대지를 공동 취득하여 쟁점상가를 신축한 후 각인의 투자비율에 따라 분할 등기한 것이 사업소득세 과세대상인지 여부

처분청은 1997. 11. 8.자로 청구인에 대하여 한 종합소득세 4,922,330원의 부과처분을 취소하여야 한다.

처분청은 청구인이 청구 외 ㅇㅇㅇ 등 21인과 함께(이하 ‘청구인 등’이라 한다) 조합을 구성하여 1992. 2. 21. ㅇㅇ공사로부터 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 549.8㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 취득(취득가액은 741,680,200원이며 청구인 지분은 8/168임)하여 여기에 1994. 7. 14. 지하 2층, 지상 5층, 연면적 2,479.29㎡ 규모의 근린생활시설(이하 ‘쟁점상가’라 한다)을 신축한 후 1995. 6. 30. 공유물분할을 원인으로 각인이 투자한 비율에 따라 호별로 분할등기(○층 ○호 및 ○호 계 266.25㎡를 청구인 외 3인 명의로 등기)한 데 대하여 청구인 등이 이 사건 대지 및 쟁점상가를 매매한 것으로 보아 그 사업소득금액을 297,393,054원으로 산출한 후 이 금액 중 청구인지분액 14,161,567원을 청구인의 사업소득금액으로 하여 1997. 11. 8.자로 청구인에게 종합소득세 4,922,330원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인 등은 쟁점상가의 신축목적이 분양이 아니라 공동신축하여 분할소유할 목적이었을 뿐 아니라 공유물분할은 부동산매매에 해당하지도 않으므로 이 사건 대지 및 쟁점상가를 분할등기한 것이 사업소득세 과세대상이 아니며, 설사 이 사건 대지 및 쟁점상가의 분할등기행위를 부동산매매로 보아 사업소득세를 부과한다 하더라도 이 사건 대지에 있어서 그 개별공시지가를 총수입금액으로 적용한 것은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인 등이 이 사건 대지를 공동 취득하여 쟁점상가를 신축한 후 각인의 투자비율에 따라 분할등기한 것이 사업소득세 과세대상인지 여부에 있다 먼저 관계 법령의 규정에 의하여 공유물 분할이 부동산매매업의 수입금액에 해당되는지 여부를 보면 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’ 이라 한다) 제4조 제1항 제3호에 양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라 규정하고 같은 조 제3항에 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도․교환․법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 공유물 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이어서 시가차액에 대한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 특정 소유하게 된 부분의 위치에 따라 시가에 다소 차이가 있다는 사유만으로 이를 자산의 유상양도라고는 할 수 없다 할 것이다. 한편 부동산매매업에 대한 과세근거를 보면 구 소득세법 제29조 제2항 에 “거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득 금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다”라고 규정하고 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면개정 되기 전의 것) 제142조 제1항의 규정에서 “토지 등의 매매차익과 세액의 결정은 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치․기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다.

