두 토지가 함께 정리사업에 편입되면서 상계되는 경우 양도세 적용 여부

처분청은 1997. 1. 16.자로 청구인에 대하여 한 양도소득세 3,763,180원의 부과처분을 취소하여야 한다.

처분청은 청구인이 1987. 2. 28. 청구 외 ㅇㅇㅇ 등 4인(이하 청구인을 포함한 이들을 ‘청구인 등 5인’이라 한다)과 함께 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 답 236㎡ (이하 ‘이 사건 ① 토지’라 한다)를 취득(청구인 지분 5/18)하여 소유하던 중 이것이1992. 1. 30. ㅇㅇ토지구획정리사업지구에 편입되어 동 사업시행자로부터 환지를 받는 대신 환지청산금 93,695,500원(청구인 지분 26,047,500원)을 교부받는 것으로 환지처분된 데 대하여 이 사건 ① 토지를 위 사업시행자에게 유상양도한 것이라고 보아 그 중 청구인의 지분에 대하여 1997. 1. 16.자로 기준시가에 의하여 산출한 양도소득세 3,763,180원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인은 ㅇㅇ토지구획정리사업지구 내에 이 사건 ① 토지 외에 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지, 답 2,111㎡(이하 ‘이 사건 ② 토지’라 한다)도 위 ㅇㅇㅇ 등 4인과 함께 소유(청구인지분 5/18)하고 있었는바, 이 사건① 토지에 대하여는 토지구획정리사업시행시 그 권리면적이 124.1㎡로서 토지 소유자들이 이 권리면적에 해당하는 토지를 환지받는 대신 환지청산금 93,695,500원을 교부받은 것으로 되었으나 한편 이 사건 ② 토지에 대하여는 그 권리면적이 1,043.6㎡로서 이 권리면적보다 124.4㎡가 많은 1,168㎡의 토지를 환지받고 환지초과분에 해당하는 청산금 94,039,000원을 징수당하였으므로 결국 이 사건 ① 토지와 ② 토지에 대한 환지처분내용을 상계하면 청구인 등 5인이 권리면적에 비하여 0.3㎡의 토지를 더 환지받고 이에 해당하는 청산금 343,500원을 징수당한 경우에 해당될 뿐이므로 이 사건 ① 토지를 유상양도한 것이 아니라고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 ㅇㅇ토지구획정리사업지구에 편입된 이 사건 ① 토지지분에 대하여 토지구획정리사업시행자로부터 환지를 받는 대신 환지청산금을 교부받았으나 동시에 편입된 이 사건 ② 토지에 대하여 더 많은 액수의 환지청산금을 징수당한 경우 위 환지청산금을 받은 것을 가리켜 자산의 유상양도에 해당한다고 볼 수 있는지의 여부에 있다고 하겠다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면, 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제4조 제3항에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 여기에서 유상으로 사실상 이전된 것인지의 여부는 원칙적으로 자산별로 구분하여 보는 것으로 이해되며, 위 같은 법 같은 조 제4항에서는 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우에는 양도로 보지 아니 한다고 규정하고 있는바, 여기에서 토지구획정리사업법 등에 의한 환지처분 등으로 인하여 종전 토지의 지목 또는 지번만이 변경된 경우에는 자산이 유상으로 이전된 것으로 보지 아니하는 것이나 종전 토지에 대한 권리면적보다 적게 환지받고 그 환지부족면적에 대하여 청산금을 교부받은 경우 또는 권리면적보다 많게 환지받고 그 환지초과면적에 대하여 청산금을 부담한 경우라면 모두 종전 토지의 지목 또는 지번만이 변경된 경우와는 다른 것으로서 앞의 것은 환지부족면적을 유상양도한 것으로, 뒤의 것은 환지초과면적을 새로이 취득한 것으로 보는 것이라고 이해할 것이로되 같은 사람 소유의 여러 토지에 대하여 위 2가지 경우가 하나의 환지처분으로 경합되어 그 권리의무 사이에서 상계가 이루어지고 그 차액만이 정산되는 등 한 사정이 있는 때에는 이를 포괄하여 하나의 처분으로 살펴보는 것이 상당하다고 할 것이다. 