임차인이 재산세 등 중과분을 부담한 경우 그 금액이 임대인의 수입금액인지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 그 소유인 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지, ○○번지, ○○번지에 있는 ㅇㅇ빌딩 지하 280평 부분(공유면적 포함, 이하 “이 사건 건물부분”이라 한다)을 룸살롱(유흥음식점)으로 임대하고 지방세법상 룸살롱 등 고급오락장용 건축물과 그 부속토지에 부과되는 재산세 및 종합토지세 중과분(부가세인 교육세 및 농어촌 특별세 포함, 이하 “위 재산세 등 중과분”이라 한다)을 임차인에게 부담시킨 데 대하여, 위 재산세 등 중과분은 청구인이 부담하여야 할 것으로서 이를 임차인에게 부담시킨 것은 사실상 임대료를 받은 것이라고 보아 1998. 4. 11.자로 청구인에 대하여 각 부가가치세 1996년 1기분 1,224,850원, 1996년 2기분 7,954,920원, 1997년 1기분 1,420,080원, 1997년 2기분 8,820,000원, 계 19,419,850원을 부과, 고지하는 처분(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 일반 재산세는 건축주가 부담하는 것이 타당하므로 이를 임차인에게 부담시킨 경우 그것은 임대용역의 공급에 관한 부가가치세 과세 표준에 포함시키는 것이 타당하지만 임차인의 특별한 사용수익행위에 대하여 중과하는 재산세 등은 보험료, 수도료, 전기료 등 공공요금과 마찬가지로 임차인이 부담하는 것이 타당하고 따라서 부가가치세 과세표준에서도 제외시키는 것이 타당하다고 주장한다. 즉, 청구인의 경우 현실적으로 유흥주점에 대한 임대보증금이 100,000,000원이고 월세가 10,000,000원이며 재산세 등 중과분이 100,000,000원 상당인 데 임대인이 재산세 등 중과분을 납부해야 한다면 임대료 전액을 재산세 등으로 납부하여야 하는 결과가 될 뿐 아니라 건물분 과세표준과 토지분 과세표준이 매년 조정되기 때문에 임대차계약을 할 때 중과세 금액을 확정할 수도 없는 형편이어서 유흥주점 영업을 함으로 인해 발생되는 재산세 중과 등 추가 부담분은 임차인이 부담하도록 특약하고 있는바, 결국 재산세 등 중과분은 임차인이 부담해야 할 조세로서 청구인은 이를 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 것에 불과하므로 이를 부동산 임대용역의 공급에 따른 부가가치세 과세표준에 포함시켜서는 안 된다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 임차인에게 부담시킨 위 재산세 등 중과분을 임대용역 공급의 대가로 보아 이 사건 부과처분을 한 것이 정당한지 여부에 있다.

• 가. 우선, 청구인이 이 사건 건물부분을 임대하고 위 재산세 등 중과분을 임차인으로 하여금 부담케 한 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위 등 사실 관계를 본다.

(1) 청구인은 이 사건 건물부분인 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지, ○○번지, ○○번지에 있는 ㅇㅇ빌딩 지하층 280평 부분에 관하여 1994. 12. 13. 청구 외 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ과 사이에 임대보증금 150,000,000원, 월 임대료 10,000,000원, 임대기간 1994. 12. 13.부터 1996. 12. 12.까지로 하여 임대하기로 하는 계약을 체결하고 다시 1996. 12.경 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 위 ㅇㅇㅇ과 ㅇㅇㅇ을 ‘위 임차인’이라 한다)과 사이에 임대보증금 150,000,000원, 월 임대료 11,500,000원, 임대기간 1997. 10. 1.부터 1999. 9. 30.까지로 하여 임대하기로 하는 계약을 체결하였다. 그리고 위 임차인은 위 각 계약 당시 이 사건 건물부분을 룸살롱(유흥음식점)으로 사용하고, 조세당국이 위 임차인의 영업종목으로 인하여 중과되는 세금을 청구인 명의로 납부고지하더라도 그 전액을 위 임차인이 부담하기로 하되 이를 청구인이 지정한 납기 안에 임대료를 납부하는 방식으로 납부하기로 약정하였다.