2. 제169조 제1항 각 호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 표준소득률을 곱하여 계산한 금액으로 한다.” 고 규정하고, 그 제2항에서 “제1항 제2호에서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다.”고 규정하고 있다. 한편 국세기본법 제14조 제2항 에 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”라고 규정하고 있다. 다음으로 일건 기록에 의하여 청구인 및 청구인 등이 이 사건 대지 및 쟁점상가를 취득 및 등기하여 투자자 각인별로 분할등기한 경위를 보면, 청구인 등은 ㅇㅇㅇ공사로부터 ㅇㅇ신도시 사업시행에 따른 생활대책대상자(근린상업용지 공급 대상자)로 선정된 사람들로서 1991. 11. 6. 중앙상가조합을 설립하였는바, 그 정관 제2조에 의하여 조합설립목적을 보면 생활대책의 일환으로 공급하는 근린상업용 토지를 분양받아 상가를 건축하여 조합원들에게 분배함을 목적으로 한다고 되어 있고 같은 해 11. 21. 청구인 등은 ㅇㅇㅇ공사와 이 사건 대지를 취득하기 위한 용지매매계약을 체결하고 그 대금 741,680,200원을 1992. 11. 21.까지 5회에 걸쳐 분할 납부하였으며(소유권이전등기일은 1995. 11. 11.임) 이 사건 대지에 대한 소유권이전등기일 이전인 1993. 5. 19. ㅇㅇ시장으로부터 이 사건 대지에 쟁점상가의 건축허가를 받고 이 쟁점상가를 신축하기 위하여 청구 외 ㅇㅇ종합건설 (주)(대표이사 ㅇㅇㅇ)와 공사도급계약을 체결하였는바, 그 중 공사비지급약정내용을 보면 공사비 중 30% 상당액은 청구인 등이 지급하고 나머지 70% 상당액은 신축된 건물에 대한 임대보증금으로 충당하도록 되어 있으며, 1993.9.1. 청구인 등 22명은 부동산 임대 및 신축판매를 목적으로 사업자등록을 하였고, 1994. 7. 14. 쟁점상가가 준공됨에 따라 같은 해 9. 12. 청구인 등 22명의 공동명의로 소유권보존등기하고 이어서 1995. 6. 24. 추첨에 의하여 청구인 등에게 쟁점상가에 대한 호별배정을 한 결과 청구 인외 3인은 ○층 ○호 및 ○호 계 266.25㎡를 배정받아 이를 1995. 6. 30. 동 4인의 공동명의로 분할등기하였다. 이어서 1995. 11. 11. 이 사건 대지를 청구인 등 22인의 공동명의로 소유권이전등기(청구인 지분 8/168)를 한 다음 같은 해 11. 7. 청구인 등이 쟁점상가를 호별 배정 받은 내용에 따라 대지권지분등기(청구인 외 3인은 ○층 ○호 및 ○호에 대한 대지권으로서 그 지분이 32/168임)를 하였으나 그 지분에는 아무런 변함이 없다. 청구인 등은 위와 같이 이 사건 대지 및 쟁점상가를 취득하여 등기하는 외에 1993. 9. 1.을 사업개시일로 하고 사업내용을 부동산 임대 및 신축판매로 하여 관할 ㅇㅇ세무서장에게 사업자등록을 하였고 1995. 6. 12. 현재 쟁점상가 중 2층의 51평 가량과 3층의 41평 가량을 제외하고는 모두 임대된 상태에서 1995. 7월 폐업신고를 하였으며 1996. 5. 31.자로 1995사업연도(1995. 1. 1. ~ 1995. 6. 30.) 귀속 종합소득세 과세표준 및 세액신고를 하면서 총수입금액을 2,373,615,000원으로, 필요경비를 2,375,048,147원으로 신고하였고, 그 중 총수입금액은 이 사건 대지 취득대금 787,160,525원(ㅇㅇㅇ공사로부터의 취득가액 741,680,200원에 토지취득비용 등을 가산), 건축대금 1,300,000,000원, 조합운영비 17,429,667원 등으로 구성되어 있는 것으로 보아 쟁점상가(부속토지 포함)의 조성원가에 해당하는 비목들임을 알 수 있으며, 필요경비의 구성내용을 보면 이 사건 대지 취득대금 787,160,525원, 건축대금 1,300,000,000원, 임대알선수수료 90,850,000원 등으로 구성되어 있는 것으로 보아 이것 역시 대부분 쟁점상가(부속토지 포함)의 조성원가에 해당하는 비목들임을 알 수 있다. 이에 대하여 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위를 보면, 청구인 등이 부동산임대 및 신축판매업으로 사업자등록을 한 점과 청구인 등이 설립한 중앙상가조합의 1995. 6. 24.자 회의록을 보면 청구인 등은 쟁점상가가 매매되기를 원하였지만 한 건도 매매가 되지 않고 88% 상당 임대만 된 실정이므로 투자된 금액으로 원가분양하여 분할등기 후 조합을 해산하는 것이 좋겠다는 결론에 도달하였다는 점을 들어 청구인 등이 쟁점상가를 신축한 것은 판매목적이라고 보고, 이를 각인의 출자지분에 따라 분할등기한 것에 대하여는 구 소득세법 제29조 제2항 에 규정된 ‘거주자가 재고자산을 타인에게 지급한 경우’로 본 후 청구인 등의 총수입금액신고액 중 이 사건 대지에 해당하는 수입금액(청구인 등의 신고액은 787,160,525원이나 처분청은 787,161,946원으로 보았다)과 이 사건 대지의 가액을 1995년도 개별공시지가로 산출한 995,138,000원(㎡당 1,810,000원 × 549.8㎡ = 995,138,000원)과의 차액 207,976,054원을 청구인 등의 총수입금액에 가산하고 임대알선수수료 90,850,000원은 쟁점상가의 조성원가가 아니라고 보아 청구인 등의 소득금액에 가산하여 청구인 등의 소득금액 총액을 297,393,054원으로 결정한 후 이 금액 중 청구인의 지분액 14,161,567원을 청구인의 사업소득금액으로 보아 이 사건 부과처분을 하였음이 관계 서류에 의하여 인정된다. 살피건대, 청구인 등이 이 사건 대지를 공동취득하여 여기에 쟁점상가를 신축한 후 각인의 투자비율에 따라 분할등기한 것을 두고 부동산매매라고 볼 수 있어야 소득세를 부과할 수 있다고 할 것인바, 위 인정사실에 의하면 청구인의 경우 사업자 등록증에 부동산매매업과 임대업을 목적으로 나타내고 사업을 영위하여 그간 임대수입은 있었으나 단 한 건의 부동산도 분양한바 없을 뿐 아니라 청구인들이 별개의 인격체인 조합을 결성한 것도 아니며 청구인 등 22명이 공동사업자이고 토지의 소유권은 당초 1992. 11. 21. 청구인 등 22명이 잔금을 지급하고 ㅇㅇㅇ공사로부터 취득하였는바, 이 때 취득한 지분면적이나 1995. 11. 27. 대지 지분권을 등기한 지분의 면적은 같아 아무런 토지지분 증감이 없었고 단지 건물의 분할에 따른 지분표시를 변경한 것이어서 이를 양도한 것으로 볼 수 없고 이는 향후 청구인들이 동 대지권을 양도한 경우 취득시기를 1992. 11. 21. 당초 취득시점으로 하여 취득가액으로 계산하여야 하는 점을 고려할 때 더욱 분명하다 할 것이며, 건물부분에 대하여도 청구인 등 22명이 공동으로 취득하였던 것을 추첨에 의하여 분배한 것으로서 실질적으로는 공유물에 대하여 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 공유물 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이어서 양도라고 보여지지 않으므로 청구 주장은 이유 있다 할 것이다.

그렇다면 청구인 등이 이 사건 대지를 공동취득하여 여기에 쟁점상가를 신축한 후 각인의 투자비율에 따라 분할등기한 것을 처분청이 사업소득세 과세 대상이라고 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하고 이 사건 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.