취득ㆍ양도 당시 실지거래가액의 신빙성 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 답 764㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 1988. 9. 27. 취득하여 1991. 12. 24. 양도하고 자산양도차익예정신고를 하면서 취득 및 양도 당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 5,484,380원을 자진납부한 데 대하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 1997. 3. 12.자로 기준시가에 의하여 양도소득세 46,980,400원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인은 이 사건 부동산을 대금 135,000,000원에 취득하였다가 대금 165,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세 5,484,380원을 납부하였음에도 신고내용 및 제출서류에 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하므로 취소하여야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 부동산의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부에 있다. 먼저, 관계 법령의 규정을 보면, 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것, 이하 같은 법이라 한다) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 구 소득세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제3호에 의하면 자산의 양도자가 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 과세할 수 있다고 규정되어 있고, 한편, 소득세법시행령 부칙(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에 의하여 1996. 1. 1. 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있는 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 는 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있으나, 같은 조 제5항 제2호 및 제6항의 각 규정에 의하면 위 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정․평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 신고한 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 되어 있다. 다음 청구인이 이 사건 부동산을 취득하고 양도한 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 하게 된 경위 등 사실 관계를 보면, 청구인은 이 사건 부동산을 1988. 9. 27. 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 취득하여 1991. 12. 24. 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 양도하고 1991. 12. 30. 처분청에 자산양도차익예정신고를 하면서 취득가액은 대금 135,000,000원, 양도가액은 대금 165,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 5,484,380원을 자진납부하였던 사실, 1997. 3. 3. 신고내용 및 제출서류에 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도소득세 과세표준 및 세액을 계산하여 청구인에게 결정 전 통지를 하였고 같은 해 3. 11. ○○위원회의 의결을 거쳐 같은 해 3. 12. 청구인에 대하여 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다. 살피건대, 청구인은 이 사건 부동산을 양도한 후 자산양도차익예정신고기간 내에 실지거래가액에 의하여 신고하고 양도소득세를 자진납부하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상은 된다 할 것이나 이 경우에도 청구인의 취득 및 양도가액이 진정한 실지거래가액임이 입증되어야 할 것인바, 청구인은 취득 당시의 부동산매매계약서, 중개인인 청구 외 ㅇㅇㅇ의 취득 거래금액확인서, 양도 당시의 부동산매매계약서, 양수인 청구 외 ㅇㅇㅇ의 거래금액확인서(인감첨부) 등을 증빙서류로 제시하고 있으나, 처분청의 담당공무원 세무조사관 ㅇㅇㅇ이 실지조사시 인근 부동산업자로부터 탐문한 바에 따르면 이 사건 부동산의 1988. 9. 27. 취득 당시의 시세는 평당 350,000원임에 비하여 청구인의 취득가액은 584,000원으로 청구인의 신고가액과 시세의 차이가 크다는 이유로 그 신빙성을 부인하고 있을 뿐 아니라 중개인인 청구 외 ㅇㅇㅇ도 위 ㅇㅇㅇ의 실지조사시는 거래사실을 부인하였다가 나중에 시인하는 확인서를 제출하는 등 이 사건 부동산 취득가액을 제출된 증빙서류만으로 사실로 믿기가 어려우며 양도가액에 대하여는 양수인인 청구 외 ㅇㅇㅇ이 인감증명을 첨부하여 그 거래금액을 확인하고 있으나 이 사건 부동산에 대하여는 양도 당시 채권최고액 45,000,000원(근저당권자: ○○은행)과 100,000,000원(근저당권자: 양수인 ㅇㅇㅇ)의 근저당권이 설정되어 있음에도 부동산매매계약서에는 30,000,000원만 잔금에서 공제하는 것으로 기재되어 있어 양도계약서상의 거래금액의 신빙성도 인정되지 아니한다. 따라서 처분청이 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 이 사건 부과처분을 하였음에 아무런 잘못이 없다 할 것이다.

그렇다면 이 사건 부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 취득 및 양도가액을 결정하여서 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 없다 할 것이므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.