제시한 증빙으로 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우에 해당하는지의 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1992. 2. 21. ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지 278.06㎡ 및 지상건물 244.2㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하여 보유하다가 같은 해 8. 31. 양도한 후 같은 해 9. 30. 162,000,000원에 취득하여 150,000,000원에 양도함으로써 12,000,000원의 양도차손이 발생되었다는 실지거래가액 신고를 해오자 객관적인 입증자료의 제시가 없어 신고내용을 그대로 인정할 수 없다면서 1997. 7. 16.자로 청구인에 대하여 기준시가에 의한 양도소득세 24,473,130원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인은 처분청에서 자기가 신고한 이 사건 부동산의 양도가액 150,000,000원을 인정할 수 없다고 하면서 그 논거로서 1992. 8. 28.자로 이 사건 부동산에 채무자를 청구 외 ㅇㅇㅇ, 근저당권자를 같은 ㅇㅇㅇ정보통신(주), 채권 최고액을 300,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되어 있다는 점을 제시하고 있으나 이는 1997. 7.(일자미상) 위 ㅇㅇㅇ가 청구인으로부터 이 사건 부동산을 150,000,000원에 매수하기로 하면서 그 대금의 지급조건으로 먼저 이 사건 부동산을 위 ㅇㅇㅇ정보통신(주)에 사업상의 담보로 제공하고 상품을 외상 매입하여 그것을 판 돈으로 매수대금을 결재해 주겠다고 제의하여 옴에 따라 청구인이 이에 응하여 소유권이전등기를 경료하기 전에 근저당권 설정서류를 만들어 넘겨준 데 기인한 것이고, 그 당시 이 사건 부동산의 시가가 150,000,000원에 불과함에도 부동산 등기부상의 채권 최고액이 300,000,000원으로 기재된 것은 이 사건 부동산 중 토지는 실지 아파트 주차장으로 사용되는 토지로서 지분등기된 것이기 때문에 배타적인 사용권을 주장할 수 없는 위치에 처해 있었음에도 이를 사업상의 담보물건으로 제공할 때 위 ㅇㅇㅇ정보통신(주)가 현물을 확인하지 아니하고 서류로만 검토하여 근저당권을 설정한데서 비롯된 것으로 시가를 적절히 반영한 것으로 볼 수 없을 뿐 아니라 이 사건 부동산의 객관적인 시가를 가장 잘 나타내 주는 가격은 공적기관의 경매가격, 즉 법원의 경락가격이라 할 수 있을 것인데 청구인이 사건 부동산을 양도한 후 1996. 5. 23. ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원의 낙찰허가결정에 따라 같은 해 7. 1. 취득한 청구 외 ㅇㅇㅇ의 낙찰대금이 125,000,000원이었던 점에 비추어 볼 때 청구인이 신고한 위 양도가액이 입증된다 할 것이고 이 사건 부동산을 청구인에게 양도한 청구 외 ㅇㅇㅇ의 사실확인서에 의하여 그 취득가액 162,000,000원도 확인되므로 이 사건 부과처분은 실지거래가액에 의하여 경정되어야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 처분청에 제출한 증빙서류에 의하여 이 사건 부동산의 실지거래가액이 확인되는 경우로 인정할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 청구인이 이 사건 부동산을 취득하여 양도하고 자산양도차익예정신고를 한 경위 및 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위 등 사실 관계를 살펴보면, 청구인은 이 사건 부동산을 1992. 2. 21. 청구 외 ㅇㅇ지역 주택조합 등 3개 주택조합으로부터 취득하여 식품가게 및 에어로빅 연습장용으로 부동산임대업을 영위하다가 같은 해 8. 31. 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 양도한 후 같은 해 9. 30. 당시 청구인의 주소지 관할이었던 ㅇㅇ세무서장에게 이 사건 부동산을 162,000,000원에 취득하여 150,000,000원에 양도함으로써 12,000,000원의 양도차손을 보았다면서 그에 대한 증거서류로 취득 당시 및 양도 당시의 거래상대방과 체결한 이 사건 부동산 매매계약서를 각 첨부하여 자산 양도차익예정신고를 한 사실, 그 후 청구인이 주소지를 옮겨다님에 따라 이 사건 부동산 양도에 따른 과세자료전도 ㅇㅇ세무서 및 ㅇㅇ세무서를 거쳐 1995. 9. 5. 비로소 처분청에 수보된 사실, 이를 받은 처분청은 1997. 7. 16.자로 “① 청구인이 검인계약서 사본을 첨부하여 실지거래가액으로 신고해 왔으나 그 내용을 입증할 수 있는 거래사실확인서 등 별도의 사실확인서류가 없고 ② 신고서에 첨부된 등기부등본을 보면 잔금지급일(1992. 8. 31.) 이전인 1992. 8. 27. 