지적분할 후 양도한 토지의 양도가액 결정

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 청구 외 ㅇㅇㅇ과 각 1/2씩 공유하던 ㅇㅇ시 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 소재 토지 4필지 10,991㎡, 건물 5동 819.09㎡의 청구인 지분 토지 5,495.5㎡, 건물 409.545㎡ 중 토지 1,831.5㎡, 건물 136.53㎡(이하 ‘이 사건 청구인 지분 양도자산’이라 한다)를 1996. 12. 17. 및 같은 해 12. 18. 양도하고 1997. 2. 20. 양도소득세를 자진 신고납부하면서 이 사건 청구인 지분 양도자산 중 ㅇㅇ시 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리(이하 ‘ㅇㅇㅇ’라 한다) ○○번지 임야 3,677.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 양도 당시 기준시가를 양도 시점에는 개별공시지가가 없다는 사유로 이 사건 토지 인근임야인 ㅇㅇ리 ○○번지의 개별공시지가 ㎡당 2,470원을 적용하여 자진 신고납부한 데 대하여, 이 사건 토지의 분할 전 모지번인 ㅇㅇ리 ○○번지의 개별공시지가 ㎡당 43,100원을 적용하여 1997. 12. 15. 양도소득세 76,833,430원을 추가 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다. 처분청은 청구인의 이 사건 심사청구 제기 후 이 사건 부과처분 당시 양도물건면적 계산을 잘못하였다는 사유로 세액을 76,032,000원으로 1998. 6. 22. 경정함)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 이 사건 토지의 지번 ㅇㅇ리 ○○번지를 분할 전 모지번인 ㅇㅇ리 ○○번지로부터 분할한 것은 위 ㅇㅇ리 ○○번지의 개별공시지가가 ㎡당 1990. 1. 1.에는 1,500원, 1995. 1. 1.에는 2,560원이었는 데 1996. 1. 1.에는 43,100원으로 전년도에 비하여 너무 높게 되어 이에 대한 시정을 ㅇㅇ시 ㅇㅇ군수에게 요청하였던바 위 ㅇㅇ군에서 오류를 시인하고 재측량하여 1996. 12. 9. 위 ㅇㅇ리 ○○번지 임야 10,643㎡에서 7,355㎡를 분할하여 이에 ㅇㅇ리 ○○번지로 새로운 지번이 부여된 결과이었으며, 또한 이 사건 토지의 기준시가를 ㎡당 2,470원으로 한 것은 위 ㅇㅇ군에 개별공시지가를 확인한 결과 인근 토지인 위 ㅇㅇ리 ○○번지의 개별공시지가를 기준으로 ㎡당 2,470원인 것으로 확인서를 발급하여 주어 이에 따라 양도가액을 산정한 것인데도 처분청에서 이 사건 토지의 개별공시지가를 분할 전 모지번의 개별공시지가 ㎡당 43,100원을 적용한 것은 부당하므로 이 사건 부과처분은 취소되어야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 토지의 양도가액을 분할 전 토지의 개별공시지가를 적용하여 산정한 것이 적정한지 여부에 있다고 하겠다. 먼저 관계 법령의 규정을 본다. 소득세법 제99조 제1항 제1호 (가)목은 토지의 기준시가를 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.”라고 규정하고 있고, 구 소득세법시행령(1997. 12. 31. 대통령령 제15565호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제164조 제1항은 “법 제99조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액’이라 함은 당해 토지와 지목․이용상황 등 지가 형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할 세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할 세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.”라고 규정하고 있으며 같은 조 제9항은 “법 제99조 제1항 제1호 (가)목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.”라고 규정하고 있다. 한편 지가공시및토지등의평가에관한법률(1997. 12. 13. 법률 제5453호로 개정되기 전의 것) 제10조의3에 의하면 개별공시지가에 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의 신청을 할 수 있도록 규정하고 있다. 다음으로, ㅇㅇ시 ㅇㅇ군이 이 사건 토지 지번인 ㅇㅇ리 ○○번지와 이 사건 토지의 분할 전 모지번인 ㅇㅇ리 ○○번지 토지의 개별공시지가를 결정하고 이 사건 토지를 분할한 경위, 청구인이 이 사건 토지를 포함한 이 사건 청구인 지분 양도자산을 양도하고 양도소득세를 신고한 경위, 그리고 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위를 본다. ㅇㅇ시 ㅇㅇ군은 위 ㅇㅇ리 ○○번지 임야 10,643㎡의 개별공시지가 산정을 위한 토지 특성조사를 하면서 위 토지에는 농가주택 및 축사 819.09㎡가 있어 그 이용상황을 1990년도부터 1995년도까지는 자연림의 임야로 조사하여 개별공시지가를 ㎡당 1,500원(1990년 기준) 내지 2,560원(1995년 기준)으로 공시하고 1996년도에는 주택 등이 있다는 사유로 주거용 토지로 조사하여 개별공시지가를 ㎡당 43,100원으로 공시하였으며, 1997년도에는 (1996. 