증여재산가액의 평가

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1996. 2. 22. 숙부인 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 및 ○○번지 대지 351.7㎡, 위 대지상의 건물 2,009.5㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 증여받고 같은 해 5. 15. ㅇㅇㅇ감정평가법인(대표사원 ㅇㅇㅇ)에 의뢰하여 평가한 이 사건 부동산에 대한 감정가액 2,696,271,200원을 증여재산의 가액으로 하여 1996. 8. 20. 증여세 937,662,840원을 자진 신고한 데 대하여 이 사건 부동산은 지상 6층의 상가건물로서 점포 및 사무실을 임대하고 있다는 사유로 구 상속세법(1996. 12. 30. 법률 제5193호로 상속세및증여세법으로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제9조 제4항 제4호, 구 상속세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15193호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제5조의2 제6호 및 구 상속세법시행규칙(1996. 3. 26. 총리령 제558호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제5조 제1항의 규정에 의하여 이 사건 부동산의 재산가액을 임차인들로부터 받은 임대보증금 1,670,030,000원 및 월 임대료 39,543,000원에 의하여 환산한 4,042,610,000원으로 평가하여 1997. 12. 10.자로 증여세 549,629,350원을 추가 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 구 상속세법 제9조 제4항 및 구 상속세법시행령 제5조의2의 규정은 상속 및 증여재산의 평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한 같은 법 제9조 제1항의 보충적 규정으로 이는 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것이므로 시가가 확인된 이상 이 사건 부동산의 증여재산가액은 시가로 보는 감정가액에 의하여 평가하여야 하고 월 임대료 등에 의하여 평가한 재산가액이 감정가액을 상회하는 것은 월 임대료를 임대보증금으로 환산할 때 적용하는 환산율(연 10%)이 현실적이지 못하기 때문인데도 이를 기준으로 증여세를 부과한 이 사건 부과처분은 위법한 것이라고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 임대보증금 및 임대료를 기준으로 평가한 이 사건 부동산의 재산가액이 감정가액보다 큰 경우 이 사건 부동산의 증여재산가액을 임대보증금 및 임대료에 의하여 평가한 것이 정당한지 여부에 있다고 하겠다. 먼저 관계 법령을 보면, 구 상속세법 제9조는 그 제1항에서 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과금 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.”라고 규정하고, 그 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, (이하 생략)”라고 규정하고, 그 제4항에서 “다음 각 호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다”라고 규정하여 그 제4호에서 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산”이라고 규정하고 있으며, 구 상속세법시행령 제5조의2는 “법 제9조 제4항에서 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액이라 함은 다음의 금액을 말한다”라고 규정하여 그 제6호에서 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년 간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액”이라고 규정하고 있고 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항에서 “영 제3조의2 제7항 제4호의 산식, 영 제5조 제5항 제1호의 산식 및 영 제4조의 2 제6호에서 총리령이 정하는 율이라 함은 100분의 10을 말한다.”라고 규정하고 있다. 다음으로 이 사건 부동산의 현황, 청구인이 이 사건 부동산을 증여받아 증여세를 자진 신고한 내용 및 처분청의 이 사건 부과처분 경위를 보면, 이 사건 부동산이 위치한 곳은 ㅇㅇ시장, ㅇㅇ종합시장이 있는 ㅇㅇㅇ가 남측 도로변으로 ㅇㅇㅇ 상가지역이고, 건축일은 1961. 12. 5.