대지를 공동 취득하여 쟁점상가를 신축한 후 각인의 투자비율에 따라 분할 등기한 것이 사업소득세 과세대상인지 여부

처분청은 1997. 12. 9.자로 청구인에 대하여 한 종합소득세 6,584,010원의 부과처분을 취소하여야 한다.

처분청은 청구인이 청구 외 ㅇㅇㅇ 등 21인과 함께(이하 ‘청구인 등’이라 한다) 조합을 구성하여 1992. 2. 21. 한국ㅇㅇ공사로부터 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 549.8㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 취득(취득가액은 741,680,200원이며 청구인 지분은 8/168임)하여 여기에 1994. 7. 14. 지하 2층, 지상 5층, 연면적 2,479.29㎡ 규모의 근린생활시설(이하 ‘쟁점상가’라 한다)을 신축한 후 1995. 6. 30. 공유물분할을 원인으로 각 인이 투자한 비율에 따라 호별로 분할등기(○호 및 ○호 계 266.25㎡를 청구인 외 3인 명의로 등기)한 데 대하여 청구인 등이 이 사건 대지 및 쟁점상가를 매매한 것으로 보아 그 사업소득금액을 297,393,054원으로 산출한 후 이 금액 중 청구인지분액 14,161,567원을 청구인의 사업소득금액으로 하여 1997. 12. 9.자로 청구인에게 종합소득세 6,584,010원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인 등은 쟁점상가의 신축목적이 분양이 아니라 공동신축하여 분할소유할 목적이었을 뿐 아니라 공유물분할은 부동산매매에 해당하지도 않으므로 이 사건 대지 및 쟁점상가를 분할등기한 것이 사업소득세 과세대상이 아니며, 설사 이 사건 대지 및 쟁점상가의 분할등기행위를 부동산매매로 보아 사업소득세를 부과한다 하더라도 이 사건 대지에 있어서 그 개별공시지가를 총수입금액으로 적용한 것은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인 등이 이 사건 대지를 공동 취득하여 쟁점상가를 신축한 후 각 인의 투자비율에 따라 분할등기한 것이 사업소득세 과세대상인지 여부에 있다 먼저 관계 법령의 규정에 의하여 공유물 분할이 부동산매매업의 수입금액에 해당 되는지 여부를 보면, 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’ 이라 한다) 제4조 제1항 제3호에 양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라 규정하고 같은 조 제3항에 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도․교환․법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 공유물 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이어서 시가차액에 대한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 특정 소유하게 된 부분의 위치에 따라 시가에 다소 차이가 있다는 사유만으로 이를 자산의 유상양도라고는 할 수 없다 할 것이다. 한편 부동산매매업에 대한 과세근거를 보면 구 소득세법 제29조 제2항 에 “거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그날이 속하는 연도의 사업소득 금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다”라고 규정하고 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제142조 제1항의 규정에서 “토지 등의 매매차익과 세액의 결정은 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치․기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다.