(2) 위 임차인은 이 사건 건물부분에서 “ㅇㅇㅇㅇ 클럽”이라는 상호로 유흥주점 영업을 하면서 이 사건 건물부분 및 그 부속토지에 관하여 1996년부터 1997년 사이에 청구인 명의로 부과된 위 재산세 등 중과분 합계 161,832,110원(1996년 1기분 10,207,110원, 1996년 2기분 66,291,000원, 1997년 1기분 11,834,000원, 1997년 2기분 73,500,000원)을 부담하였다.

(3) 그리고 처분청은 위 임차인이 부담한 위 재산세 등 중과분을 청구인의 임대료 수입으로 보아 이를 청구인의 임대용역 공급에 따른 부가가치세 과세표준으로 하여 이 사건 부과처분을 하였다.

• 나. 다음 관계 법령의 규정을 본다. (1) 부가가치세법 제13조 제1항 의 규정에 의하면 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 금전으로 대가를 받는 경우 그 대가 등으로 하도록 되어 있고 같은 법 시행령 제48조 제1항의 규정에 의하면 위 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금․요금․수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다고 되어 있다.

(2) 또 룸살롱 등 고급오락장용 건축물과 그 부속토지의 재산세 및 종합토지세 중과세에 관하여 지방세법 제188조 제1항 제2호, 제3항, 같은 법 시행령 제142조 제1항 제2호 라목, 제84조의3 제1항 제1호의3, 같은 법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호의 규정에 의하면 주택이나 공장용 건축물 등을 제외한 일반 건축물의 재산세 표준세율은 그 가액의 1,000분의 3이나 무도유흥주점 및 룸살롱과 요정 영업장소 등 고급오락장용 건축물의 재산세 표준세율은 그 가액의 1,000분의 50으로 하도록 되어 있고, 지방세법 제234조의15 제2항 제5호, 제4항, 제234조의16 제1항, 제3항 제2호, 같은 법 시행령 제194조의15 제3항 제4호, 같은 법 시행규칙 제104조의14, 제46조의2 제1항 제5호의 각 규정에 의하면 룸살롱 등 고급오락장용 건축물의 부속토지 등 사치성 재산으로 사용되는 토지의 가액은 종합토지세 종합합산과세표준에서 제외하여 분리과세표준으로 하되 종합합산과세표준에 해당하는 토지의 종합토지세 세율은 과세표준액의 1,000분의 2에서 1,000분의 50까지 초과누진세율을 적용하되 사치성 재산으로 사용되는 토지의 종합토지세는 과세표준액의 1,000분의 50을 적용하도록 되어 있다.

(3) 그리고 재산세 및 종합토지세의 납세의무자에 관하여 지방세법 제182조 제1항 본문의 규정에 의하면 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 되어 있고, 제234조의9 제1항 본문의 규정에 의하면 종합토지세 과세기준일 현재 토지를 사실상으로 소유하고 있는 자는 종합토지세를 납부할 의무가 있다고 되어 있다.

• 다. 살피건대, 청구인은 임차인의 영업종목으로 인하여 중과되는 재산세와 종합토지세는 일반적인 재산세 등과 달리 임차인이 부담하는 것이 타당하므로 그 금액은 임대용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 위 관계 법령의 규정에서 본 바와 같이 재산세와 종합토지세는 그 부동산의 용도로 인하여 중과되는 것인지 여부를 불문하고 부동산의 소유자(임대인)에게 납세의무가 있는 것이고 또한 부동산임대용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 그 명목 여하에 관계 없이 부동산임대용역의 공급과 대가관계있는 것을 모두 포함한다 할 것이므로 부동산의 소유자(임대인)가 자신이 부담하여야 할 재산세와 종합토지세를 임차인에게 부담시켰다면 그 금액은 부동산임대용역의 공급대가로서 부가가치세 과세표준에 포함된다 할 것이어서 이와 다른 견해를 전제로 한 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.

그렇다면 이 사건 건물부분의 임차인이 부담한 위 재산세 등 중과분을 청구인의 임대용역 공급에 대한 대가로 보아 처분청이 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.