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 채권 최고액이 300,000,000원으로 기재된 것으로 보아 양도가액으로 신고한 150,000,000원은 전혀 신빙성이 없는 것으로 여겨진다”고 하여 기준 시가에 의하여 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실, 또한 이 사건 부동산에는 앞에서 본 바와 같이 1992. 8. 28. 채권 최고액을 300,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되었다가 같은 달 31. 말소된 것 이외에도 같은 해 9. 2. 채무자를 청구 외 ㅇㅇ광학(주), 근저당권자를 ㅇㅇ리스(주), 채권 최고액을 458,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되고, 같은 해 10. 21. 또다시 채무자를 위 ㅇㅇ 광학(주), 근저당권자를 (주) ㅇㅇ은행, 채권 최고액을 100,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되었다가 1994. 10. 22. 각 말소등기된 사실 및 1994. 12. 10. 채무자를 청구 외 ㅇㅇ산업(주), 근저당권자를 (주) ㅇㅇ상호신용금고, 채권 최고액을 182,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되고 1995. 3. 13. 또다시 채무자를 ㅇㅇ무역(주), 근저당권자를 (주) ㅇㅇ은행, 채권 최고액을 300,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되었다가 1996. 7. 1. 각 말소등기된 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다. 살피건대, 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 자산의 양도 및 취득에 있어 양도 차익의 계산은 기준시가에 의함을 원칙으로 하면서 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다고 규정하고 있고, 청구인은 이 사건 부동산을 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 150,000,000원에 양도하였다고 하면서 ㅇㅇㅇ의 인감증명서를 첨부한 부동산거래사실확인서를 제시하고 있으나 위의 인정사실에 의하면 이 사건 부동산에는 1992. 8. 28. 채권 최고액 300,000,000원의 근저당권 설정등기가 경료되었다가 같은 달 31. 말소등기되었고 1992. 9. 2. 채권 최고액 458,000,000원, 같은 해 10. 31. 채권 최고액 100,000,000원 등 계 558,000,000원의 근저당권 설정등기가 경료되었다가 2년 후인 1994. 10. 22. 각 말소등기되는 등 이 사건 부동산의 양도를 전후하여 채권 최고액을 300,000,000원 내지 558,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되어 있었던 점과 그 당시 이 사건 부동산의 기준시가가 433,222,718원으로 책정된 점을 알 수 있어 인정하기 어려울뿐더러 청구인이 이 사건 부동산을 위 근저당권 설정액 중 300,000,000원의 50%, 기준시가 책정액의 34%에도 각 미치지 못하는 저렴한 가격인 150,000,000원에 양도할만한 특별한 사정이 있었다고 보여지지도 아니한 점에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 이 사건 부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없다고 보아서 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 아무런 잘못이 없는 것이라 하겠고 이와 견해를 달리하는 것으로서 청구인은 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원이 1995. 12. 11.자로 이 사건 부동산에 대하여 임의경매 개시결정(00타경 00000)을 하고 1996. 5. 23. 낙찰허가한 가격 125,000,000원이 있고 그 가격은 청구인의 양도가액이 150,000,000원이었음을 객관적으로 입증해 주는 확실한 증거가 된다는 주장을 하나 위 낙찰허가는 청구인이 이 사건 부동산을 양도한 날인 1992. 8. 31.부터 무려 3년 8월여가 지난 후에 이루어진 일이고 또한 위 경매 낙찰가격은 일반적인 상거래에서 형성된 교환가격이 아니라 수차례의 유찰과정을 거쳐 낙찰허가 된 가격에 불과한 것이어서 그 가격이 이 사건 부동산의 양도 당시의 시가를 반영하는 정상가격으로 볼 수는 없다 할 것이므로 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지의 여부를 더 나아가 판단할 필요 없이 이 사건 부과처분이 실지거래가액에 의하여 결정되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없는 것이라 하겠다.

그렇다면 처분청이 청구인의 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과, 고지한 처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.