2. 제169조 제1항 각 호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 표준소득률을 곱하여 계산한 금액으로 한다.” 고 규정하고, 그 제2항에서 “제1항 제2호에서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다.”고 규정하고 있다. 한편 국세기본법 제14조 제2항 에 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”라고 규정하고 있다. 다음으로 일건 기록에 의하여 청구인 및 청구인 등이 이 사건 대지 및 쟁점상가를 취득 및 등기하여 투자자 각 인별로 분할등기한 경위를 보면, 청구인 등은 한국ㅇㅇ공사로부터 ㅇㅇ신도시 사업시행에 따른 생활대책대상자(근린상업용지 공급 대상자)로 선정된 사람들로서 1991. 11. 6. ㅇㅇ상가조합을 설립하였는바, 그 정관 제2조에 의하여 조합설립목적을 보면 생활대책의 일환으로 공급하는 근린상업용 토지를 분양받아 상가를 건축하여 조합원들에게 분배함을 목적으로 한다고 되어 있고 같은 해 11. 21. 청구인 등은 한국ㅇㅇ공사와 이 사건 대지를 취득하기 위한 용지매매계약을 체결하고 그 대금 741,680,200원을 1992. 11. 21.까지 5회에 걸쳐 분할납부하였으며(소유권이전등기일은 1995. 11. 11.임) 이 사건 대지에 대한 소유권이전등기일 이전인 1993. 5. 19. ㅇㅇ시장으로부터 이 사건 대지에 쟁점상가의 건축허가를 받고 이 쟁점상가를 신축하기 위하여 청구 외 ㅇㅇ종합건설 (주)(대표이사 ㅇㅇㅇ)와 공사도급계약을 체결하였는바, 그 중 공사비지급약정내용을 보면 공사비 중 30% 상당액은 청구인 등이 지급하고 나머지 70% 상당액은 신축된 건물에 대한 임대보증금으로 충당하도록 되어 있으며, 1993. 9. 1. 청구인 등 22명은 부동산 임대 및 신축판매를 목적으로 사업자등록을 하였고, 1994. 7. 14. 쟁점상가가 준공됨에 따라 같은 해 9. 12. 청구인 등 22명의 공동명의로 소유권보존등기하고 이어서 1995. 6. 24. 추첨에 의하여 청구인 등에게 쟁점상가에 대한 호별배정을 한 결과 청구인 외 3인은 ○층 ○호 및 ○호 계 266.25㎡를 배정받아 이를 1995. 6. 30. 동 4인의 공동명의로 분할등기하였다. 이어서 1995. 11. 11. 이 사건 대지를 청구인 등 22인의 공동명의로 소유권이전등기(청구인 지분 8/168)를 한 다음 같은 해 11. 27. 청구인 등이 쟁점상가를 호별 배정 받은 내용에 따라 대지권지분등기(청구인 외 3인은 ○호 및 ○호에 대한 대지권으로서 그 지분이 32/168임)를 하였으나 그 지분에는 아무런 변함이 없다. 청구인 등은 위와 같이 이 사건 대지 및 쟁점상가를 취득하여 등기하는 외에 1993. 9. 1.을 사업개시일로 하고 사업내용을 부동산 임대 및 신축판매로 하여 관할 ㅇㅇ세무서장에게 사업자등록을 하였고 1995. 6. 12. 현재 쟁점상가 중 2층의 51평 가량과 3층의 41평 가량을 제외하고는 모두 임대된 상태에서 1995. 7월 폐업신고를 하였으며 1996. 5. 31.자로 1995사업연도(1995. 1. 1. ~ 1995. 6. 30.) 귀속 종합소득세 과세표준 및 세액신고를 하면서 총수입금액을 2,373,615,000원으로, 필요경비를 2,375,048,147원으로 신고하였고, 그 중 총수입금액은 이 사건 대지 취득대금 787,160,525원(한국ㅇㅇ공사로부터의 취득가액 741,680,200원에 토지취득비용 등을 가산), 건축대금 1,300,000,000원, 조합운영비 17,429,667원 등으로 구성되어 있는 것으로 보아 쟁점상가(부속토지 포함)의 조성원가에 해당하는 비목들임을 알 수 있으며, 필요경비의 구성내용을 보면 이 사건 대지 취득대금 787,160,525원, 건축대금 1,300,000,000원, 임대알선수수료 90,850,000원 등으로 구성되어 있는 것으로 보아 이것 역시 대부분 쟁점상가(부속토지 포함)의 조성원가에 해당하는 비목들임을 알 수 있다. 이에 대하여 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위를 보면, 청구인 등이 부동산임대 및 신축판매업으로 사업자등록을 한 점과 청구인 등이 설립한 ㅇㅇ상가조합의 1995. 6. 24.자 회의록을 보면 청구인 등은 쟁점상가가 매매되기를 원하였지만 한 건도 매매가 되지 않고 88% 상당 임대만 된 실정이므로 투자된 금액으로 원가분양하여 분할등기 후 조합을 해산하는 것이 좋겠다는 결론에 도달하였다는 점을 들어 청구인 등이 쟁점상가를 신축한 것은 판매목적이라고 보고, 이를 각 인의 출자지분에 따라 분할등기한 것에 대하여는 구 소득세법 제29조 제2항 에 규정된 ‘거주자가 재고자산을 타인에게 지급한 경우’로 본 후 청구인 등의 총수입금액신고액 중 이 사건 대지에 해당하는 수입금액(청구인 등의 신고액은 787,160,525원이나 처분청은 787,161,946원으로 보았다)과 이 사건 대지의 가액을 1995년도 개별공시지가로 산출한 995,138,000원(㎡당 1,810,000원 × 549.8㎡ = 995,138,000원)과의 차액 207,976,054원을 청구인 등의 총수입금액에 가산하고 임대알선수수료 90,850,000원은 쟁점상가의 조성원가가 아니라고 보아 청구인 등의 소득금액에 가산하여 청구인 등의 소득금액 총액을 297,393,054원으로 결정한 후 이 금액 중 청구인의 지분액 14,161,567원을 청구인의 사업소득금액으로 보아 이 사건 부과처분을 하였음이 관계 서류에 의하여 인정된다. 살피건대, 청구인등이 이 사건 대지를 공동취득하여 여기에 쟁점상가를 신축한 후 각 인의 투자비율에 따라 분할등기한 것을 두고 부동산매매라고 볼 수 있어야 소득세를 부과할 수 있다고 할 것인바, 위 인정사실에 의하면 청구인의 경우 사업자 등록증에 부동산매매업과 임대업을 목적으로 나타내고 사업을 영위하여 그간 임대수입은 있었으나 단 한 건의 부동산도 분양한바 없을 뿐 아니라 청구인들이 별개의 인격체인 조합을 결성한 것도 아니며 청구인 등 22명이 공동사업자이고 토지의 소유권은 당초 1992. 11. 21. 청구인 등 22명이 잔금을 지급하고 한국ㅇㅇ공사로부터 취득하였는바, 이때 취득한 지분면적이나 1995. 11. 27. 대지 지분권을 등기한 지분의 면적은 같아 아무런 토지지분 증감이 없었고 단지 건물의 분할에 따른 지분표시를 변경한 것이어서 이를 양도한 것으로 볼 수 없고 이는 향후 청구인들이 동 대지권을 양도한 경우 취득시기를 1992. 11. 21. 당초 취득시점으로 하여 취득가액으로 계산하여야 하는 점을 고려할 때 더욱 분명하다 할 것이며, 건물부분에 대하여도 청구인 등 22명이 공동으로 취득하였던 것을 추첨에 의하여 분배한 것으로서 실질적으로는 공유물에 대하여 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 공유물 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이어서 양도라고 보여지지 않으므로 청구 주장은 이유 있다 할 것이다.

그렇다면 청구인 등이 이 사건 대지를 공동취득하여 여기에 쟁점상가를 신축한 후 각 인의 투자비율에 따라 분할등기한 것을 처분청이 사업소득세 과세대상이라고 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하고 이 사건 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.