12. 9. 위 ㅇㅇ리 ○○번지 임야 10,643㎡에서 7,355㎡가 분할되어 ㅇㅇ리 ○○번지가 부여되었고, ㅇㅇ리 ○○번지는 면적이 3,288㎡로 되었다) ㅇㅇ리 ○○번지 임야 3,288㎡는 주거용토지로 하여 개별공시지가를 ㎡당 47,000원으로 결정하고, ㅇㅇ리 ○○번지 임야 7,355㎡는 자연림의 임야로 조사하여 개별공시지가를 ㎡당 2,330원으로 각각 결정하였다. 청구인과 청구 외 ㅇㅇㅇ은 ㅇㅇ군의 위와 같은 일련의 개별공시지가 결정에 대하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 3에서 규정하고 있는 이의신청을 제기한 사실은 없다. 청구인은 청구 외 ㅇㅇㅇ과 함께 분할 전 ㅇㅇ리 ○○번지 임야 10,643㎡를 1989. 4. 25. 각자의 지분을 1/2로 공동 취득하여 보유하고 있다가 청구인의 지분 5,321.5㎡ 중 2,365㎡는 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 1996. 12. 17. 양도하고 지분 2,365㎡는 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 나머지 591.5㎡는 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 같은 해 12. 18. 각각 양도하였으며 ㅇㅇㅇ도 자기지분을 3,548㎡는 청구 외 ㅇㅇㅇ에게, 1,773.5㎡는 위 ㅇㅇㅇ에게 각각 양도하였으며, 청구인, 위 ㅇㅇㅇ 및 위 ㅇㅇㅇ(이하 위 3인을 ‘토지소유자들’이라 한다)은 1996. 12. 9. ㅇㅇ군에 분할 전 ㅇㅇ리 ○○번지 임야 10,643㎡에서 7,355㎡를 분할 신청하고 ㅇㅇ군은 신청대로 분할하여 위 7,355㎡에 ㅇㅇ리 ○○번지의 새로운 지번을 부여하고 ㅇㅇ리 ○○번지의 면적은 3,288㎡로 임야대장을 지적정리하였으나 위 토지의 등기를 관할하는 ㅇㅇ지방법원에서는 위와 같은 분할 내용을 위 ㅇㅇ리 ○○번지의 등기부 표제부에 기재하였다가 사선을 그어 취소(취소 사유는 알수 없다)하여 등기부상으로는 분할되지 아니한 상태이다. 그 후 청구인은 1997. 2. 20. 이 사건 청구인 지분 양도자산의 양도에 대한 양도소득세를 자진 신고하면서 이 사건 토지의 취득가액 및 양도가액을 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면장이 발급한 이 사건 토지의 개별공시지가 확인서상의 인근 지번인 ㅇㅇ리 ○○번지의 개별공시지가 ㎡당 1,500원(1990. 1. 1. 기준) 및 2,470원(1996. 1. 1. 기준)을 각각 적용하여 취득가액은 5,516,250원, 양도가액은 9,083,425원으로 산정하여 양도소득을 계산하였다. 이에 대하여 처분청은 이 사건 토지(3,677.5㎡)의 취득가액 및 양도가액을 위 ㅇㅇ리 ○○번지의 개별공시지가인 ㎡당 1,500원(1990. 1. 1.기준) 및 43,100원(1996. 1. 1. 기준)을 적용하여 취득가액을 5,516,250원 그 양도가액을 158,478,700원으로 각각 산정하여 이를 근거로 양도소득을 계산하여 이 사건 청구인 지분 양도자산에 대하여 청구인이 추가로 납부하여야 할 세액이 76,833,430원인 것으로 인정하여 이 사건 부과처분을 하였다가 청구인이 이 사건 심사청구를 한 후인 1998. 7. 8. 이 사건 부과처분시 면적 및 취득일자 산정에 오류가 있었다며 양도가액을 158,500,250원으로 수정하여 청구인이 추가로 납부할 양도소득세를 76,032,000원으로 경정하였다. 위와 같은 사실들은 청구인, 처분청 및 ㅇㅇ시 ㅇㅇ군에서 제출한 관련기록에 의하여 인정된다. 살피건대, 위 인정 사실에 의하면 청구인을 포함한 토지소유자들이 이 사건 토지의 지적분할을 신청한 것은 청구 주장에서 밝힌 대로 위 ㅇㅇ리 ○○번지의 1996. 1. 1. 기준 개별공시지가가 높게 고시되어 있자 이 사건 관련자산 양도를 앞둔 시점에서 양도소득세 부담을 줄이기 위한 방편이었던 것으로 보아지고 위 ㅇㅇ리 ○○번지는 지적공부상으로는 이 사건 토지면적을 제외한 3,288㎡이나 등기부상으로는 현재까지 분할 전 면적 10,643㎡ 그대로 변동이 없는 상태에 있어 소유권이 분할되어 이전된 것이라 할 수 없으므로 이 사건 토지를 양도 당시 개별공시지가가 없는 토지인양 지적공부를 정리한 데 불과하고, 또한 고시된 개별공시지가가 불합리하다면 지가공시 및 토지등의평가에관한법률에서 규정하고 있는 소정절차에 따라 이의 신청을 하여 구제를 받을 수 있음에도 이러한 절차를 거치지 아니하였고 그 후 변경고시되지도 아니 하여 고시된 개별공시지가는 유효하므로 이 사건 토지의 양도가액을 양도 당시 유효한 위 ㅇㅇ리 ○○번지의 개별공시지가를 적용하여 산정한 것을 잘못이라 할 수 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 위에서 본 바와 같이 이 사건 토지의 양도 당시 기준 시가를 분할 전 모지번의 개별공시지가를 그대로 적용한 것은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.