주택을 취득한 자가 실제로 구 소득세법시행규칙 제6조 제1항 이 정한 기한(1년) 내에 그 다른 주택으로 주거를 이전하였고, ②그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하였으며, ③종전의 주택이 1세대 1주택의 비과세요건을 갖추고 있어야 할 것이다. 그러나 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 할 수 있는 일정한 사유가 있는 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 할 것이므로, 거주이전을 위한 일시적인 1세대 2주택으로 비과세되기 위하여는 위 관계 법령에서 규정한 종전 주택의 양도 및 다른 주택의 취득 기간 등 요건을 충족하여야 할 것이나 반드시 그 요건을 충족하지는 못했다 하더라도 종전 주택의 보유기간 및 양도경위, 다른 주택의 취득 경위, 종전 주택의 양도 또는 다른 주택의 취득이 지체된 사유 등을 종합적으로 고려하여 1세대 1주택의 양도소득세 비과세대상에서 제외하는 것이 부당하다고 인정되는 예외적인 경우에는 이를 비과세대상에 포함시키는 것이 1세대 1주택에 대하여 양도소득세를 비과세하는 취지에 부합된다 할 것이다. 살피건대, 위 인정 사실에 의하면 청구인은 1991. 3. 20. 위 매수인들에게 이 사건 ① 부동산을 매도하기로 하되 같은 해 5. 20.까지 잔금을 지급받기로 계약한 후 같은 해 4. 2. 이 사건 ② 부동산을 매수하기로 하는 계약을 체결한 다음 같은 해 6. 3. 그 소유권이전등기를 마치고 같은 해 6. 27. 거주이전을 하였으나 이 사건 ① 부동산의 매매대금을 모두 지급받고 그 소유권이전등기를 넘겨 준 날은 1994. 5. 21.으로서 이 날이 이 사건 ① 부동산을 양도한 날이 된다 할 것이어서 이 사건 ② 부동산을 취득한 날로부터 이 사건 ① 부동산을 양도한 날까지의 기간이 1년을 초과하였던 사실을 인정할 수 있으나, 청구인은 이 사건 ① 부동산을 그 양도 계약을 체결한 시점까지 13년 상당 보유하고 있었고 그 양도 계약에서 정한 대금청산일 이후 즉시 이 사건 ② 부동산을 취득하여 거주이전하였기 때문에 위 매수인들의 잔금지급의무가 약정대로 이행되었더라면 1세대 1주택을 양도한 것으로 인정받는 데 아무런 장애가 없었으리라는 점 및 청구인이 위 매수인들에게 소유권이전등기를 넘겨 주지 아니한 이유는 위 매수인들이 잔금 지급을 거부한 데 기인한 것이고 청구인이 그 대금을 지급받기 위하여 위 매수인들을 상대로 소송을 제기하여 그 판결이 대법원에 이르러서야 청구인 승소의 취지로 확정됨으로써 매매대금을 완납받았고 그 날짜에 바로 소유권이전등기를 넘겨 주었던 점 등을 종합하여 볼 때 이 사건 ① 부동산을 양도한 것은 1세대 1주택을 양도한 것으로 볼 수 있다고 하는 것이 관계 법령 규정의 취지에 맞는 해석이라 할 것이어서 처분청이 이 사건 ② 부동산을 취득한 뒤 1년이 지나서 이 사건 ① 부동산을 양도하였다는 사유만으로 이 사건 ① 부동산의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당되지 않는다고 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이라 하겠다. 다만, 위 인정사실에 의하면 이 사건 건물은 그 양도 계약 체결당시 청구인의 주거로 사용하던 부분과 교회로 사용하던 부분으로 나뉘어져 있었던 것으로 인정되는바, 그 주택 부분의 면적이 교회 부분의 면적보다 넓다면 이 사건 건물 전체가 1세대 1주택으로 된다 할 것이나 그렇지 않다면 이 사건 건물의 주택으로 사용된 부분 및 그 주택 부분에 부수된 토지 부분만 1세대 1주택의 양도소득세 비과세대상이 되고 나머지 건물 및 토지 부분은 과세대상이 된다 할 것인데 일건 기록에 의하더라도 그 주택 부분의 면적 및 교회 부분의 면적이 명백히 확인되지 아니하므로 처분청으로 하여금 그 각 면적을 재조사, 확인하여 그 결과에 따라 이 사건 부과처분을 취소 또는 경정하도록 하는 것이 상당하다 할 것이다.

그렇다면 청구인이 이 사건 ① 부동산을 양도한 것은 1세대 1주택의 양도소득세 비과세대상이 될 수 있다 할 것이나, 다만, 이 사건 건물은 그 일부분이 주택으로 사용되었고 나머지 부분은 교회로 사용되었으니 처분청으로 하여금 그 각 부분의 면적을 재조사, 확인하도록 하고 그 결과에 따라 이 사건 부과처분을 취소 또는 경정하도록 하여야 할 것이므로 이 사건 심사청구는 이러한 범위에서 이유 있다고 인정되어 감사원법 제46조 의 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.