다음으로 이 사건 ① 과 ② 토지에 대한 환지처분 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위 등 사실 관계를 보면, 이 사건 ① 토지 및 ② 토지는 청구인 등 5인이 공유하던 바로 인접한 토지로서 각 그 소유지분 비율이 동일(청구인지분 5/18)하였는바, 청구 외 ㅇㅇ토지구획정리조합이 토지구획정리사업을 시행하고 1992. 1. 30. 환지처분한 결과에 의하면 이 사건① 토지에 대하여는 당초 권리면적이 124.1㎡로서 환지계획상 금전청산할 계획이었다가 동 환지계획대로 소유자인 청구인 등 5인에게 93,695,500원(청구인지분 26,047,500원)의 환지청산금을 교부하는 것으로 하고 이 사건 ② 토지에 대하여는 당초 권리면적이 1,043.6㎡로서 환지계획상 11브록 8롯드에 731.5㎡, 11브록 10롯드에 436.2㎡ 계 1,167.7㎡(이 사건 ①, ② 토지의 권리면적 합계와 같음)가 환지될 계획이었다가 이보다 0.3㎡가 많은 1,168㎡(위 ㅇㅇ동 ○○번지 토지 436.8㎡와 같은 번지의 12토지 731.2㎡)로 환지됨으로써 권리면적보다 124.4㎡가 증가되었고, 증가된 면적에 대하여 청구인 등 5인에게 94,039,000원(청구인 지분 26,133,200원)을 환지청산금으로 부과한 다음 위 교부할 환지청산금과 부과한 환지청산금을 상계정산하여 그 차액인 343,500원만을 징수한 사실 그리고 처분청은 청구인이 이 사건 ① 토지와 관련하여 환지청산금을 교부받았다고 하여 이 사건 ① 토지 중 청구인 지분 5/18를 유상양도한 것이라고 보아 청구인에 대하여 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 ① 토지 및 ② 토지는 서로 인접된 토지로서 이 사건 ① 토지에 대하여는 환지가 되지 아니한 대신 이 사건 ② 토지에 대하여 2필지의 토지가 환지되었고 위 각 토지는 그 공동소유명의자 및 각 소유자별 지분이 각 같았으며 이 사건 ① 토지에 대한 환지청산금 교부면적과 이 사건 ② 토지에 대한 환지초과면적(당초 환지계획상으로도 이 사건 ① 토지에 대한 권리면적이 포함되는 것으로 고려되어 있었다)이 각 124.1㎡과 124.4㎡로서 서로 유사하다는 점, 토지구획정리사업시행자가 비록 환지예정지 지정 및 환지처분시 이 사건 ① 토지와 ② 토지를 합병ㆍ분할 등의 과정 없이 각 토지의 지번별로 환지청산금을 교부 및 징수하는 등의 형식을 취하였다 하더라도 결국 그 교부와 징수 등의 관계를 정산하여 그 차액만을 징수하였다는 것이므로 이러한 사정을 종합하여 볼 때에 그 환지 및 청산내용을 토지의 지번에 따라 별개사항으로 볼 것이 아니라 이 사건 ①, ② 토지에 대한 환지처분을 포괄하여 하나의 처분으로 살펴보아야 한다고 할 것이고 이렇게 본다면 위 각 토지에 대한 권리면적의 합계 1,167.7㎡에 대하여 2필지의 토지 합계 1,168㎡가 환지됨으로써 결국 0.3㎡가 초과환지되어 청구인 등 5인이 이를 새로이 취득한 것이 되었을 뿐임을 알 수 있음에도 이러한 일련의 사실 관계를 포괄적으로 보지 않고 청구인 등 5인이 ① 토지에 대하여 환지청산금을 교부받은 일면만을 보고 이것만을 따로 떼어내서 토지의 유상양도로 보는 것은 타당하지 않다고 하겠다.

그렇다면 처분청이 청구인이 이 사건 ① 토지와 관련하여 그 토지구획정리사업시행자로부터 환지를 받는 대신 환지청산금을 교부받은 데 대하여 이를 자산의 유상양도로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이라 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.