이며, 이 사건 부동산은 지하 1층 지상 6층의 상가건물로서 그 이용상황은 지하 1층은 작업장, 지상 1층은 점포 23개, 지상 2층은 은행, 지상 3층부터 5층까지는 사무실 19개, 지상 6층은 식당 및 숙소로서 증여 당시 ㅇㅇㅇ 등 45명에게 임대하고 있고 청구인은 이 사건 부동산을 1996. 2. 22. 청구인의 숙부인 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받았고 위 ㅇㅇㅇ은 같은 해 5. 9. 청구 외 ㅇㅇㅇ감정평가법인에 감정평가 의뢰하여 위 ㅇㅇㅇ감정평가법인에서 같은 해 5. 15. 이 사건 부동산을 토지는 평방미터당 7,200,000원으로 평가하여 그 합계를 2,532,240,000원으로 하고, 건물은 1층부터 6층까지 1,930.72㎡는 평방미터당 83,000원, 옥탑 및 지하층 78.78㎡는 평방미터당 48,000원으로 평가하여 그 합계를 164,031,200원으로 하여 토지, 건물 합계 2,696,271,200원으로 감정평가하였으며, 청구인은 위 감정가액을 시가로 하여 1996. 8. 20. 납부할 증여세 세액을 937,662,840원으로 신고하였고, 이에 대하여 처분청에서는 이 사건 부동산의 재산가액을 구 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의하여 임대보증금 1,670,030,000원과 2월 간의 임대료 39,543,000원을 연간으로 환산하여 여기에 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항에서 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 정한 율 100분의 10으로 나누어 전세금으로 환산한 2,372,580,000원(39,543,000원×6÷0.1)을 합한 4,042,610,000원으로 평가하여 이 금액과 청구인이 신고한 이 사건 부동산의 감정가액 2,696,271,200원을 비교하여 전세금으로 환산한 평가액 4,042,610,000원을 이 사건 부동산의 재산가액으로 인정하여 청구인이 납부하여야 할 증여세액을 1,487,292,191원으로 산정하여 청구인이 신고한 세액 937,662,840원을 공제한 차액 549,629,351원을 추가 부과, 고지하였음을 청구인의 심사청구서, 증여세 신고 및 납부계산서, 위 ㅇㅇㅇ감정평가법인의 감정평가서, 이 사건 부동산의 토지대장 및 건축물관리대장, 처분청의 증여세 결정결의서에 의하여 알 수 있다. 살피건대, 상속재산이나 증여재산의 가액의 평가에 관한 구 상속세법 제9조는 그 제1항에서 상속이나 증여 당시의 현황에 의한다고 규정하고 그 제2항에서 현황이라 함은 시가에 의한 것임을 규정하고 있으나 그 제4항에서 저당권, 양도담보재산, 전세권 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제2항의 규정에 의한 시가 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정한 것은 어떤 재산에 관하여 저당권, 양도담보재산, 전세권, 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 경우 그 피담보채권최고액이나 임차건물의 사용가치는 통상 그 재산의 실제가액 범위 내에서 결정되는 것으로 볼 수 있으므로 상속이나 증여재산가액에 관하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것이라 새기는 것이 상당하다 할 것이다. 청구인은 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항의 규정에 의한 환산율이 현실보다 낮게 책정되었다는 사유로 이 사건 부동산의 재산가액을 임대보증금 및 월 임차료에 의하여 평가한 가액에 의하는 것보다는 시가에 해당되는 감정가액에 의하여 이 사건 부동산의 재산가액을 평가하여야 한다고 주장하나 당해 재산이 피담보채권최고액이나 임대료 등에 의하여 평가한 가액이 실제보다 높게 평가되었다는 객관적이고 예외적인 사유가 있는 경우에는 이러한 월 임대료 등에 의하여 평가한 가액에 의하지 않고 감정가액을 시가로 보아 이에 의하여 평가하여야 할 것이나 이 사건 부동산의 경우 그 임대내용이나 이용상황을 보더라도 이러한 예외적인 사정이 달리 입증되지 않고 또한 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항에 의한 환산율 10%는 당시의 정기예금 이자율을 감안하여 책정된 것으로 청구인에게만 예외적으로 적용되는 것이 아니고 모든 납세자에게 적용되는 것이므로 위 환산율이 10%로서 낮아 이 사건 부동산을 월 임대료 등에 의하여 평가한 가액이 감정가액보다 높게 되었다는 것은 위와 같은 예외적인 사정에 대한 타당한 이유가 되지 아니 하여 막연히 이 사건 부동산의 증여재산가액을 감정가액에 의하여 평가하여야 한다고 주장하는 것은 이유가 없다.

그렇다면 처분청이 이 사건 부동산의 재산가액을 임대보증금 등에 의하여 평가한 가액으로 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.