신고한 부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1986. 4. 3. 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 외 2필지 대지 290.7㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 건물 884.39㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고 토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 1995. 6. 16. 양도한 후 취득가액은 298,300,000원(토지 30,000,000원, 건물 268,300,000원), 양도가액을 341,559,739원인 실지거래가액으로 하여 납부할 양도소득세가 없는 것으로 1997. 7. 5. 양도소득세 과세표준 확정신고를 하자, 실지거래가액을 인정할 수 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 따라 취득가액을 157,125,629원, 양도가액을 280,049,474원으로 하여 1998. 6. 16.자로 양도소득세 35,796,690원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 취득가액은 ㅇㅇ공사 ㅇㅇ지사로부터 취득한 토지매매대금과 건물건축도급계약금액으로 하였고 양도가액은 법원경매대금으로 신고하였는데도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 이 사건 부과처분은 위법하여 취소되어야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면, 소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하면 양도차익은 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있도록 되어 있고 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 위에서 말하는 “대통령령이 정하는 경우”를 열거하면서 그 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 들고 있으며 같은 조 제5항 및 그 제2호에 의하면 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 양도소득세 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 다음으로 처분청이 이 사건 부과처분을 하기까지의 일련의 과정에 관한 사실 관계를 보면, 청구인은 이 사건 토지 중 위 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 219.5㎡(1988.12.19. ㅇㅇ동 ○○번지 대 10.6㎡를 합병하여 230.1㎡로 됨)는 1986. 4. 3., 같은 동 ○○번지 대 54㎡는 같은 해 11. 16., 같은 동 ○○번지 대 10.6㎡는 1988. 12. 19., 같은 동 ○○번지 대 40㎡는 같은 해 12. 22. 각 취득하여 그 지상에 주택 및 근린생활시설용 건물 884.39㎡를 1989. 8. 9. 신축하여 보유하고 있다가 ㅇㅇㅇㅇ은행의 임의경매신청에 따라 낙찰되어 이 사건 부동산을 1995. 6. 16. 양도하였다. 그 후 청구인은 1997. 7. 5. 이 사건 부동산의 양도소득세 과세표준확정신고를 하면서 이 사건 부동산 중 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 건물면적 164.37㎡에 해당하는 금액을 제외하고 양도가액은 274,889,235원으로, 취득가액은 238,128,827원으로 산정하여 신고하였는데 이 가액은 실지거래가액총액에서 주택가액에 상당하는 금액을 차감한 것이라고 주장하며 실지거래가액의 증빙서류로 양도가액총액 341,559,729원에 대하여는 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원의 경락배당표를 제출하고 취득가액총액 298,300,000원에 대하여는 위 ㅇㅇ동 ○○번지 대지를 ㅇㅇ공사 ㅇㅇ지사로부터 31,000,000원(신고금액은 30,000,000원으로 1,000,000원 차이가 남)에 매입하였다는 내용의 1997. 7. 3.자 청구 외 ㅇㅇㅇ 및 ㅇㅇㅇ의 사실확인서, 청구 외 ㅇㅇ종합건설 (주)와의 계약금액 52,300,000원의 건축공사도급계약서, 청구 외 ㅇㅇㅇ과의 계약금액 216,000,000원의 건축공사 도급계약서를 제시하였으나 그 거래사실을 뒷받침하는 토지매매계약서, 세금계산서 등 다른 입증서류는 없다. 그런데 처분청은 청구인이 신고한 토지취득가액 22,147,000원(○○동 ○○번지 취득가액 30,000,000원에서 주택에 상당하는 가액 7,853,000원을 차감한 금액임)은 기준시가 68,563,000원의 32%에 불과할 뿐 아니라 위 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ의 1997. 7. 3.자 사실확인서는 그 신빙성이 없고 이 사건 건물취득가액 215,981,000원(실지거래가액에서 주택에 상당하는 가액을 차감한 금액임)은 오히려 그 기준시가 88,562,000원의 243%에 달하여 127,419,000원이나 높게 신고하고 위 ㅇㅇ종합건설 (주)와 위 ㅇㅇㅇ과 청구인이 체결한 도급계약서 내용도 대금을 지급한 금융자료나 관련세금계산서 등 객관적 증빙을 제시하지 못하며 우편조회결과 회신도 없어 이에 대한 입증을 할 수 없다는 이유로 1998. 6. 10. 처분청의 ○○협의회의 자문을 거쳐 청구인의 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 1998. 6. 16.자로 이 사건 부과처분을 하였음이 일건 기록에 의하여 인정된다. 살피건대, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액을 증빙서류와 함께 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 신고하여도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 소정의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하는 것인바 위 인정사실과 같이 청구인이 실지취득가액이라고 제시한 토지매매가액은 매매계약서가 아닌 위 ㅇㅇㅇ 등의 사실확인서만으로 주장하고 있고 건물취득가액은 세금계산서나 금융거래자료 등 구체적이고 객관적인 증빙제시가 없어 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 것으로 보기 어렵다 할 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 기준시가를 적용하여 이 사건 부과 처분을 한 것은 정당하고, 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.