신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

청구인이 1989. 1. 9. 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 취득한 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 00번지 소재 ㅇㅇ상가 지하층 제2호 건물 204.96㎡ 및 토지지분 110.24㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 1995. 9. 26. 청구 외 (주) ㅇㅇ물산 (대표이사 ㅇㅇㅇ)에 양도한 후 취득가액은 320,000,000원, 양도가액은 430,000,000원인 실지거래 가액으로 같은 해 11. 24. 자산양도차익 예정신고를 함과 동시에 양도소득세 9,453,930원을 납부하자, 처분청은 신고된 내용에 의한 실지거래가액을 인정할 수 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 취득가액을 592,749,239원, 양도가액을 1,305,302,180원으로 산출한 후 1997. 11. 26.자로 양도소득세 314,559,730원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 과세표준액을 56,260,934원으로 하여 경정부과 처분하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서, 그 이유로서 첫째, 소득세법 규정에 의하여 실지거래가액을 신고한 경우 설사 청구인이 신고한 금액이 잘못 신고한 것으로 밝혀진다 하더라도 조사 확인된 정당금액으로 결정하지 아니하고 기준시가로 결정함은 위법하며, 둘째, 1995. 7. 5. 이 사건 부동산을 담보로 근저당권(채권최고액 5억 원)을 설정하여 청구 외 ㅇㅇ실업 대표 ㅇㅇㅇ에게 ㅇㅇㅇㅇ은행 ㅇㅇ동지점에서 375,000,000원을 대출받게 하였으나 그 후 ㅇㅇㅇ의 부도가 임박한 사실을 뒤늦게 알고 중개인 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 460,000,000원을 받게 해주면 중개료 30,000,000원을 주기로 하고 그럴 경우 청구인은 위 대출금 375,000,000원과 임대보증금채무(20,000,000원)를 공제하고도 35,000,000원이 남게 되어 1995. 9. 15. 위 ㅇㅇㅇ에게 양도하기로 계약(계약금으로 500만 원 수령, 양도가액은 430,000,000원)한 것이고 나머지 잔금에서 은행대출금, 임대보증금을 공제하고 잔금 60,000,000원은 같은 해 10. 5.자 약속어음으로 받았으나 동 어음의 부도발생으로 매수자 ㅇㅇㅇ이 ㅇㅇ은행 ㅇㅇ지점의 청구인 예금계좌로1995. 10. 5.부터 같은 해 10. 17.까지 3회에 걸쳐 60,000,000원을 입금하였고 ㅇㅇㅇ에게도 위 중개료 30,000,000원을 지불하였는바, 위 중개료를 양도가액에서 제외시켰으나 위와 같이 실지거래가액 460,000,000원은 진실할 뿐 아니라 이 사건 부동산에 대하여 청구인과 위 ㅇㅇㅇ의 의뢰로 1993. 11. 4 및 1997. 1. 4. 한국ㅇㅇ원에서 평가한 감정가격이 각각 4억 원 및 4억 천만 원인 것을 보더라도 기준시가로 계산한 양도가액 1,303,633,127원은 너무 높아 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 이 사건 부과처분은 위법하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지 거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면, 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도가액을 당해 자산의 양도 당시의 기준시가로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며 구 소득세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것) 제166조 제4항에서 위에서 말하는 “대통령령이 정하는 경우”를 열거하면서 그 제2호에서 “양도자가 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”라고 규정하고 있으며 같은 조 제5항 제2호에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 양도소득세 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다. 다음으로 청구인이 이 사건 부동산을 양도하고 처분청에 자산양도차익을 예정신고한 내용과 처분청의 이 사건 부과처분을 한 경위를 보면, 청구인이 1989. 1. 9. 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 취득한 가액은 320,000,000원(ㅇㅇ지방국세청조사시 확인한 검인증 부동산매매계약서 금액: 65,000,000원임)이라고 하면서 그 증빙으로 청구 외 ㅇㅇㅇ이 1990. 2. 5. 사망하여 부동산 중개인인 청구 외 ㅇㅇㅇ의 확인서를 제시하고 있고, 1995. 9. 26. 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 양도한 가액은 430,000,000원이라 하면서 그 입증 서류로 검인받은 부동산매매계약서를 첨부하여 신고하였음이 인정된다. 이에 대해 ㅇㅇ지방국세청에서는 청구인이 취득가액으로 신고한 320,000,000원과 1989. 1. 26.자 검인받은 부동산매매계약서는 65,000,000원으로 현저한 차이가 나고 부동산 중개인 ㅇㅇㅇ는 중개대장 기록도 없고 당초 계약서도 제시하지 못하고 있으며, 후 소유자 ㅇㅇㅇ이 제시한 확인서, 채무인수 확인서, 양도대금 송금입금증 및 영수증 등은 당초 제시한 양도증빙서류와 사실이 다르므로 신빙성이 없다고 인정하고 기준 시가로 양도가액은 1,305,302,180원, 취득가액은 592,749,239원으로 산정하여 1997. 10. 8. 공정과세협의회의 자문을 거쳐 처분청에 통보하였고 이에 따라 같은 해 11. 26.자로 이 사건 부과처분을 하였음이 확인된다. 한편, 이 사건 부동산의 등기부 등본에 의하면 1995. 7. 5.자로 채무자 ㅇㅇㅇ, 근저당권자 중소기업은행, 채권최고액 520,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 또한 1995. 9. 26.자로 채무자 (주) ㅇㅇ물산, 근저당권자 (주) ㅇㅇ사, 채권최고액 700,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음을 인정할 수 있다. 살피건대, 이 사건 부동산의 실지거래가액이 확인되는지의 여부에 대하여 보면, 청구인이 주장하는 취득가액 320,000,000원에 관하여는 검인계약서상 취득가액이 65,000,000원에 불과하고 그 확인을 해준 중개업소도 기록에 의한 것이라 인정되지 않으며 당초 신고한 양도가액 430,000,000원도 청구인이 스스로 460,000,000원이라고 주장하여 차이가 날 뿐만 아니라 1995. 7. 5.자 및 같은 해 9. 26.자로 등기부등본상에 근저당설정된 금액만 보더라도 계 1,220,000,000원이며, 기준시가에 의하면 1,305,302,180원인 데 특별한 사유 없이 기준시가대비 33%에 불과한 가액으로 양도하였다는 것이니 처분청에서 이러한 전후 사정과 관련 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 공정과세자문회의의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이며 이와 달리 이 사건 부과처분은 실지거래가액에 의하여 결정되어야 한다는 청구 주장은 이유 없는 것이라 하겠다.

그렇다면 처분청이 청구인이 이 사건 부동산을 취득 및 양도한 데 대하여 기준 시가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.